Värderingsmetod
Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje enskild fastighets verkliga värde bedömts. Bedömning har gjorts genom tillämpning av värdering enligt en variant av ortsprismetoden som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden innebär att marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas driftnetto. För övriga projektfastigheter och obebyggd mark har en bedömning av värdet gjorts enligt en sammanvägning av ortsprismetoden och en exploateringskalkyl där nettokapitaliseringsmetoden används för en färdigbyggd fastighet med avdrag för byggkostnader, marknadsmässig vinst för exploatören samt finansiella kostnader och hyresvakans under byggtiden.
Avkastningskrav vid värdering
Bedömningen av avkastningskraven är baserad på inhämtad information om marknadens förräntningskrav på köp och försäljningar av jämförbara fastigheter i likartade lägen. Har det gjorts få eller inga affärsavslut i fastighetens delområde, analyseras transaktioner i anslutande områden. Affärer som inte kommit till avslut ger även vägledning om marknadens avkastningskrav. Hänsyn har även tagits till fastighetstyp, teknisk standard, byggnadskonstruktion samt större investeringsbehov. Avkastningskraven som används vid värderingen varierar mellan olika regioner och olika delområden inom regionerna. Informationen stäms av med värderings- och rådgivningsföretag. Bedömningen är att det finns en aktiv marknad utifrån genomförda transaktioner och pågående transaktionsprocesser, därav bedöms värderingsmodellen vara tillämplig.
Hufvudstadens genomsnittliga avkastningskrav har sedan 2018-12-31 varierat från 3,5 procent till 4,1 procent och uppgick 2023-12-31 till 4,1 procent. För fastigheter med tomträtt har beräkningen baserats på ett avkastningskrav som är 0,20 procentenheter högre.
Driftnetto vid värdering
Driftnettot baseras på marknadsmässiga hyresintäkter. Hyresintäkterna marknadsanpassas genom att befintliga hyror justeras med nytecknade och omförhandlade hyresavtal samt med hänsyn till förväntad hyresutveckling.
Intäkterna har reducerats för en bedömd långsiktig hyresvakansgrad. Vakansgraden baseras på fastighetsbeståndets verkliga utfall över en konjunkturcykel samt förväntad uthyrningssituation för den enskilda fastigheten. I värderingen har genomsnittlig vakansgrad bedömts till 4 procent. Verklig genomsnittlig vakansgrad exklusive projekt har under perioden 2014–2023 varierat mellan 1 och 7 procent och uppgick per 2023-12-31 till 5,7 procent.
Avdrag har gjorts med schablonmässiga kostnader för drift och underhåll exklusive vidaredebiterbara kostnader samt del av fastighetsadministration. Dessa baseras på verkligt utfall och justeras för ej bestående avvikelser. Genomsnittlig kostnad per kvm den senaste femårsperioden har legat inom intervallet 550–650 kronor och bedömd kostnad i värderingen per 2023-12-31 låg på motsvarande nivå.
Byggkostnaden baseras på schablonuppgifter samt uppgifter redovisade i aktuella tomträttsmål uppräknade med antagen kostnadsutveckling. Därtill görs även ett avdrag för ett marknadsmässigt vinstkrav för exploatören, finansieringskostnader och hyresvakans under byggtiden. Följande uppgifter har använts vid värderingen:
| Kontor och butik | Intervall (vägt snitt) |
| Driftnetto (kr/kvm) | 2 650 - 8 880 (5 370) |
| Vakans (%) | 2 - 5 (4) |
| Direktavkastningskrav Stockholm (%) | 3,7 - 4,2 (3,9) |
| Direktavkastningskrav Göteborg (%) | 4,7 - 4,9 (4,8) |
| Direktavkastningskrav totalt (%) | 4,1 |
Extern värdering
För att kvalitetssäkra värderingen har externa värderingar inhämtats från tre oberoende värderingsföretag, Cushman & Wakefield, Forum Fastighetsekonomi och Newsec Advice. De externa värderingarna 2023-12-31 omfattar 9 fastigheter och motsvarar 47 procent av det internt bedömda marknadsvärdet. Motsvarande andel vid halvårsskiftet var 33 procent. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från att de valda objekten ska representera olika fastighetskategorier, orter, läge, teknisk och byggnadsmässig standard. De fastigheter som har värderats externt är Grönlandet Södra 11, Hästen 19 och 20 (NK Stockholm), Kåkenhusen 40 (del av), Orgelpipan 7, Packarhuset 4, Rännilen 11, Skären 9 och Vildmannen 7 i Stockholm samt Nordstaden 8:24 (del av) i Göteborg.
De externa värderingsföretagen har angivit ett marknadsvärde som uppgår till 22,9 mdkr. Hufvudstadens interna värdering av samma fastigheter uppgår till 22,2 mdkr. De interna värderingarna överensstämmer således väl med de externa värderingarna.
Känslighetsanalys, fastighetsvärdering per den 31 december 2023
Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt försäljningspris på marknaden vid värdetidpunkten. Priset kan dock endast fastställas när en transaktion genomförts. Vid extern fastighetsvärdering anges ofta ett intervall för att visa på osäkerheten kring uppskattningar av ett marknadsvärde. Värdeintervallet brukar uppgå till +/- 5 procent men kan variera beroende bland annat på marknadssituation, fastighetens tekniska standard och investeringsbehov. Hufvudstadens fastighetsbestånd värderas till 46,7 mdkr och med ett osäkerhetsintervall om +/- 5 procent så innebär det att det bedömda verkliga värdet varierar med +/- 2,3 mdkr.
| Förändring +/- | Resultateffekt före skatt +/- | |||
| Hyresintäkter | 100 kr per kvm | 980 mnkr | ||
| Fastighetskostnader | 50 kr per kvm | 490 mnkr | ||
| Hyresvakansgrad | 1,0 procentenhet | 640 mnkr | ||
| Avkastningskrav | 0,25 procentenhet | 2 910 mnkr | ||
Kontakt
