Årsredovisning 2025

Om Hufvudstaden

Hufvudstaden i korthet 3

Det här är Hufvudstaden 4

VD har ordet 6

Året i korthet 8

Strategi, mål och utfall 10

Verksamhet

Fastighetsmarknaden 12

Fastighetsförvaltning 16

Affärsområde Stockholm 18

Affärsområde NK 20

Affärsområde Göteborg 22

Utveckling av fastigheter 24

Övriga segment 28

NK Retail 30

Övrig verksamhet 31

Hållbarhet 32

Medarbetare 34

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse 37

Finansiering 40

Risker och riskhantering 42

Koncernens räkningar 44

Moderbolagets räkningar 52

Finansiella noter 54

Förslag till vinstdisposition 71

Revisionsberättelse 72

Nyckeltal

Flerårsöversikt 76

Härledning av alternativa nyckeltal 78

Affärsområden i siffror 80

Definitioner och ordlista 82

Bolagsstyrning

Bolagsstyrningsrapport 84

Styrelse och revisorer 88

Koncernledning 90

Aktien och ägarna 92

Årsstämma och kalendarium 94

Hållbarhetsrapport

Allmänna upplysningar 95

Miljöupplysningar 101

Sociala upplysningar 10 4

Styrningsupplysningar 107

Fastigheter

Fastighetsförteckning 10 8

Fastighetsbeståndet 110

Adresser 113

Den legala års redo visningen består av förvaltningsberättelsen och de finansiella rapporterna jämte noter och kommentarer på

sidorna 5, 8–11, 32–71, 76–79, 82, 84–89 samt 95–107. Den lagstadgade hållbarhetsrapporten enligt årsredovisningslagen återfinns

på sidorna 5, 11, 32–35, 42–43 samt 95–107. Jämförelser angivna i parentes avser motsvarande belopp före gående år.

Kåkenhusen 40

Hufvudstaden erbjuder attraktiva kontors- och butiks-

lokaler i Stockholms och Göteborgs mest centrala delar.

Koncernen äger 28 fastigheter värderade till 48,1 mdkr. Vi är

en långsiktig fastighetsägare med fokus på god service, långa

kundrelationer och hög kvalitet i både förvaltning och utveckling

av fastigheterna. Tillsammans med våra hyresgäster och andra

samarbetspartners värnar vi om en hållbar stadsutveckling i

Stockholm och Göteborg. Vi erbjuder framgångsrika företag

attraktiva lokaler i centrala lägen med möjlighet att växa i

våra fastigheter. Genom att tillhandahålla bästa möjliga

förutsättningar för deras verksamhet bidrar vi till våra kunders

konkurrenskraft och varumärken.

Hufvudstaden

i korthet

1915

Hufvudstaden grundades 1915 och

A-aktien är sedan 1938 noterad på det

som idag är Nasdaq Stockholm. Vi har varit

verksamma under 110 år i Stockholm och

snart 60 år i Göteborg.

Inom koncernen ingår AB Nordiska Kompaniet som äger varumärket NK med

varuhus i Stockholm och Göteborg samt NK Retail AB som driver drygt 30

avdelningar motsvarande cirka 20 procent av antalet avdelningar i varuhusen.

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 3

OM HUFVUDSTADEN / HUFVUDSTADEN I KORTHET

Hög kvalitet,

god service och

långsiktighet

Hufvudstaden kombinerar en robust affärsmodell med

ett högkvalitativt och strategiskt koncentrerat fastighets-

bestånd i centrala Stockholm och Göteborg, vilket

skapar stabila kassaflöden och god avkastning över tid.

Rännilen 8

4 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

OM HUFVUDSTADEN / DET HÄR ÄR HUFVUDSTADEN

Hufvudstaden ska alltid upplevas

som och vara Sveriges mest

attraktiva fastighets bolag.

VISION

Hufvudstaden ska i egna fastigheter i centrala

Stockholm och centrala Göteborg erbjuda

framgångsrika företag högkvalitativa kontors-

och butikslokaler på attraktiva marknadsplatser.

AFFÄRSIDÉ

VÄRDERINGAR

K valitet | Ärlighet | Lyhördhet | Engagemang

Äga, förvalta, utveckla fastigheter

i Stockholm och Göteborg.

