Fastighetsvärdering

Värderingspolicy

Värderingsprocessen styrs av riktlinjer beslutade av koncernledningen.

Värderingsprocess

Förvaltningsfastigheterna värderas internt vid varje kvartalsskifte. För att kvalitetssäkra värderingen inhämtas, minst en gång per år, oberoende externa värderingar från värderingsföretag.

Värderingsmetod

Intern värdering av fastighetsbeståndet görs enligt en variant av ortsprismetoden som kallas för nettokapitaliseringsmetoden, ingen förändring har skett från tidigare år. Varje fastighet värderas individuellt utan hänsyn till eventuell portföljeffekt. Metoden innebär att marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas driftnetto. För övriga projektfastigheter och obebyggd mark har en bedömning av värdet gjorts enligt en sammanvägning av ortsprismetoden och en exploateringskalkyl där nettokapitaliseringsmetoden används för en färdigbyggd fastighet med avdrag för byggkostnader, marknadsmässig vinst för exploatören och hyresvakans under byggtiden.

Underlag fastighetsvärdering

Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara och icke observerbara indata. Observerbara indata är exempelvis aktuella hyror, faktiska drift- och underhållskostnader, planerade och pågående investeringar samt nuvarande vakansgrader. Icke observerbara indata utgörs exempelvis av avkastningskrav samt förväntningar om framtida hyres- och vakansnivåer. 

Bedömningen av avkastningskraven är baserad på inhämtad information om marknadens avkastningskrav i transaktioner av jämförbara fastigheter i likartade lägen. Har det gjorts få eller inga affärsavslut i fastighetens delområde, analyseras transaktioner i anslutande områden. Även affärer som inte kommit till avslut eller andra påverkande faktorer ger vägledning om marknadens avkastningskrav. Hänsyn tas också till fastighetstyp, teknisk standard, byggnadskonstruktion samt större investeringsbehov. Avkastningskraven som används vid värderingen varierar mellan olika regioner och olika delområden inom regionerna. Informationen stäms av med värderings- och rådgivningsföretag. Bedömningen är att det finns en aktiv marknad utifrån genomförda transaktioner och pågående transaktionsprocesser, därav bedöms värderingsmodellen vara tillämplig.

Hufvudstadens genomsnittliga avkastningskrav har den senaste femårsperioden varierat från 3,5 procent till 4,2 procent och uppgick 2025-12-31 till 4,1 procent. För fastigheter med tomträtt har beräkningen baserats på ett avkastningskrav som är 0,20 procentenheter högre. Driftnettot baseras på marknadsmässiga hyresintäkter. Hyresintäkterna marknadsanpassas genom att befintliga hyror justeras med nytecknade och omförhandlade hyresavtal samt med hänsyn till förväntad hyresutveckling.

Intäkterna har reducerats för en bedömd långsiktig hyresvakansgrad. Vakansgraden baseras på fastighetsbeståndets verkliga utfall över en konjunkturcykel samt förväntad uthyrningssituation för den enskilda fastigheten. I värderingen har genomsnittlig vakansgrad bedömts till 4 procent. Verklig genomsnittlig vakansgrad exklusive projekt har den senaste tioårsperioden varierat mellan 1 och 7 procent och uppgick per 2025-12-31 till 5 procent.

Avdrag har gjorts med schablonmässiga kostnader för drift och underhåll exklusive vidaredebiterbara kostnader samt del av fastighetsadministration. Dessa baseras på verkligt utfall och justeras för ej bestående avvikelser. Genomsnittlig kostnad per kvm den senaste femårsperioden har legat inom intervallet 575–675 kronor och bedömd kostnad i värderingen per 2025-12-31 låg på motsvarande nivå.

Byggkostnaden baseras på schablonuppgifter samt uppgifter redovisade i aktuella tomträttsmål uppräknade med antagen kostnadsutveckling. Därtill görs även ett avdrag för ett marknadsmässigt vinstkrav för exploatören och hyresvakans under byggtiden.

Koncernen undersöker löpande om det finns andra indikationer på förändringar i fastigheternas verkliga värde. Dessa kan utgöras av till exempel större uthyrningar, uppsägningar samt väsentliga förändringar i avkastningskraven. Vid värderingen 
2025-12-31 har följande uppgifter använts.

Känslighetsanalys

Värdet på en fastighet kan endast med säkerhet fastställas när likviden har erhållits efter en försäljning. Fastighetsvärdering innebär en uppskattning av fastighetens marknadsvärde och bygger på beräkningar enligt etablerade principer tillsammans med ett antal antaganden och bedömningar. För att spegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden anges normalt ett värderingsintervall om cirka +/– 5 procent. Intervallet kan variera beroende på marknadsläget och fastighetsspecifika förändringar. I en mindre likvid marknad kan osäkerheten vara större. Hufvudstadens fastighetsbestånd värderades per 31 december 2025 till 48,1 mdkr och med ett osäkerhetsintervall om +/– 5 procent så innebär det att det bedömda verkliga värdet varierar med +/– 2,4 mdkr. Nedan anges de väsentliga faktorerna som påverkar värderingen och resultateffekten därav.

Extern värdering

För att kvalitetssäkra värderingen inhämtas, minst en gång per år, oberoende externa värderingar från värderingsföretag. De externa värderingarna omfattar normalt 30–40 procent av det internt bedömda marknadsvärdet för fastighetsbeståndet. 

Under året har externa värderingar inhämtats från tre oberoende värderingsföretag, Cushman & Wakefield, Forum Fastighetsekonomi och Newsec Advisory. De externa värderingarna per 31 december 2025 omfattar 9 fastigheter och motsvarar 39 procent av det internt bedömda marknadsvärdet. Motsvarande andel vid halvårsskiftet var 33 procent. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från att de valda objekten ska representera olika fastighetskategorier, orter, lägen samt teknisk och byggnadsmässig standard.

De externa värderingsföretagen har angivit ett marknadsvärde per 31 december 2025 som uppgår till 19,8 mdkr. Hufvudstadens interna värdering av samma fastigheter uppgår till 19,0 mdkr. De interna värderingarna överensstämmer således väl med de externa värderingarna.