Vi lämnar ännu ett år bakom oss präglat av stor osäkerhet i omvärlden med geopolitiska spänningar, krig och lågkonjunktur. Trots detta ser vi ljusglimtar i form av stabilare marknader och en ökad vilja hos våra kunder att investera för framtiden.
I denna osäkra tid med snabba förändringar står Hufvudstaden fortsatt stadigt. Våra fastigheter är belägna i de mest attraktiva lägena i centrala Stockholm och Göteborg. Här fi nns ett rikt utbud av kultur, restauranger och butiker samt goda kommunikationer. Det är tydligt att lokalerna i vårt fastighetsbestånd harmoniserar väl med marknadens efterfrågan. Hufvudstadens starka fi nansiella ställning möjliggör en fortsatt utveckling av fastigheterna och verksamheten. Vårt fokus på kundnöjdhet och lönsamhet består med målet att öka aktieägarvärdet.
Marknadsplatser under utveckling
Våra fastigheter är väl omhändertagna och håller hög kvalitet, flertalet med uppskattad och hållbar arkitektur. Med detta som grund skapar och utvecklar vi attraktiva marknadsplatser tillsammans med andra aktörer i staden. Platser som kombinerar kontor, butiker, restauranger och kultur med en trygg och välkomnande miljö. Här stärker hyresgästerna varandras verksamheter när kontorsmedarbetarna handlar, äter och umgås i området och företagen, som hyr kontoren, får nöjdare medarbetare och lättare att rekrytera personer med rätt kompetens.
I Göteborg har vårt största utvecklingsprojekt Kvarteret Johanna nått full byggnadshöjd och den nya gestaltningen är nu synlig för Göteborgs invånare. Intresset för kvarteret är stort och uthyrningsarbetet är i ett intensivt skede, där fl era hyresavtal tecknats med starka företag. Efter projektets färdigställande kommer det nya kvarteret att stärka området Fredstan.
Tillsammans med övriga fastighetsägare i Nordstan i Göteborg erhölls en ny detaljplan för en tillbyggnad av norra delen av köpcentrumet där Västlänken öppnar en ny stationsuppgång i slutet av 2026. Den nya uppgången kommer medföra ökade besöksfl öden till butikerna och underlätta resandet för medarbetarna på kontoren.
Under våren antogs en ny detaljplan för fastigheten Orgelpipan 7 belägen vid centralstationen i Stockholm. Detaljplanen tillåter en påbyggnad om cirka 3 000 kvm kontor. Projekteringsarbetet har påbörjats och projektstart planeras till 2026/2027.
Stabil men avvaktande kontorsmarknad
Kontorsmarknaden i Stockholm var stabil under året, men uthyrningsprocesserna drog ut på tiden då företagen var mer avvaktande i sina beslut om nya lokaler. På de fl esta delmarknader ökade vakansgraden. Trots detta var efterfrågan på attraktiva kontor i city relativt stark. I Göteborg var vakansgraden fortsatt hög, vilket främst beror på ett stort tillskott av nya kontorsytor de senaste åren. Samtidigt ser vi en växande efterfrågan för högkvalitativa lokaler i centrala Göteborg där marknadshyrorna var stabila och nya toppnivåer noterades.
Vi märker att fler företag ställer högre krav på kontorsnärvaro. För att skapa rätt förutsättningar söker företagen allt oftare flexibla kontor i bra lägen som erbjuder plats för samarbete, innovation och kulturbyggande. Gatumiljön utanför kontoret ska också vara trivsam och på marknadsplatser som erbjuder allt detta är det kö för att hyra kontor. Ett sådant område är Bibliotekstan i Stockholm.
Fortsatta utmaningar för detaljhandeln
2024 var ett utmanande år för detaljhandeln där lönsamhetsproblemen medförde en fortsatt press nedåt på butikshyrorna. Hushållens köpkraft var låg, främst kopplat till bolåneräntor, livsmedelspriser och en svagare arbetsmarknad. Restauranger hade också ett tufft år. Människor fortsatte att gå ut för att äta och umgås men snittnotan var lägre än i goda tider.
I Bibliotekstan, en av Skandinaviens starkaste marknadsplatser, är intresset stort för att etablera sig från både svenska och internationella varumärken. För att vara ett förstahandsval på marknaden arbetar vi kontinuerligt med att hitta rätt blandning av verksamheter. I våra fastigheter i Nordstan har vi sett en ökad aktivitet och fl era nyuthyrningar gjordes vilket resulterade i en låg vakans vid årets slut.
NK fortsätter att erbjuda kunderna minnesvärda upplevelser genom att kombinera ett attraktivt sortiment med förstklassig service. Vi har haft fl era framgångsrika lanseringar som fått stor uppmärksamhet, till exempel Tommy Myllymäkis och Pi Les över tagande av anrika Bobergs Matsal samt det efter traktade varumärket SKIMS.
