Återhämtningen är påbörjad

Hufvudstadens VD summerar året och blickar framåt.
Verkställande direktör

Det är med ödmjukhet och stor tillförsikt inför framtiden som jag tar över som VD efter att Ivo Stopner valt att gå i pension i slutet av 2021. Jag har arbetat på Hufvudstaden i 15 år och har bland annat varit chef för Fastighetsutveckling och nu senast chef för Affärsområde Stockholm samt vice VD.

Jag ser fram emot att tillsammans med våra medarbetare fortsätta utveckla Hufvudstaden för att möta de samhällsförändringar som sker och ytterligare stärka den unika position vi har på marknaden. Målsättningen är att skapa långsiktiga mervärden för staden, våra kunder och aktieägarna.

Världen har i mer än två år påverkats av coronapandemin. Återhämtningen i den globala ekonomin var trots det stark under 2021, mycket tack vare den ökande vaccinationsgraden. I Sverige var BNP-tillväxten cirka 5 procent, främst drivet av industrin och tjänstesektorn. Inflationen steg, till stor del förklarat av ökade energipriser, men reporäntan var oförändrad på noll procent. För att möta det högre inflationstrycket signalerade flera centralbanker höjningar av styrräntor från nuvarande låga nivåer. Hufvudstaden har en låg belåningsgrad och indexreglerade hyresavtal, något som medför att bolaget står väl positionerat om inflationen ligger kvar på en högre nivå.

Inrikespolitiken i Sverige präglades av hanteringen av pandemin och den ökande gängkriminaliteten samt regeringsbildningar och statsministeromröstningar. Internationellt ökade spänningarna inom geopolitiken, både i Europa och i Asien.

Rekordstark fastighetsmarknad

Den svenska fastighetsmarknaden var mycket stark under året. Tillgången på kapital var fortsatt god och intresset att förvärva fastigheter var mycket stort. Totalt genomfördes transaktioner för cirka 370 mdkr, vilket är den högsta omsättningen någonsin. Främst omsattes kontors-, logistik-, bostads- och samhällsfastigheter. Ett par fastighetsaffärer i centrala Stockholm och Göteborg gjordes i slutet av året som påvisade sjunkande direktavkastningskrav.

Hufvudstadens fastighetsbestånd värderades vid årsskiftet till 48,8 mdkr (45,6), en ökning med 7 procent. Värdeökningen på 3,2 mdkr beror på effekten av lägre direktavkastningskrav, högre kontorshyror och investeringar. Substansvärdet uppgick vid årsskiftet till 188 kr per aktie (173) och aktiekursen var 135,20 kr per aktie.

Utveckling av marknadsplatser

Hufvudstaden arbetar aktivt med att utveckla fastighetsbeståndet för att skapa attraktiva områden för människor och företag. Pågående och planerade utvecklingsprojekt i Hufvudstadens fastigheter uppgår i dagsläget till cirka 3 mdkr.

I den brandhärjade fastigheten Vildmannen 7 i Bibliotekstan har grundläggningen färdigställts och uppförandet av den nya unika byggnaden påbörjats. Hittills har hyresavtal för cirka 2 200 kvm kontor tecknats och intresset för återstående ytor är stort. Inflyttning sker etappvis under 2023. Färdigställandet av Vildmannen 7 kommer att stärka Bibliotekstan ytterligare.

I NK-varuhusen i Stockholm och Göteborg har damplanen utvecklats för att möta förändrade behov inom detaljhandeln. En effektivare planlösning har skapats med mindre avdelningar och förbättrade kundstråk för att attrahera nya starka varumärken.

I Göteborg har förberedande arbeten pågått inför start av det stora utvecklingsprojektet Johanna i kvarteret Inom Vallgraven 12. Sedan tidigare har vi erhållit en ny detaljplan som möjliggör cirka 15 000 kvm tillkommande bruttoarea och i slutet av året erhölls bygglov för hela projektet. Produktionen påbörjas under 2022 och när den är färdigställd kommer projektet Johanna bidra till att stärka området Fredstan.

Ökad aktivitet på kontorsmarknaden

Aktiviteten på kontorshyresmarknaden har successivt tilltagit under året i både Stockholm och Göteborg. Efterfrågan på moderna, flexibla kontorslokaler i centrala lägen var god med något stigande hyresnivåer. Topphyror i Stockholm uppgick till cirka 9 000–9 500 kr per kvm och år. I Göteborg var motsvarande nivåer cirka 4 000–4 500 kr per kvm. Uthyrningsprocesserna tog något längre tid vilket resulterat i en eftersläpningseffekt med ökande vakanser. Distansarbete har tydliggjort att kontoren fyller en viktig funktion som mötesplats för att bygga företagskultur, skapa kreativa processer och göra affärer. Centrala kontorslägen med goda kommunikationer samt närhet till service, butiker, restauranger och kultur bedöms dra fördel av ett förändrat arbetssätt.

Kontorshyresgäster efterfrågar i allt större utsträckning hyresavtal med hög flexibilitet. För att möta det har Hufvudstaden breddat sitt erbjudande med Cecil Coworking. Medlemmarna erbjuds en unik miljö med hög flexibilitet vad gäller användning, avtalslängd och servicenivå. Intresset för Cecil har varit mycket stort och vid utgången av 2021 var anläggningen nästan fullt uthyrd. Hufvudstaden erbjuder även det nyckelfärdiga konceptet REDO med flexibla avtalsvillkor. Årets omförhandlingar avseende kontor resulterade i en hyresökning om cirka 17 procent.

