Gynnsamt år för Hufvudstaden

Den globala ekonomin mattades av något 2019, delvis förklarat av dämpad industrikonjunktur i Europa och spända handelsrelationer mellan USA och Kina.
Tf Verkställande direktör

Federal Reserve genomförde flera räntesänkningar och konjunkturen i USA var fortsatt god. Under hösten dämpades oron kring handelskonflikten mellan USA och Kina vilket, tillsammans med klarhet om ett ordnat brittiskt utträde ur EU, bidrog till stigande börskurser.

Efter några år med högkonjunktur gick Sverige in i en avmattningsfas med en BNP-tillväxt på något över 1 procent. Riksbanken höjde ändå reporäntan till 0 procent i december men bedömde samtidigt att den kommer vara oförändrad ett par år framöver.

Ekonomisk tillväxt, låga räntor och god tillgång på kapital har varit gynnsamt för fastighetsbranschen de senaste åren. Det har haft en positiv effekt på Hufvudstadens verksamhet och bidragit till ytterligare ökat förvaltningsresultat och  stigande fastighetsvärden under 2019.

Mycket stark fastighetsmarknad

Den svenska fastighetsmarknaden var mycket stark med en total omsättning på cirka 235 mdkr 2019. Goda finansieringsmöjligheter med låga räntor, hyrestillväxt och svag krona har bidragit till det stora intresset från såväl svenska som internationella investerare.

Hufvudstadens fastighetsbestånd värderades vid års skiftet till 47,7 mdkr (44,1), en ökning med 8 procent. Ökningen var hänförlig till effekten av stigande hyror och av lägre direktavkastningskrav samt investeringar på 865 mnkr. Substansvärdet uppgick vid årsskiftet till 185 kr per aktie (171) och aktiekursen var 185,10 kr per aktie.

 

Positiv kontorsmarknad i Stockholm och Göteborg

Efterfrågan på välbelägna och moderna kontor har varit fortsatt hög i centrala Stockholm och centrala Göteborg.
Den höga efterfrågan kommer från kontorshyresgäster i city som växer, företag som söker mer centrala lägen samt fler coworking-anläggningar. Detta i kombination med ett begränsat utbud och en vakansgrad på 2–3 procent i båda städerna medförde stigande marknadshyror för kontor med cirka 5 procent i centrala Stockholm och med cirka 10 procent i centrala Göteborg. Topphyrorna var oförändrade mellan 9 000–9 500 kr per kvm i Stockholm och cirka 4 000 kr per kvm i Göteborg.

Andelen coworking-anläggningar var cirka 7 procent i centrala Stockholm. Dessa anläggningar möter på ett bra sätt kontorshyresgästernas efterfrågan på ökad flexibilitet och högre servicegrad.

Hufvudstadens omförhandlingar av hyror för kontor resulterade i en ökning om närmare 30 procent och inklusive butiker medförde omförhandlingarna en ökning på 13 procent.

 

Detaljhandeln under förändring

Sällanköpsvaruhandeln ökade med cirka 3 procent under året. Ökningen härrör från e-handeln som står för cirka 10 procent av den totala detaljhandeln. Den ökande e-handeln tillsammans med minskad försäljning i fysiska butiker har medfört lönsamhetsproblem för många av de traditionella detaljhandelsföretagen, särskilt inom mellanprissegmentet. Butiksfastigheter i sämre lägen riskerar därmed ökande vakanser och lägre hyror. Unika och starka butiksvarumärken med en tydlig profil i starka marknadslägen har dock fortsatt god lönsamhet.

Konsumenternas förändrade köpbeteende ställer allt högre krav på både fastighetsägare och butiksentreprenörer avseende utveckling av såväl fysiska som digitala marknadsplatser.

Hufvudstadens fastigheter är belägna i bästa citylägen med goda förutsättningar att även framöver kunna erbjuda konsumenterna attraktiva mötes- och handelsplatser med unika köpupplevelser.

NK-varuhuset i Stockholm genomgår en omfattande uppgradering. Med förnyelsen har NK Stockholm fått ett unikare utbud, högre serviceinnehåll och en tydligare profil med ökad andel premium- och lyxvarumärken. Under året har projekt startats för att utveckla NK:s digitala närvaro där bland annat e-handel planeras.

Efterfrågan på butikslokaler i Bibliotekstan och på NK har varit fortsatt god från internationella premium- och lyxvarumärken samt från svenska modevarumärken

 

Satsningen på projekt intensifieras

Förädling och utveckling av Hufvudstadens fastigheter har intensifierats under året. Hufvudstadens projektportfölj av pågående och planerade större projekt uppgår för närvarande till cirka 4 mdkr.

Totalt investeringsutrymme för projekt och fastighetsförvärv bedöms i dagsläget till 7–9 mdkr för de kommande 5–10 åren, allt inom ramen för bolagets finansiella mål.

