Under inledningen av 2022 påverkades både kontors- och detaljhandelsmarknaden fortfarande av covid-19-pandemin. I februari hävde myndigheterna de flesta pandemirestriktioner och allmänna råd, vilket ledde till en återöppning av samhället. Kort därefter uppstod en ny osäkerhet när Ryssland invaderade Ukraina. Kriget har medfört en stor förstörelse och mänskligt lidande i Ukraina samt ett kraftigt försämrat geopolitiskt läge i Europa. En annan konsekvens av kriget var ökade energipriser för både privatpersoner och företag. Inflationen steg markant och var vid årets slut över 10 procent i Sverige. Efter en lång period med mycket låg ränta agerade Riksbanken med flera höjningar av styrräntan och i slutet av året var den 2,50 procent. Trots den turbulenta omvärlden och de utmanande ekonomiska förutsättningarna var BNP-tillväxten i Sverige cirka 2,5 procent. Stora delar av näringslivet utvecklades positivt i både Stockholm och Göteborg med stigande sysselsättning på arbetsmarknaden.
Hufvudstadens fastigheter är belägna i de mest centrala delarna av Sveriges två största städer. De flesta av våra fastigheter har ett högt arkitektoniskt värde som uppskattas av människor och företag.
Vi har starka och framgångsrika hyresgäster vilket skapar en god intjäningsförmåga över tid. Hyresavtalen indexeras med KPI och minimiindexering varför bolaget skyddas mot stigande kostnader i samhället. Vår finansiella ställning är mycket solid med en låg belåningsgrad. I tider av förändring och ökad osäkerhet gör detta Hufvudstaden till en trygg investering och tillgång.
Förändrad fastighetsmarknad
Fastighetsmarknaden har under den senaste tioårsperioden utvecklats starkt med stöd av historiskt låga räntor och god tillgång på kapital. Omsvängningen i penningpolitiken mot högre räntor har påverkat fastighetsmarknaden väsentligt vilket medfört ökade finansiella kostnader och stigande avkastningskrav. För fastighetsbranschen har det inneburit ett ökat fokus på skuldsättning, tillgång på kapital och förmåga att fullfölja finansiella åtaganden. Det förändrade marknadsläget resulterade i att omsättningen av fastigheter minskade mot föregående års toppnotering och transaktionsvolymen uppgick 2022 till cirka 200 mdkr.
Hufvudstaden har ett gynnsamt utgångsläge med låg belåning och fastigheter i de bästa lägena. Belåningsgraden var vid årets slut 19 procent och för samtliga låneförfall de kommande tre åren finns outnyttjade lånelöften. Fastighetsbeståndet värderades vid årsskiftet till 49,5 mdkr (48,8). Värdeökningen beror på stigande driftnetton och investeringar i beståndet men motverkas till stor del av högre direktavkastningskrav. Substansvärdet uppgick till 201 kronor per aktie (199) och aktiekursen var 148,30 kronor per aktie.
Utveckling av marknadsplatser
Hufvudstadens långsiktiga strategi är att kontinuerligt utveckla våra marknadsplatser för att vara ett förstahandsval för företag, varumärken och människor. Rätt sammansättning av verksamheter är avgörande för att skapa en attraktiv helhet.
Hufvudstaden är inne i en intensiv period av utvecklingsprojekt och den identifierade projektvolymen uppgår till cirka 3 mdkr. Det största utvecklingsprojektet är Johanna i Göteborg där vi skapar en ny mötesplats som stärker området Fredstan och de centrala delarna av city.
I den brandskadade fastigheten Vildmannen 7 i Bibliotekstan är återuppbyggnadsprojektet i ett färdigställandeskede. Fastigheten blir helt unik med den ursprungliga fasaden bevarad och en toppmodern nybyggnad bakom. Samtliga kontorsytor är uthyrda och i gatuplanet har två starka modevarumärken tecknat hyresavtal. De första hyresgästerna flyttar in runt halvårsskiftet 2023.