AFFÄRSMODELL

Tillsammans för morgondagens stad sedan 1915.

SYFTE

Rännilen 8

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 5

OM HUFVUDSTADEN / DET HÄR ÄR HUFVUDSTADEN

Starka mark-

nadsplatser

skapar ökade

värden

Jag är stolt över att leda ett bolag där vi för femte året i rad redovisar

ett ökat bruttoresultat. Glädjande är också att vi 2025 återigen vun-

nit den årliga nöjdkundundersökningen för kontor, ett kvitto på att

det fina samarbetet vi har med våra kunder uppskattas. Bakom siff-

rorna finns engagerade medarbetare som i dagliga kundkontakter

presenterat erbjudanden, löst problem och byggt vidare på långsik-

tiga relationer. Det är dessa relationer som skapar lönsamhet och

förutsättningar för ett effektivt hållbarhetsarbete.

Året har naturligtvis också inneburit utmaningar, men i en förän-

derlig omvärld känner jag mig trygg med Hufvudstadens position. Vi

är ett stabilt och långsiktigt bolag med vilja och förmåga att anpassa

oss, fatta beslut och genomföra förändringar när förutsättningarna

kräver det.

Utvecklingsprojekt genererar framtida kassaflöden

En viktig del i Hufvudstadens verksamhet är att utveckla starka

marknadsplatser där arkitektur, design och stadsmiljö samverkar för

att attrahera en bra blandning av aktörer. När helheten fungerar väl

förstärker de olika delarna varandra, vilket bidrar till ökad attraktions-

kraft, långsiktiga kundrelationer och högre intäkter över tid.

Mot denna bakgrund har vi intensifierat arbetet med att vidare-

utveckla våra centrala lägen. Ett tydligt exempel är Fredstan i

Göteborg där Kvarteret Johanna genomgår en omfattande om-

och nybygg nation. Uthyrningsarbetet har utvecklats väl med många

nytecknade avtal med stabila hyresgäster på bra hyresnivåer.

Vid utgången av 2025 var cirka 75 procent av ytorna uthyrda. Nu

genomförs lokal anpassningar inför inflyttning av nya hyresgäster

under 2026 och 2027. Projektet beräknas nå full ekonomisk

effekt 2028.

I Stockholm fortsätter arbetet med att stärka Bibliotekstans posi-

tion som Nordens mest attraktiva shoppingdestination. Tillsammans

med Stockholms stad och övriga fastighetsägare genomförs en

upprustning av gatumiljön för att öka tillgängligheten och göra

stadskärnan mer inbjudande.

Mot slutet av året fattade vi investeringsbeslut om en påbyggna-

tion av två våningsplan på fastigheten Orgelpipan 7 i Stockholm.

Projektet kommer att tillföra mycket eftertraktade kontorsytor i

ett av stadens bästa kommunikationslägen och byggstart planeras

till 2027.

Utöver fysiska investeringar ser vi även hur AI skapar nya möjlig-

heter för fastighetsbranschen. Vi arbetar aktivt med att utforska och

implementera AI-lösningar för att optimera energianvändningen,

effektivisera processer och förbättra kundupplevelsen.

Under 2025 förbättrades gradvis de ekonomiska förutsätt-

ningarna, samtidigt som osäkerheten i omvärlden bestod.

För Hufvudstadens del innebar året ett fortsatt tydligt fokus

på kärnverksamheten. Vår starka finansiella ställning möjlig-

gör att vi kan fortsätta utveckla fastigheterna och stärka vårt

erbjudande för att vara ett förstahandsval på marknaden.

6 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

OM HUFVUDSTADEN / VD HAR ORDET

Kvalitet efterfrågas på kontorsmarknaden

Under året ökade vakansgraden på kontorsmarknaden i både

Stockholm och Göteborg till följd av svagt konjunkturläge, hybrid-

arbete och förändrad kontorsanvändning. Göteborg påverkades

även av ett stort tillskott av nya kontorsytor. Aktiviteten på marknaden

ökade dock något under andra halvåret men uthyrningsprocesserna

var utdragna. Vi ser en fortsatt god efterfrågan på högkvalitativa kon-

tor i de bästa citylägena, något som gynnar oss. Exempelvis är samt-

liga kontor i NK-fastigheterna fullt uthyrda till stabila hyresgäster.