Vi har erhållit nya detaljplaner för kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg samt för fastigheten Vildmannen 7 i Bibliotekstan. För kvarteret Inom Vallgraven 12 har ett utredningsarbete inletts för ett omfattande om- och påbyggnadsprojekt. Den nya detaljplanen möjliggör tillkommande byggrätter om cirka 15 000 kvm bruttoarea.

För fastigheten Vildmannen 7, som brandhärjades hösten 2017, innefattar den nya detaljplanen en byggrätt om cirka 6 900 kvm bruttoarea, varav cirka 800 kvm är tillkommande. Den nya byggnaden innanför den bevarade gatufasaden beräknas stå färdig under 2022.

I fastigheten Skären 9 vid Norrmalmstorg pågår ett intensivt om- och påbyggnadsprojekt där merparten av kontors ytorna är uthyrda till Advokatfirman Vinge. Påbyggnaden omfattar cirka 2 600 kvm kontor. Projektet kommer färdigställas i slutet av 2020.

I NK-varuhuset i Stockholm fortgår ett omfattande utvecklingsprojekt. Hittills har omkring 35 nya avdelningar öppnats.
NK Saluhall har förnyats, en ny sportavdelning på plan 3 har etablerats, plan 2 har renodlats som herrplan och i gatuplan har fler nya lyxvarumärken öppnat. Projektet bedöms pågå till och med 2020.

 

Hållbart företagande

Hufvudstaden ska aktivt och långsiktigt arbeta för ekonomisk, miljömässig och social hållbarhet. Ett av Hufvudstadens hållbarhetsmål är att minska klimatpåverkande utsläpp och sedan 2010 har minskningen varit cirka 85 procent.

Under 2019 har ett bergvärmeprojekt avslutats i kvarteret Kåkenhusen i Stockholm som kommer minska energianvändningen och därmed klimatpåverkande utsläpp. Miljöcertifiering av fastigheterna har fortsatt och vid årets slut var halva fastighetsbeståndet certifierat.

I årets Nöjd Kundundersökning för kontor placerade sig Hufvudstaden återigen på första plats i kategorin Storbolag, med fortsatt förbättring inom Miljöhänsyn. Även i årets Nöjd Medarbetarundersökning erhölls höga resultat samtidigt som det inom vissa områden finns förbättringspotential.

I den internationella hållbarhetsundersökningen för fastighetsbolag, GRESB, tilldelades vi utmärkelsen 5 Stars – ett erkännande för att vara branschledande inom hållbarhet.

 

Årets resultat

Hufvudstadens löpande verksamhet redovisade en positiv utveckling under året. Resultatet från fastighetsförvaltningen uppgick till 1 373 mnkr, en ökning om 5 procent. Ökningen förklaras främst av högre hyror vid nyuthyrning och omförhandling, vilket motverkas något av intäktsbortfall på grund av pågående projekt.

Resultatet efter skatt uppgick till 3 146 mnkr. Minskningen förklaras av lägre orealiserade värdeökningar i fastighetsbeståndet samt föregående års positiva effekt av omräkning av uppskjuten skatt till följd av sänkt bolagsskatt.

 

2020 Framtiden

Vår sedan länge beprövade inriktning, att äga högkvalitativa kommersiella fastigheter på unika marknadsplatser i de mest centrala delarna i de två starkaste tillväxtregionerna i Sverige borgar för en fortsatt god utveckling. Vi anpassar kontinuerligt verksamheten utifrån de samhällsförändringar som sker. Tydligt kundfokus med lyhördhet för kundernas behov och önskemål är en av våra viktigaste utgångspunkter.

För att möta den förändrade efterfrågan på kontorsmarknaden kommer vi bland annat starta coworking-verksamhet i egen regi i fastigheten Skären 9 i Bibliotekstan.

Framöver kommer vi fortsatt ha ett stort fokus på våra marknadsplatser och i synnerhet på utvecklingen inom NKverksamheten. De fysiska miljöerna, servicen, utbudet och den digitala närvaron kommer kontinuerligt förbättras.

Satsningen på affärsutveckling som inleddes för några år sedan fortsätter. Flera projekt pågår och andra är i planeringsstadiet, allt för att stärka kassaflödet och resultatet framöver. Därtill eftersträvas fastighetsförvärv som kompletterar befintligt fastighetsbestånd och stärker vår marknadsposition.

Slutligen vill jag tacka Hufvudstadens alla medarbetare som med stort engagemang och kundfokus på ett förtjänstfullt sätt genomfört arbetet under det gångna året, vilket skapar goda förutsättningar för fortsatt positiv resultatutveckling under kommande år.

 

Stockholm i februari 2020

Bo Wikare
Tf Verkställande direktör