Värderingsmetod
Värdering av fastighetsbeståndet sker genom att varje enskild fastighets verkliga värde bedömts. När Hufvudstaden värderar sitt fastighetsbestånd används en variant av ortsprismetoden som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden innebär att marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas driftnetto. För övriga projektfastigheter och obebyggd mark har värderingen baserats på en färdigställd byggnad med avdrag för byggkostnader samt finansiella kostnader och hyresvakans under byggtiden.
Hufvudstaden baserar bedömningen av avkastningskraven på information om marknadens förräntningskrav på köp och försäljningar av fastigheter i likartade lägen. Har det gjorts få eller inga affärsavslut i fastighetens område analyseras transaktioner i anslutande område. Även oavslutade affärer ger vägledning om marknadens avkastningskrav. Hänsyn tas även till olika fastighetstyper, teknisk standarder och byggnadskonstruktion.
Känslighetsanalys, fastighetsvärdering per den 31 december 2022
| Förändring +/- | Resultateffekt före skatt +/- | |||
| Hyresintäkter | 100 kr per kvm | 1 050 mnkr | ||
| Fastighetskostnader | 50 kr per kvm | 525 mnkr | ||
| Hyresvakansgrad | 1,0 procentenhet | 660 mnkr | ||
| Avkastningskrav | 0,25 procentenhet | 3 320 mnkr | ||
Avkastningskrav vid värdering
Bedömningen av avkastningskraven är baserad på inhämtad information om marknadens förräntningskrav på köp och försäljningar av jämförbara fastigheter i likartade lägen. Har det gjorts få eller inga affärsavslut i fastighetens delområde analyseras transaktioner i anslutande område.
Avkastningskraven som används vid värderingen varierar mellan olika regioner och olika delområden inom regionerna. Informationen avstäms med värderings- och rådgivningsföretag. Hufvudstadens genomsnittliga avkastningskrav har sedan 2017-12-31 varierat från 3,5 procent till 3,8 procent och uppgick 2022-12-31 till 3,7 procent. För fastigheter med tomträtt har beräkningen baserats på ett avkastningskrav som är 0,20 procentenheter högre.
Driftnetto vid värdering
Driftnettot baseras på marknadsanpassade hyresintäkter. Hyresintäkterna marknadsanpassas genom att befintliga hyror justeras med nytecknade och omförhandlade hyresavtal samt med hänsyn till förväntad hyresutveckling.
Intäkterna har reducerats för en bedömd långsiktig hyresvakansgrad. Vakansgraden baseras på fastighetsbeståndets verkliga utfall över en konjunkturcykel samt förväntad uthyrningssituation för den enskilda fastigheten. I värderingen har genomsnittlig vakansgrad bedömts till 4 procent. Verklig genomsnittlig vakansgrad exklusive projekt har under perioden 2013 – 2022 varierat mellan 1 och 7 procent och uppgick per 2022-12-31 till 4 procent.
Avdrag har gjorts med schablonmässiga kostnader för drift och underhåll exklusive vidaredebiterbara kostnader samt del av fastighetsadministration. Dessa baseras på verkligt utfall och justeras för ej bestående avvikelser. Genomsnittlig kostnad per kvm den senaste femårsperioden har legat inom intervallet 500 – 600 kronor och bedömd kostnad i värderingen per 2022-12-31 låg på motsvarande nivå. Följande uppgifter har använts vid värderingen:
| Kontor och butik | Intervall (vägt snitt) |
| Driftnetto (kr/kvm) | 1 490 - 8 270 (4 970) |
| Vakans (%) | 2 - 5 (4) |
| Direktavkastningskrav Stockholm (%) | 3,3 - 3,8 (3,5) |
| Direktavkastningskrav Göteborg (%) | 4,3 - 5,0 (4,5) |
| Direktavkastningskrav totalt (%) | 3,7 |
Extern värdering
För att säkerställa värderingen har externa värderingar inhämtats från tre oberoende värderingsföretag, Cushman & Wakefield, Forum Fastighetsekonomi och Newsec Advice. De externa värderingarna per 2022-12-31 omfattar nio fastigheter och motsvarar 43 procent av det internt bedömda marknadsvärdet och motsvarande andel vid halvårsskiftet var 37 procent.
Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från att de valda objekten skall representera olika fastighetskategorier, orter, läge, teknisk och byggnadsmässig standard. De fastigheter som har värderats externt är Grönlandet Södra 11, Hästen 19 och 20 (NK Stockholm), Kungliga Trädgården 5, Kåkenhusen 40, Orgelpipan 7, Pumpstocken 10 (del av) och Skären 9 i Stockholm samt Inom Vallgraven 3:2 och Nordstaden 8:24 (del av) i Göteborg.
De externa värderingsföretagen har angivit ett marknadsvärde som uppgår till 21,9 mdkr. Hufvudstadens interna värdering av samma fastigheter uppgick till 21,3 mdkr. De interna värderingarna överensstämmer således väl med de externa värderingarna.
Värdeintervall
Vid extern fastighetsvärdering anges ofta ett intervall för att visa på osäkerheten kring uppskattningar av ett marknadsvärde. Värdeintervallet brukar uppgå till +/– 5 procent men kan variera beroende bland annat på marknadssituation, fastighetens tekniska standard och investeringsbehov.
Hufvudstadens fastighetsbestånd värderas per den 31 december 2022 till 49,5 mdkr och med ett osäkerhetsintervall om +/– 5 procent så innebär det att det bedömda verkliga värdet varierar med +/– 2,5 mdkr.
Kontakt