För att än bättre möta de förändringar som sker inom detaljhandeln pågår utveckling av både den fysiska och digitala miljön i NK-varuhusen. Rätt sortiment, förstklassig service och unika upplevelser skapar förutsättningar att vara ett varuhus i världsklass.
Stark efterfrågan på kontor i centrala lägen
För många företag har betydelsen av att kunna erbjuda medarbetarna en attraktiv arbetsplats i centralt läge ökat. Kontoret skapar mervärden genom möjligheter till kreativa möten, byggande av företagskultur och etablering av affärskontakter. Valet av kontorsadress påverkas även av den omkringliggande miljön. Ett unikt utbud av restauranger, shopping, service, träning och kultur uppskattas nu än mer av kontorshyresgäster. Den här trenden har lett till en stark efterfrågan på kontor på våra marknadsplatser.
I Stockholm CBD minskade vakansgraden och i slutet av året var den cirka 5–6 procent. Topphyrorna ökade till över 10 000 kr per kvm. I Göteborg CBD var vakansgraden något högre, cirka 7–8 procent, främst beroende på färdigställandet av nya kontorsfastigheter vilket ökat kontorsutbudet. Topphyrorna här ligger runt 4 500 kr per kvm.
De senaste årens efterfrågan på ökad flexibilitet och service fortsätter.
Hufvudstadens erbjudande Cecil Coworking har slagit väl ut och anläggningen är i stort sett fullt uthyrd. Att hyra ett eget kontor med längre hyrestid är dock det som fortsatt efterfrågas mest.
Återhämtning och nya utmaningar för detaljhandeln
Detaljhandeln stärktes i både Stockholm och Göteborg under våren efter att restriktioner och rekommendationer tagits bort. Kriget i Ukraina skapade viss osäkerhet i marknaden och medförde kostnadsökningar inom många områden. Trots det ökade omsättningen inom sällanköpsvaruhandeln något under året. Trenden med distansarbete ett par dagar i veckan har förändrat kundflödena, där flödena under vardagar minskat och lördagar ökat. På våra marknadsplatser kan vi se högre snittköp än innan pandemin. Kostnadsökningarna har dock börjat urholka hushållens köpkraft och den privata konsumtionen kommer med stor sannolikhet även påverkas framöver.
Butikshyresmarknaden utvecklades positivt under året. För gatubutiker i våra fastigheter i Stockholm var i stort sett alla lokaler uthyrda vid årsskiftet. Marknadshyrorna var stabila och några hyresavtal tecknades på topphyresnivåer. I Göteborg var efterfrågan något avvaktande men ett par nya avtal tecknades för de vakanser som uppstått under pandemin.
I NK-varuhusen färdigställdes förädlingen av damplanen vilket resulterat i förbättrade kundstråk samt etablering av flera nya varumärken och koncept. I NK Saluhall i Stockholm öppnade en ny matvarubutik för att stärka varuhusets utbud av livsmedel och dagligvaror. På NK e-handel lanserades fler avdelningar och ett ökat produktutbud, vilket förbättrade årets omsättning.
Verksamheten inom NK Retail har varit en del av koncernen i två år. Förvärvet har inneburit synergier inom flera områden. I varuhusen har varumärkesomflyttningar och aktiveringar av ytor förenklats, utvecklingen av NK e-handel har gått snabbare och samarbetet kring marknadsföring av NK har stärkts. De två första åren för verksamheten har varit utmanande med pandemi, krig och hög inflation. Målsättningen framåt är att öka lönsamheten för NK Retail och ytterligare stärka våra NK-varuhus.
Hållbarhet och energi i fokus
De stigande elpriserna ledde till att uppmärksamheten riktades mot energimarknaden. Stora delar av samhället fokuserade på energibesparande åtgärder, både för att minska kostnader och klimatpåverkan men även för att stödja hela energisystemet.