Återhämtning för en detaljhandel i förändring

Detaljhandeln i de centrala delarna av Stockholm och Göteborg påverkades av coronapandemin under stor del av 2021. Fortsatta rekommendationer om hemarbete samt restriktioner gällande fysisk distansering och öppettider medförde minskade flöden av människor och lägre omsättning för butiker och restauranger i stadskärnorna. I takt med stigande vaccinationsgrad avslutades rekommendationerna och restriktionerna. Människor återkom till våra områden och omsättningen återhämtade sig snabbt för både butiker och restauranger. Under hösten förbättrades även butikshyresmarknaden i de centrala delarna. Intresset för att etablera sig på våra marknadsplatser tilltog och ett flertal nyuthyrningar gjordes. I slutet av året ökade smittspridningen på nytt vilket påverkade detaljhandeln negativt.

Pandemin har påskyndat förändrade konsumentbeteenden vilket accelererat e-handelns tillväxt. För att möta förändringen i detaljhandeln ställs allt högre krav på utveckling av både fysiska och digitala marknadsplatser.

I NK-varuhusen har utvecklingen av NK e-handel hög prioritet med fokus på ökat sortiment. Dotterbolaget NK Retail driver sedan början av 2021 cirka 25 procent av NK-avdelningarna. Det nära samarbetet mellan AB NK och NK Retail höjer vår samlade kompetens inom retail och främjar utvecklingen av såväl varuhusen som NK:s e-handel.

Hufvudstadens centralt belägna fastigheter har mycket goda förutsättningar att även framöver kunna erbjuda konsumenterna attraktiva mötes- och marknadsplatser med unika köpupplevelser.

Hållbart företagande

Inom världspolitiken har stort fokus varit på den globala uppvärmningen och hur människans klimatavtryck kan minskas. Hufvudstaden arbetar sedan länge aktivt för att leva upp till högt ställda mål avseende ekonomisk-, social- och miljömässig hållbarhet. Utifrån bolagets hållbarhetsplan har vi tagit fram åtgärder och arbetat med hur klimatpåverkan kan minskas ytterligare. Målet fram till 2025 är att uppnå en klimatneutral förvaltning. Sedan 2019 har klimatpåverkande utsläpp från förvaltningen minskat med 39 procent. Dessutom ska energianvändningen minska med minst 16 procent mellan 2019 och 2025. Hittills har energianvändningen minskat med 11 procent.

Hufvudstaden lanserade under hösten ett grönt ramverk för finansiering av klimatsmarta lösningar i projekt och miljöcertifierade fastigheter. Den första gröna obligationen har emitterats på 1 mdkr. Av bolagets fastigheter är mer än 70 procent miljöcertifierade.

I årets Nöjd Kundundersökning för kontor placerade sig Hufvudstaden på första plats bland storbolagen med det högsta resultatet sedan mätningarna påbörjades på 1990-talet. Det är ett tydligt bevis på att vårt systematiska kvalitetsarbete fungerar väl och att våra kunder uppfattar oss som en trygg samarbetspart även i utmanande tider. En nöjd kund är central för en långsiktig affärsrelation vilket är bra för både lönsamheten och miljön.

Glädjande är också att vi även i år placerar oss på första plats bland fastighetsbolagen i Europa i den internationella hållbarhetsundersökningen GRESB i kategorin kontor och handel. Det bekräftar att vi arbetar rätt utifrån ett brett hållbarhetsperspektiv.

Förbättrat resultat

Hufvudstaden redovisar en återhämtning i resultatet från den löpande verksamheten. Fastighetsförvaltningens bruttoresultat ökade med 2 procent och uppgick till 1 221 mnkr (1 194). Det förklaras främst av högre hyresintäkter från både kontor och butiker. Eliminering av koncerninterna hyresintäkter har gjorts med 153 mnkr (44).

Årets resultat efter skatt var 2 955 mnkr (-1 462). Den kraftiga förbättringen förklaras av positiva orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet, drivet av sjunkande direktavkastningskrav och högre kontorshyror.

Framtiden

Grunden för vår verksamhet är att optimera lönsamheten i den löpande förvaltningen av kommersiella fastigheter i de mest centrala och attraktiva lägena i Stockholm och Göteborg. För att lyckas med det måste våra erbjudanden vara relevanta och attraktiva över tid. Affärsidén ligger fast men verksamheten utvecklas kontinuerligt utifrån nya behov och beteenden. Arbetet inom affärs- och fastighetsutveckling skapar nya kunderbjudanden och bidrar till starkare marknadsplatser, vilket resulterar i högre fastighetsvärden.

Under 2022 startar projektet Johanna, ett av Hufvudstadens största utvecklingsprojekt någonsin, som på sikt tillsammans med övriga projekt kommer tillföra nya kassaflöden. Vi kommer även fokusera på utvecklingen av våra nya verksamheter NK e-handel, NK Retail och Cecil Coworking.

Slutligen vill jag tacka alla medarbetare för ett mycket stort engagemang och ett bra arbete under ett utmanande år. Jag vill också rikta ett särskilt tack till Ivo Stopner för ett hängivet arbete för Hufvudstaden i mer än 30 år och som VD i 22 år. Ivo har gjort ett mycket fint jobb och utvecklat bolaget till det välskötta företag det är idag. Jag tackar också för förtroendet att få ta vid och fortsätta att utveckla detta fantastiska bolag och bidra till att skapa morgondagens stad.

Stockholm i februari 2022

VD AN-Signatur.png

Anders Nygren
Verkställande direktör