Under 2025 förbättrades gradvis de ekonomiska förutsättningarna, samtidigt som osäkerheten i omvärlden bestod. För Hufvudstadens del innebar året ett fortsatt tydligt fokus på kärnverksamheten. Vår starka finansiella ställning möjliggör att vi kan fortsätta utveckla fastigheterna och stärka vårt erbjudande för att vara ett förstahandsval på marknaden.
Jag är stolt över att leda ett bolag där vi för femte året i rad redovisar ett ökat bruttoresultat. Glädjande är också att vi 2025 återigen vunnit den årliga nöjdkundundersökningen för kontor, ett kvitto på att det fina samarbetet vi har med våra kunder uppskattas. Bakom siffrorna finns engagerade medarbetare som i dagliga kundkontakter presenterat erbjudanden, löst problem och byggt vidare på långsiktiga relationer. Det är dessa relationer som skapar lönsamhet och förutsättningar för ett effektivt hållbarhetsarbete.
Året har naturligtvis också inneburit utmaningar, men i en föränderlig omvärld känner jag mig trygg med Hufvudstadens position. Vi är ett stabilt och långsiktigt bolag med vilja och förmåga att anpassa oss, fatta beslut och genomföra förändringar när förutsättningarna kräver det.
Utvecklingsprojekt genererar framtida kassaflöden
En viktig del i Hufvudstadens verksamhet är att utveckla starka marknadsplatser där arkitektur, design och stadsmiljö samverkar för att attrahera en bra blandning av aktörer. När helheten fungerar väl förstärker de olika delarna varandra, vilket bidrar till ökad attraktionskraft, långsiktiga kundrelationer och högre intäkter över tid.
Mot denna bakgrund har vi intensifierat arbetet med att vidareutveckla våra centrala lägen. Ett tydligt exempel är Fredstan i Göteborg där Kvarteret Johanna genomgår en omfattande om- och nybyggnation. Uthyrningsarbetet har utvecklats väl med många nytecknade avtal med stabila hyresgäster på bra hyresnivåer. Vid utgången av 2025 var cirka 75 procent av ytorna uthyrda. Nu genomförs lokalanpassningar inför inflyttning av nya hyresgäster under 2026 och 2027. Projektet beräknas nå full ekonomisk effekt 2028.
I Stockholm fortsätter arbetet med att stärka Bibliotekstans position som Nordens mest attraktiva shoppingdestination. Tillsammans med Stockholms stad och övriga fastighetsägare genomförs en upprustning av gatumiljön för att öka tillgängligheten och göra stadskärnan mer inbjudande.
Mot slutet av året fattade vi investeringsbeslut om en påbyggnation av två våningsplan på fastigheten Orgelpipan 7 i Stockholm. Projektet kommer att tillföra mycket eftertraktade kontorsytor i ett av stadens bästa kommunikationslägen och byggstart planeras till 2027.
Utöver fysiska investeringar ser vi även hur AI skapar nya möjligheter för fastighetsbranschen. Vi arbetar aktivt med att utforska och implementera AI-lösningar för att optimera energianvändningen, effektivisera processer och förbättra kundupplevelsen.
Kvalitet efterfrågas på kontorsmarknaden
Under året ökade vakansgraden på kontorsmarknaden i både Stockholm och Göteborg till följd av svagt konjunkturläge, hybridarbete och förändrad kontorsanvändning. Göteborg påverkades även av ett stort tillskott av nya kontorsytor. Aktiviteten på marknaden ökade dock något under andra halvåret men uthyrningsprocesserna var utdragna. Vi ser en fortsatt god efterfrågan på högkvalitativa kontor i de bästa citylägena, något som gynnar oss. Exempelvis är samtliga kontor i NK-fastigheterna fullt uthyrda till stabila hyresgäster.
I Kåkenhusen 40 i Stockholm pågår en omfattande lokalanpassning av 5 400 kvm kontor. Vid årsskiftet var 90 procent av ytorna redan uthyrda med planerad inflyttning i slutet av 2026.
Cecil Coworking har haft en fortsatt mycket positiv utveckling med i det närmaste full beläggning. Hösten 2026 ser vi fram emot öppnandet av vårt andra Cecil, beläget i Kvarteret Johanna i Göteborg. Tillsammans utgör våra tre kontorskoncept – Eget kontor, REDO och Cecil Coworking – ett flexibelt erbjudande som möter kundernas behov över tid.
Tecken på vändning inom detaljhandeln
Detaljhandeln har fortsatt påverkats av hushållens försiktighet och ökade sparande, men under året har vi sett tydliga tecken på stabilisering. Lågprissegmentet har haft den starkaste utvecklingen, medan premium- och lyxsegmentet haft större utmaningar. Förutsättningarna för ökad konsumtion under 2026 är bättre än på flera år, vilket bidragit till ökat intresse för nya butiksetableringar i bra lägen.
I Bibliotekstan är intresset fortsatt stort och vakansen låg. Här gläds vi bland annat åt att Dior och Arc’teryx valt att öppna sina första svenska fristående butiker, vilket bekräftar områdets ledande position.
