Ett år med Corona i centrum

Året 2020 inleddes positivt med en fortsatt tillväxt inom den globala ekonomin. Utmaningar fanns men förhoppningarna var goda om en stabil utveckling av världsekonomin under året.
Verkställande direktör

I slutet av första kvartalet tilltog spridningen och det nya coronaviruset utvecklades till en pandemi, med fallande börser som följd. Många länder världen över tvingades till kraftfulla åtgärder för att minska smittspridningen och begränsa hälsoriskerna. I Sverige infördes långtgående restriktioner med negativa ekonomiska konsekvenser som följd.

Efter en stabilisering under sommaren och viss återhämtning i tredje kvartalet tog smittspridningen åter fart i en andra våg under hösten. Myndigheterna förnyade restriktionerna med uppmaning till social distansering och arbete hemifrån.

Den internationella turismen har i princip upphört och inhemsk turism har prioriterat destinationer utanför Stockholm och Göteborg. Trots regeringens stödåtgärder har flera branscher drabbats hårt, däribland delar av sällanköpsvaruhandeln och restauranger. Arbetslösheten i Sverige steg upp mot cirka 9 procent och BNP minskade med cirka 3 procent.

Hufvudstadens detaljhandelsytor i Stockholms och Göteborgs mest centrala lägen, i synnerhet NK-varuhusen, har temporärt påverkats negativt av restriktioner till följd av covid-19. Det har resulterat i sjunkande hyresintäkter och lägre fastighetsvärden under 2020.

En ljuspunkt i all osäkerhet är att vaccineringsprocessen påbörjades i flera länder mot slutet av året. Det är förhoppningsvis början på en successiv återgång till ett normalt fungerande samhälle, vilket kommer gynna Hufvudstadens välbelägna fastigheter med unika kontors- och butikslägen.

Påskyndad förändring inom detaljhandeln

Intäkter från butiker och restauranger utgör cirka 40 procent av Hufvudstadens totala omsättning. Redan före coronapandemin såg vi sedan flera år ett förändrat konsumentbeteende där den snabba digitala utvecklingen bidrog till en accelererande tillväxt av e-handeln. De senaste åren har sällanköpsvaruhandeln ökat med cirka 3 procent per år. I stort sett hela ökningen kan tillskrivas den kraftigt växande e-handeln, vilken ytterligare har påskyndats av pandemin.

I våra centrala marknadslägen förekommer det främst handelsoch kontorsverksamhet samt få bostäder. Hemarbetet har inneburit en tydlig omfördelning av konsumtion från fysisk handel till e-handel och från citylägen till ytterområden. Lägg därtill den nästan helt uteblivna turismen i storstadsregionerna så förklaras varför fysisk handel i traditionellt bästa butikslägen haft det mycket tufft under året.

Under hela pandemin har vi haft en nära dialog med våra hyresgäster för att på ett affärsmässigt sätt hjälpas åt att överbrygga effekterna av covid-19. Hufvudstaden har lämnat individuellt anpassade hyresrabatter och bidragit till att hyresgästerna erhållit statliga stödåtgärder.

Människan är i grund och botten mycket social med stort behov av möten, resor, kultur, handel och restaurangbesök. När det framöver sker en återgång till mer normala förhållanden är det högst troligt att efterfrågan på våra centralt belägna marknadsplatser ökar igen.

Stabil kontorsmarknad

Kontorshyresmarknaden har varit stabil med låga vakanser både i Stockholm CBD och Göteborg CBD. Efterfrågan på moderna flexibla kontorslokaler i bästa läge har varit något avvaktande men flera nyuthyrningar har tecknats på goda hyresnivåer i vårt bestånd. Hufvudstadens omförhandlingar avseende kontor resulterade sammantaget i hyresökningar om cirka 20 procent.

Kontorshyresgäster efterfrågar i allt större utsträckning hyresavtal med hög flexibilitet. Hufvudstaden erbjuder sedan flera år nyckelfärdiga kontor inom konceptet REDO. I februari 2021 lanserades dessutom vår egen coworkinganläggning Cecil där hyresgästerna erhåller stor flexibilitet i både användning, avtalslängd och servicenivå. Kontorskoncepten REDO och Cecil Coworking kompletterar våra traditionella och attraktiva kontor väl, både under och efter pandemin.

Stark men diversifierad fastighetsmarknad

Låga räntor, brist på attraktiva alternativplaceringar och god tillgång på kapital under större delen av året har medfört att den svenska fastighetsmarknaden i huvudsak utvecklats starkt. Den totala transaktionsvolymen uppgick till cirka 200 mdkr och därmed tillhör 2020 ett av de främsta transaktionsåren genom tiderna. Framförallt var det stor efterfrågan på logistik-, samhälls- och bostadsfastigheter med sjunkande yielder och stigande värden som följd. Även kontorsfastigheter i bästa lägen var eftertraktade. Fastigheter med större andel handel i mindre attraktiva lägen eller i citylägen som drabbats hårt under pandemin hade något stigande direktavkastningskrav och sjunkande fastighetsvärden.