I Kåkenhusen 40 i Stockholm pågår en omfattande lokalanpass-

ning av 5 400 kvm kontor. Vid årsskiftet var 90 procent av ytorna

redan uthyrda med planerad inflyttning i slutet av 2026.

Cecil Coworking har haft en fortsatt mycket positiv utveckling

med i det närmaste full beläggning. Hösten 2026 ser vi fram emot

öppnandet av vårt andra Cecil, beläget i Kvarteret Johanna i

Göteborg. Tillsammans utgör våra tre kontorskoncept – Eget kontor,

REDO och Cecil Coworking – ett flexibelt erbjudande som möter

kundernas behov över tid.

Tecken på vändning inom detaljhandeln

Detaljhandeln har fortsatt påverkats av hushållens försiktighet och

ökade sparande, men under året har vi sett tydliga tecken på stabili-

sering. Lågprissegmentet har haft den starkaste utvecklingen,

medan premium- och lyxsegmentet haft större utmaningar. Förutsätt-

ningarna för ökad konsumtion under 2026 är bättre än på flera år,

vilket bidragit till ökat intresse för nya butiksetableringar i bra lägen.

I Bibliotekstan är intresset fortsatt stort och vakansen låg. Här

gläds vi bland annat åt att Dior och Arc’teryx valt att öppna sina första

svenska fristående butiker, vilket bekräftar områdets ledande position.

I Nordstan i Göteborg har fastigheterna Fyran och Femman haft en

positiv utveckling trots lågkonjunktur. Vi ser att utbudet av verksamhe-

ter förändras och att modebutiker allt oftare ersätts av andra typer av

verksamheter. Två exempel är Paradox Museum och aktivitetscentret

Activate som gör att marknadsplatsen når nya kundgrupper.

Förändringsarbetet inom NK har intensifierats med målet att

stärka kundupplevelsen och lönsamheten. Fokus har legat på kost-

nadsbesparingar och att aktivera varuhusens alla ytor med attraktiva

varumärken. Genomförda åtgärder har redan gett en resultatförbätt-

ring och arbetet fortsätter under 2026.

Den svaga försäljningen inom detaljhandeln har påverkat det

helägda dotterbolaget NK Retail. För att minska effekterna och

skapa lönsamhet har förändringar och effektiviseringar genomförts

inom både organisation och sortiment. Under året har kategorin

juveler och klockor överlåtits till Nymans Ur, vars specialistkompe-

tens stärker NK:s kunderbjudande.

Ökat aktieägarvärde genom återköp

Den svenska fastighetsmarknaden var stabil tack vare lägre inflation,

mer normaliserade långa marknadsräntor och god tillgång på kapital.

Investeringsviljan förbättrades något men köparna var fortsatt måna

om sina balansräkningar och var selektiva avseende förvärv. Efterfrå-

gan på högkvalitativa fastigheter i centrala lägen i Stockholm och

Göteborg var dock god men här var det få säljare i marknaden.

Direktavkastningskraven för kontor och butiker i våra centrala

lägen var oförändrade. Marknadsvärdena påverkades främst av

driftnettoförändringar kopplat till hyror och vakanser. Skillnaden

mellan attraktiva och mindre attraktiva fastigheter ökade, vilket

gynnar våra välutvecklade fastigheter i de bästa citylägena.

Hufvudstadens styrelse beslutade, med stöd av årsstämmans

mandat, att justera kapitalstrukturen genom återköp av egna aktier.

Totalt återköptes 8 miljoner aktier, vilket bidrog till att stärka aktie-

ägarvärdet.

Långsiktighet minskar klimatpåverkan

Hufvudstaden har under året tagit ytterligare steg inom det långsik-

tiga hållbarhetsarbetet där fokus legat på att spara resurser, minska

risker och stärka affären över tid.

