Det senaste året har präglats av fortsatt stor osäkerhet i omvärlden, med krig i både Europa och Mellanöstern, hög inflation och stigande räntor.
I dessa turbulenta tider visar Hufvudstadens låga riskprofil sin styrka. Vi är precis som andra påverkade av omvärldsläget, men vår låga belåningsgrad och starka finansiella ställning gör att vi kan fullfölja våra stora utvecklingsprojekt och fortsätta omställningen för att minska vår klimatpåverkan. Hufvudstaden äger några av Stockholms och Göteborgs allra finaste fastigheter som alla är belägna i attraktiva citylägen. Under 2023 har efterfrågan på moderna kontor i centrala lägen varit stabil. Detaljhandeln har haft det tufft, men trots det har vi lyckats hålla vakansgraden låg.
Jag känner en stolthet över vad vi tillsammans åstadkommit under detta utmanande år. Vi har för tredje året i rad ökat bruttoresultatet från fastighetsförvaltningen och vi behåller förstaplaceringen i den årliga Nöjd kundundersökningen för kontor. Det visar att vi i den dagliga verksamheten fokuserar på rätt saker.
Attraktiva marknadsplatser
Hufvudstadens centralt belägna fastighetsbestånd har byggts upp under mer än hundra år. Våra fastigheter och marknadsplatser är mycket attraktiva för såväl detaljhandlare som för kontorshyresgäster. För att vara ett förstahandsval behöver vi fortsätta utvecklas i takt med beteende- och omvärldsförändringar. Viktiga förutsättningar är närhet till kollektivtrafik samt ett bra utbud av service, butiker, restauranger och kulturliv. Vår målsättning är att skapa platser där människor trivs och där förutsättningarna är optimala för att kunna bedriva framgångsrika verksamheter.
Bibliotekstan i Stockholm är en av de marknadsplatser som vi förvaltar och utvecklar. Här ligger Vildmannen 7 som i slutet av sommaren invigdes efter flera års arbete med att återuppföra den brandskadade byggnaden. Fastigheten är helt unik med en flexibel och modern byggnad bakom den fina bevarade sandstensfasaden från 1800-talet. Byggnaden tillför stora kulturhistoriska värden till Bibliotekstan och har lockat starka varumärken att etablera sig här.
Hufvudstadens största utvecklingsprojekt är Kvarteret Johanna i Göteborg. Projektet fortlöper enligt plan och under året har stommen för påbyggnaden nått full byggnadshöjd. Arbeten med fönster, fasader och grundläggning för de nya byggnaderna pågår. Här skapas en levande mötesplats med handel och kontor som kommer stärka Göteborgs citykärna.
Stabil kontorsmarknad i våra centrala lägen
De senaste åren har marknaden för kontor förändrats till följd av ökat distansarbete och ett mer digitaliserat arbetssätt. De största förändringarna i utformningen av kontoren är bättre sociala samlingsytor, nya ytor för kreativt samarbete och fler digitalt anpassade mötesrum. För flera större företag har det förändrade arbetssättet även medfört minskat lokalbehov. Efterfrågan på moderna kontor i bättre lägen har ökat medan intresset för omoderna kontor i sämre lägen minskat. För att öka kontorsnärvaron och attrahera de bästa med arbetarna har kontorets läge och utformning blivit allt viktigare. Den trenden gynnar våra centralt belägna fastigheter, vilket omförhandlingen med Danske Bank i Packarhuset vid Norrmalmstorg bekräftar.
Kontorshyresmarknaden har över lag varit positiv, men uthyrningsprocesserna tar något längre tid. Vakansen i Stockholm var inom normalintervallet och marknadshyrorna utvecklades positivt. I Göteborg påverkades marknaden av ett tillskapat överutbud av nya kontorsfastigheter. Vakansgraden ökade till drygt 10 procent och marknadshyrorna var något stigande.
Marknaden för flexibla kontorslösningar fortsätter växa och vi ser stor affärsnytta av vårt breda kontorserbjudande med Eget kontor, nyckelfärdiga kontor REDO och Cecil Coworking. På så sätt kan vi följa kunderna och deras förändrade behov över tid och alltid kunna ge ett attraktivt erbjudande.
Ansträngt i delar av detaljhandeln
Utmaningarna är fortsatt stora för många aktörer inom detaljhandeln. Konsumenterna håller hårt i plånboken för att klara av ökade kostnader, främst kopplat till mat och boende. Det är en utveckling som gynnat lågprissegmentet, vilket också bekräftas av våra hyresgäster inom detta segment.
I Stockholm har även lyx- och premiumvarumärken utvecklats väl. Det märks inte minst i Bibliotekstan där intresset för att etablera sig är stort med många nya butiksöppningar och låga vakanser.
I NK-varuhusen i Stockholm och Göteborg har det fysiska och digitala utvecklingsarbetet fortskridit med fokus på effektiviseringar samt förbättrad kommunikation med kunder. Antalet ombyggnationer var färre än de senaste åren och arbetet var mer riktat mot aktiviteter och upplevelser som driver besök och försäljning.