Hufvudstadens fastighetsbestånd värderades vid årsskiftet till 45,6 mdkr (47,7), en minskning med cirka 4 procent. Värdeminskningen beror på effekten av sjunkande marknadshyror för butiker samt något stigande direktavkastningskrav främst för fastigheter med betydande andel butiker och restauranger, till exempel NK-fastigheterna och gallerian Femman i Nordstan. Substansvärdet uppgick vid årsskiftet till 173 kr per aktie (185)
och aktiekursen var 136,20 kr per aktie.

Intensivt investeringsår

Hufvudstaden återköpte i september egna aktier för 500 mnkr till ett snittpris om 126 kr per aktie. Återköpet skedde således till ett pris långt under substansvärdet, vilket betyder att substansvärdet per utestående aktie ökade. Styrelsen anser detta gynnsamt för aktieägarna och föreslår kommande årsstämma ett förnyat mandat för återköp. Investeringar i projekt uppgick till närmare 1 mdkr. Tillsammans med återköpet var 2020 ett av de aktivaste investeringsåren på många år.

Under året avslutades ett omfattande utvecklingsprojekt i NK-fastigheten i Stockholm där stora delar av varuhuset har förädlats, flera exklusiva varumärken etablerats och servicenivån till kunderna höjts. Efter sommaren lanserades NK e-handel för att ytterligare stärka kunderbjudandet och bredda NK:s målgrupp.

Mot slutet av året färdigställdes om- och påbyggnadsprojektet Skären 9 vid Norrmalmstorg och advokatfirman Vinge återflyttade till nya attraktiva kontor. Investeringen är ett typiskt Hufvudstadenprojekt som genomförts i nära samarbete med hyresgästen och genererar betydande kassaflöden under lång tid framöver. I den brandhärjade fastigheten Vildmannen 7 i Bibliotekstan pågår grundläggning inför återuppbyggnaden. Fastigheten beräknas vara inflyttningsklar 2023.

Både aktieåterköpet och våra projekt bedöms tillföra ökat aktieägarvärde över tid och det är glädjande att framdriften av de pågående projekten har kunnat fortgå enligt plan trots försvårande omständigheter i omvärlden.

Hållbart företagande

Hållbarhet och lönsamhet går hand i hand och Hufvudstaden arbetar sedan länge aktivt för att leva upp till högt ställda mål avseende ekonomisk-, social- och miljömässig hållbarhet.

Ett viktigt hållbarhetsmål är att minska vår klimatpåverkan över tid, vilken sedan 2010 minskat med cirka 90 procent. Energibesparande åtgärder i samband med projektet i fastigheten Skären 9 medför att energianvändningen kommer minska väsentligt trots utökade ytor. Kåkenhusen och NK Göteborg miljöcertifierades under året och cirka 60 procent av Hufvudstadens bestånd är nu miljöcertifierat.

I årets Nöjd Kundundersökning för kontor placerade sig Hufvudstaden för tredje gången i rad främst i kategorin storbolag. Det är extra glädjande i år och ett kvitto på att vi håller en hög servicenivå gentemot våra kunder oavsett konjunkturläge.

I den internationella hållbarhetsundersökningen GRESB har vi i kategorin kontor och handel placerat oss på första plats bland fastighetsbolagen i Europa, vilket bekräftar att vi arbetar rätt utifrån ett brett hållbarhetsperspektiv.

Lägre resultat

Kontorsverksamheten har utvecklats positivt men butiker och restauranger har påverkats negativt till följd av effekter från coronapandemin som har drabbat storstädernas citylägen särskilt hårt. Bruttoresultatet blev 1 240 mnkr (1 405), en minskning med 12 procent. Det förklaras till största del av lägre hyresintäkter för butiker och restauranger.

Årets resultat efter skatt var -1 462 mnkr (3 146). Minskningen förklaras främst av negativa orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet avseende fastigheter med en betydande andel butiker och restauranger.

2021 och framtiden

Vårt främsta fokus under 2021 är att tillsammans med våra hyresgäster överbrygga effekterna av den pågående pandemin.

Satsningen på projekt fortsätter för att i ett längre perspektiv tillföra bolaget kassaflöde och resultat.

I början av 2021 förvärvades NK-verksamheten inom Departments & Stores Europe. Verksamheten kommer bedrivas i dotterbolaget NK Retail. Förvärvet skapar möjligheter att snabba på utvecklingen av den digitala och fysiska affären inom NK med målsättningen att öka NK:s attraktionskraft och lönsamhet.

Vår finansiella ställning är stark och vi är väl rustade att ta oss an de utmaningar och möjligheter som uppstår över tiden. Mot bakgrund av genomfört aktieåterköp, kommande investeringar och det lägre resultatet 2020 föreslås en sänkning av utdelningen, jämfört med föregående år, till 2,50 kr per aktie.

Hufvudstaden har under sin långa historia hanterat flera kriser i omvärlden och alltid kommit stärkt ur dessa. Våra marknadsplatser i absolut bästa lägen i två expansiva regioner är mycket attraktiva. Vi kommer fortsätta på den inslagna vägen enligt vår beprövade affärsmodell och ständigt flytta fram positionerna.

Slutligen vill jag tacka Hufvudstadens alla mycket engagerade och professionella medarbetare som under året gjort sitt yttersta för att på bästa sätt ta bolaget och dess kunder genom ett utmanande år.

 

Stockholm i februari 2021

signatur-vd.png

Ivo Stopner
Verkställande direktör