Försäljningen i varuhusen och på e-handeln ökade men vakanser och höga kostnader medförde att resultatet för NK:s fastighetsförvaltning minskade. Därför har vi fokuserat på att genomföra en rad åtgärder som successivt kommer att öka uthyrningsgraden och sänka kostnaderna för att stärka lönsamheten. För vår egen detaljhandelsverksamhet inom NK Retail har ett förändringsarbete inletts. Vi har gjort en översyn av varumärkesutbudet och genomfört förändringar i interna arbetsprocesser för att bättre möta kundernas efterfrågan och uppnå lönsamhet i verksamheten.
I början av 2025 välkomnar vi Hannes Hasselrot som ny VD för NK. Med sin breda erfarenhet från olika delar av detaljhandeln har han goda förutsättningar att tillsammans med övriga medarbetare vidareutveckla NK:s verksamhet och stärka lönsamheten.
Hållbarhet allt mer prioriterat
Hufvudstaden arbetar långsiktigt för att minska klimatpåverkan från våra fastigheter. Ett prioriterat arbete är att anpassa lokalerna för att över tid skapa hög flexibilitet i användningen. För att framtidssäkra fastigheterna väljer vi hållbara material och robusta tekniska lösningar med lång livslängd. Vår ambition med detta är att skapa förutsättningar för att minska klimatavtrycket från framtida ombyggnationer. Vid utgången av 2024 var 84 procent av våra fastigheter miljöcertifi erade. Intresset för hållbarhet ökar och allt fl er hyres gäster visar ett större engagemang för återbruk och minskad klimatpåverkan. Ett lyckat exempel är lokalanpassningen för Danske Bank vid Norrmalmstorg i Stockholm, där vi tillsammans har en hög ambition kring hållbarhet och återbruk. Arbetssättet har medfört minskade avfallsmängder och minskad mängd materialinköp vilket resulterat i färre transporter.
För att underlätta omställningen till elbilar har vi i parkeringshuset NK Parkering i Stockholm installerat snabbladdare som möjliggör en effektiv elbilsladdning i innerstaden. Vi har också genomfört en dubbel väsentlighetsanalys för att möta de nya kraven på hållbarhetsrapportering som börjar gälla 2025.
Fastighetsmarknad i förändring
Årets räntesänkningar medförde att det för stabila fastighetsbolag blev lättare att refi nansiera lån både via bank och kapitalmarknad. Även om räntorna sjunkit är de högre än under den tidigare lågränteperioden vilket fortsatt haft en dämpande effekt på fastighetsmarknaden.
Differentieringen mellan bättre och sämre fastigheter bestod men prisförväntan mellan säljare och köpare minskade något. En återhämtning skedde under det sista kvartalet med ökad aktivitet för bra fastigheter i attraktiva lägen. Den totala transaktionsvolymen i Sverige var cirka 145 mdkr, en ökning jämfört med det svaga transaktionsåret 2023.
Direktavkastningskraven var stabila i Stockholms och Göteborgs centrala delar. Vid årets slut värderades Hufvudstadens fastigheter till 47,1 mdkr.
Ökat bruttoresultat från fastighetsförvaltning
Hufvudstadens bruttoresultat från fastighetsförvaltningen ökade för fjärde året i rad och var 1 435 mnkr (1 359). Ökningen med 6 procent förklaras framför allt av högre hyresintäkter. Årets resultat efter skatt uppgick till 365 mnkr (-1 927), en betydande förbättring som främst påverkats av lägre negativa orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.
En ljusare framtid
Jag har en positiv syn på 2025, även om vi fortsatt befi nner oss i en osäker omvärld. Min bedömning är att konjunkturen gradvis kommer stärkas, men effekterna för vår verksamhet kommer troligen att märkas först under andra halvåret. Vi ska bibehålla vår starka finansiella ställning för att kunna möta nya förutsättningar och över tid leverera en stabil utdelningstillväxt till aktieägarna.
Det är med stor glädje jag kan konstatera att Kvarteret Johanna i Göteborg närmar sig färdigställande. Efter flera års hårt arbete ser vi fram emot att under 2026 välkomna de första hyresgästerna till ett kvarter som återigen kommer att fyllas med liv och rörelse. Detta projekt är en milstolpe för oss och en viktig investering som kommer att skapa nya kassafl öden och stärka resultatet.
Under 2025 ska vi fortsätta att utveckla den löpande förvaltningsverksamheten med fokus på uthyrningsarbete, kundnöjdhet, hållbarhet och förbättrad lönsamhet för NK.
Slutligen vill jag rikta ett varmt tack till alla våra medarbetare för ett bra arbete och stort engagemang under ett utmanande år. Jag vill också tacka våra kunder för det förtroende ni visat oss och det goda samarbete vi haft under året.
Stockholm i februari 2025
Anders Nygren
Verkställande direktör