Hållbarhet och långsiktighet genomsyrar hela Hufvudstadens verksamhet, inte minst utifrån ett klimatförändringsperspektiv. Vår hållbarhetsplan är styrande i det dagliga arbetet. Utifrån den arbetar vi med att minimera vårt avtryck, framtidssäkra våra fastigheter och samarbeta för att skapa ett långsiktigt hållbart företagande.
För Hufvudstaden är en minskad energianvändning en viktig del i att minimera vår klimatpåverkan. Tillsammans med hyresgästerna arbetar vi målmedvetet för att minska energiförbrukningen. Flera större energibesparande projekt har genomförts under året, bland annat i kvarteren Pumpstocken och Rännilen.
Samtliga fastigheter har analyserats utifrån klimatförändringar och extremväder. Vid behov har förebyggande åtgärder vidtagits. Flera av Hufvudstadens fastigheter har funnits i över 100 år och uppskattas fortfarande avseende arkitektur och utformning. Anpassning av fastigheterna och lokalerna sker med fokus på att skapa hög flexibilitet och långsiktiga lösningar för att minimera framtida materialanvändning och ombyggnationer.
En bekräftelse på att vi arbetar i rätt riktning är att vi befäste vår höga placering från föregående år i GRESB:s internationella hållbarhetsranking och utsågs till Global Sector Leader i kategorin Kontor och handel.
Kundfokus är en av våra strategier för att skapa goda och långa kundrelationer. Vi är därför mycket stolta att vi för femte året i rad placerade oss på första plats i den årliga Nöjd Kundundersökningen för kontor i kategorin Storbolag.
Ökat resultat
Kontorsverksamheten utvecklades positivt under året med ökade hyror från både omförhandlingar och nyuthyrningar. Detaljhandeln återhämtade sig under våren men ställdes inför nya utmaningar under hösten när hushållen drabbades av ökade kostnader vilket dämpade konsumtionen. Bruttoresultatet från fastighetsförvaltningen blev 1 235 mnkr (1 221), en ökning med 1 procent. Inklusive koncerninterna hyresintäkter om 200 mnkr (153) var ökningen 4 procent.
Årets resultat efter skatt var 722 mnkr (2 955). Minskningen förklaras främst av lägre orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet till största del drivet av högre avkastningskrav vilket nästan helt motverkas av ökade hyresnivåer.
Framtiden
Hufvudstaden har ett unikt och välskött bestånd av fastigheter i Stockholms och Göteborgs mest centrala delar. Genom åren har vi skapat attraktiva marknadsplatser där människor, varumärken och företag vill vara. Bolaget har en stark finansiell ställning och är väl rustat för att möta de snabba förändringar som sker i omvärlden. Vi är väl positionerade för att ta vara på affärsmöjligheter som uppstår i osäkra tider. Arbetet med att anpassa våra erbjudanden efter förändrade behov fortlöper. Strategin med god service, långa kundrelationer samt hög kvalitet i egen förvaltning och projektutveckling ligger fast. Målet är att skapa bästa möjliga förutsättningar för kundernas verksamhet och öka deras konkurrenskraft.
Under 2023 kommer stort fokus läggas på utveckling och anpassning av NK-verksamheten med målet att öka försäljningen och lönsamheten. Vårt största utvecklingsprojekt Johanna i Göteborg kommer pågå i flera år. I början av 2023 påbörjas grundläggningen för de nya byggnaderna och påbyggnaden i delar av kvarteret kommer börja ta form. Uthyrningsarbetet är påbörjat och färdigställandet sker 2025/2026. Vi ska också ta vara på möjligheterna i den digitala utvecklingen för att effektivisera verksamheten och använda ny teknik i fastigheterna. Energibesparande projekt är prioriterade och målet är att förvaltningen ska vara klimatneutral 2025.
Avslutningsvis vill jag rikta ett stort tack till alla medarbetare på Hufvudstaden för ett mycket engagerat och värdeskapande arbete under ett utmanande och händelserikt år.
Stockholm i februari 2023
Anders Nygren
Verkställande direktör