Sammantaget har den fysiska handeln stärkts något under året och för merparten av aktörerna är den fysiska butiken fortsatt viktig. Allt fler varumärken som startat online väljer nu att öppna fysisk butik. Inom de flesta segmenten sker en översyn av antalet fysiska butiker och vid valet av etablering är läge och marknadsplats idag ännu viktigare.
Hållbarhet och klimat
Hufvudstaden har ett långsiktigt perspektiv och hållbarhet är en central del i verksamheten. Vårt mål är att äga fastigheter som i grunden har god arkitektur, stor flexibilitet och hög kvalitet i materialval som därmed får en längre livslängd och inte byggs om lika ofta.
Vår största miljöpåverkan kommer från energianvändning och byggprojekt. Här ser vi en stor fördel med egen driftspersonal som dagligen arbetar med att optimera driften av fastigheterna för att uppnå minsta möjliga klimatpåverkan och säkerställa hög kundnöjdhet.
I ombyggnadsprojekten testas fortlöpande ny teknik för att hitta energismarta och robusta lösningar. Fungerar den nya tekniken väl installeras den successivt i övriga fastigheter. Under året har flera energibesparande projekt genomförts med goda resultat, däribland installation av solceller och geoenergi.
Vi arbetar med att framtidssäkra våra fastigheter och under året har vi genomfört en rad åtgärder för att förebygga och minimera skador vid exempelvis extrem nederbörd.
Hufvudstaden arbetar för att uppnå ekonomisk-, social- och miljömässig hållbarhet och förstaplatsen i den internationella hållbarhetsundersökningen GRESB inom kategorin Kontor och handel i Europa bekräftar att vårt systematiska hållbarhetsarbete fungerar väl.
Avvaktande fastighetsmarknad
De förändrade förutsättningarna med högre räntor har påtagligt påverkat fastighetsmarknaden. Fastighetsägare har fokuserat på att klara räntebetalningar och hantera kommande låneförfall. Flera bolag var i behov av att sälja fastigheter och genomföra nyemissioner för att minska skuldsättningen. Detta har skapat en obalans på marknaden med en diskrepans mellan köpares och säljares prisförväntningar. Direktavkastningskraven steg i både Stockholm och Göteborg och den totala transaktionsvolymen i Sverige minskade till drygt 100 mdkr. Det är den lägsta omsättningen på många år.
Under lågränteperioden minskade skillnaderna mellan välbelägna attraktiva fastigheter och fastigheter i sämre lägen. Vi ser nu att den skillnaden åter börjat öka. Både hyresgäster och investerare efterfrågar alltmer högkvalitativa fastigheter med moderna och attraktiva lokaler.
Den kommersiella fastighetsbranschen är till stor del skyddad mot kostnadsökningar genom att hyrorna normalt indexeras med KPI. Årets uppräkning var 10,9 procent och för 2024 är uppräkningen 6,5 procent. Detta medför förbättrade driftnetton i fastighetsvärderingarna, vilket till viss del motverkar den negativa effekten av stigande direktavkastningskrav. Hufvudstadens fastighetsbestånd värderades vid utgången av året till 46,7 mdkr.
Ökat resultat i förvaltningsverksamheten
Kontorsverksamheten utvecklades positivt under året med ökade hyror från indexuppräkning, nyuthyrningar och omförhandlingar. För detaljhandeln har det varit ett utmanande år där den minskade köpkraften hos hushållen påverkat butikernas omsättning negativt. Bruttoresultat från fastighetsförvaltningen ökade med10 procent till 1 359 mnkr (1 235). Finansieringskostnaderna har successivt stigit men Hufvudstaden har en låg belåningsgrad och god tillgång på kapital. Under året har ny finansiering erhållits både via bank och kapitalmarknaden.
Årets resultat efter skatt var -1 927 mnkr (722). Minskningen förklaras av negativa orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.
Framtiden
2023 var ett utmanande år men jag känner tillförsikt inför 2024. Med våra fina fastigheter och starka finansiella ställning har vi en unik position på marknaden vilket ger oss goda förutsättningar framöver.
Tillsammans med andra aktörer utvecklar vi attraktiva och hållbara marknadsplatser i Stockholm och Göteborg där företag, varumärken och människor trivs, känner sig trygga och kan utvecklas.
Under det kommande året kommer vi att lägga stort fokus på förvaltningsverksamheten, optimera driften av fastigheterna och ligga nära kunderna för att förstå och möta deras behov. Våra pågående utvecklingsprojekt fortskrider och kommer framöver skapa nya kassaflöden. Vår beprövade strategi ligger fast med stort kundfokus, hög kvalitet i både produkter och tjänster samt att vi med intern kompetens skapar nya hållbara värden i fastighetsbeståndet.
Slutligen vill jag tacka alla kunder för ett fint samarbete och Hufvudstadens medarbetare för ett gott arbete med stort engagemang och mod i en utmanande tid av stora förändringar.
Stockholm i februari 2024
Anders Nygren
Verkställande direktör