I Nordstan i Göteborg har fastigheterna Fyran och Femman haft en positiv utveckling trots lågkonjunktur. Vi ser att utbudet av verksamheter förändras och att modebutiker allt oftare ersätts av andra typer av verksamheter. Två exempel är Paradox Museum och aktivitetscentret Activate som gör att marknadsplatsen når nya kundgrupper.
Förändringsarbetet inom NK har intensifierats med målet att stärka kundupplevelsen och lönsamheten. Fokus har legat på kostnadsbesparingar och att aktivera varuhusens alla ytor med attraktiva varumärken. Genomförda åtgärder har redan gett en resultatförbättring och arbetet fortsätter under 2026.
Den svaga försäljningen inom detaljhandeln har påverkat det helägda dotterbolaget NK Retail. För att minska effekterna och skapa lönsamhet har förändringar och effektiviseringar genomförts inom både organisation och sortiment. Under året har kategorin juveler och klockor överlåtits till Nymans Ur, vars specialistkompetens stärker NK:s kunderbjudande.
Ökat aktieägarvärde genom återköp
Den svenska fastighetsmarknaden var stabil tack vare lägre inflation, mer normaliserade långa marknadsräntor och god tillgång på kapital. Investeringsviljan förbättrades något men köparna var fortsatt måna om sina balansräkningar och var selektiva avseende förvärv. Efterfrågan på högkvalitativa fastigheter i centrala lägen i Stockholm och Göteborg var dock god men här var det få säljare i marknaden.
Direktavkastningskraven för kontor och butiker i våra centrala lägen var oförändrade. Marknadsvärdena påverkades främst av driftnettoförändringar kopplat till hyror och vakanser. Skillnaden mellan attraktiva och mindre attraktiva fastigheter ökade, vilket gynnar våra välutvecklade fastigheter i de bästa citylägena.
Hufvudstadens styrelse beslutade, med stöd av årsstämmans mandat, att justera kapitalstrukturen genom återköp av egna aktier. Totalt återköptes 8 miljoner aktier, vilket bidrog till att stärka aktieägarvärdet.
Långsiktighet minskar klimatpåverkan
Hufvudstaden har under året tagit ytterligare steg inom det långsiktiga hållbarhetsarbetet där fokus legat på att spara resurser, minska risker och stärka affären över tid.
Energieffektivisering är ett prioriterat område där tekniska investeringar, optimerad drift och daglig uppföljning minskat energianvändningen i fastigheterna. Ett tydligt exempel är att målet om att minska energianvändningen per kvadratmeter med 16 procent från 2019 till 2025 överträffades, då vi uppnådde en minskning med 25 procent. Vi anpassar även fastigheterna för att möta klimatrisker och deltar i projekt med staden och andra fastighetsägare för tryggare och attraktivare stadskärnor.
I nära samarbete med våra kunder har vi ökat andelen återbruk i våra projekt. Prioriterat är att skapa flexibla planlösningar för längre livscykler och minskat ombyggnadsbehov. Samtidigt har vi stärkt processerna för leverantörsutvärdering i syfte att uppnå våra mål inom ansvarsfulla affärer.
”Jag är stolt över att leda ett bolag där vi för femte året i rad redovisar ett ökat bruttoresultat.”
Ökat bruttoresultat för femte året i rad
Koncernens bruttoresultat ökade med 5 procent till 1 635 mnkr. Det visar att vår affärsmodell fungerar väl även i osäkra tider och svagare konjunkturer. Glädjande är att affärsområde NK bidrog mest till ökningen av bruttoresultatet trots utmaningar inom detaljhandeln. Årets resultat efter skatt var 837 mnkr (365). Förbättringen förklaras främst av lägre negativa orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.
Framtidsutsikter
Jag inleder det nya året med en optimistisk syn på framtiden. Den samlade bedömningen är att svensk ekonomi successivt kommer att återhämta sig, vilket bör skapa bättre förutsättningar för både kontors- och butiksmarknaden i våra centrala lägen.
En av våra främsta prioriteringar är att öka uthyrningsgraden i fastigheterna. Parallellt fortsätter vi att driva de stora utvecklingsprojekten. I Kvarteret Johanna gläds vi åt att välkomna nya hyresgäster som bidrar till att stärka området Fredstan. Utvecklingen av Orgelpipan 7 går samtidigt in i nästa fas där vi skapar nya kontorsytor av absolut högsta kvalitet som på sikt stärker kassaflödet.
Arbetet med att skapa lönsam tillväxt inom NK intensifieras under 2026. Fokus ligger på att attrahera fler besökare och öka försäljningen samtidigt som vi värnar om en god kostnadskontroll.
Vår långsiktiga strategi ligger fast – att äga, förvalta och utveckla de bästa fastigheterna i Stockholm och Göteborg. Det är en affärsmodell som visat sin styrka över tid och som jag är övertygad om kommer fortsätta att skapa värde för både kunder och aktieägare.
Jag är mycket tacksam över det engagemang och den kompetens jag möter hos våra medarbetare och ser fram emot att tillsammans fortsätta utvecklingen av bolaget under 2026. Jag vill också passa på att tacka våra kunder för förtroendet de givit oss och för ett gott samarbete.
Stockholm i februari 2026
Anders Nygren
Verkställande direktör