Energieffektivisering är ett prioriterat område där tekniska inves-

teringar, optimerad drift och daglig uppföljning minskat energian-

vändningen i fastigheterna. Ett tydligt exempel är att målet om att

minska energianvändningen per kvadratmeter med 16 procent från

2019 till 2025 överträffades, då vi uppnådde en minskning med

25 procent. Vi anpassar även fastigheterna för att möta klimatrisker

och deltar i projekt med staden och andra fastighetsägare för tryg-

gare och attraktivare stadskärnor.

I nära samarbete med våra kunder har vi ökat andelen återbruk i

våra projekt. Prioriterat är att skapa flexibla planlösningar för längre

livscykler och minskat ombyggnadsbehov. Samtidigt har vi stärkt

processerna för leverantörsutvärdering i syfte att uppnå våra mål

inom ansvarsfulla affärer.

Ökat bruttoresultat för femte året i rad

Koncernens bruttoresultat ökade med 5 procent till 1635 mnkr.

Det visar att vår affärsmodell fungerar väl även i osäkra tider och

svagare konjunkturer. Glädjande är att affärsområde NK bidrog

mest till ökningen av bruttoresultatet trots utmaningar inom

detaljhandeln. Årets resultat efter skatt var 837 mnkr (365). För-

bättringen förklaras främst av lägre negativa orealiserade värde-

förändringar i fastighetsbeståndet.

Framtidsutsikter

Jag inleder det nya året med en optimistisk syn på framtiden. Den

samlade bedömningen är att svensk ekonomi successivt kommer

att återhämta sig, vilket bör skapa bättre förutsättningar för både

kontors- och butiksmarknaden i våra centrala lägen.

En av våra främsta prioriteringar är att öka uthyrningsgraden i

fastigheterna. Parallellt fortsätter vi att driva de stora utvecklings-

projekten. I Kvarteret Johanna gläds vi åt att välkomna nya hyres-

gäster som bidrar till att stärka området Fredstan. Utvecklingen av

Orgelpipan 7 går samtidigt in i nästa fas där vi skapar nya kontors-

ytor av absolut högsta kvalitet som på sikt stärker kassaflödet.

Arbetet med att skapa lönsam tillväxt inom NK intensifieras

under 2026. Fokus ligger på att attrahera fler besökare och öka

försäljningen samtidigt som vi värnar om en god kostnadskontroll.

Vår långsiktiga strategi ligger fast – att äga, förvalta och utveckla

de bästa fastigheterna i Stockholm och Göteborg. Det är en affärs-

modell som visat sin styrka över tid och som jag är övertygad om

kommer fortsätta att skapa värde för både kunder och aktieägare.

Jag är mycket tacksam över det engagemang och den kompe-

tens jag möter hos våra medarbetare och ser fram emot att tillsam-

mans fortsätta utvecklingen av bolaget under 2026. Jag vill också

passa på att tacka våra kunder för förtroendet de givit oss och för

ett gott samarbete.

Stockholm i februari 2026

Anders Nygren

Verkställande direktör

Jag är stolt över att leda ett bolag där vi för

femte året i rad redovisar ett ökat bruttoresultat.

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 7

OM HUFVUDSTADEN / VD HAR ORDET

Stabilitet som

driver aktie-

ägarvärde

En stark finansiell ställning möjliggör inves-

teringar i våra fastigheter och marknads-

platser för att möta kundernas behov och

fortsätta skapa ökat värde till aktieägarna.

Hyresintäkter från fastighetsförvaltningen

var 2 453 mnkr (2 319), en ökning om

6 procent. Koncernens nettoomsättning

uppgick till 3 292 mnkr (3 179).

2 453 mnkr

HYRESINTÄKTER

Koncernens bruttoresultat ökade med

5 procent och uppgick till 1 635 mnkr

(1552).

1 635 mnkr

KONCERNENS BRUTTORESULTAT

Årets resultat efter skatt uppgick

till 837 mnkr (365).

837 mnkr

ÅRETS RESULTAT

Fastighetsbeståndet marknadsvärderades

till 48,1 mdkr (47,1). Årets orealiserade

värdeförändringar i förvaltningsfastigheter

var -174 mnkr (-603).

48,1 mdkr

FASTIGHETSBESTÅNDET

Under året återköptes 8 miljoner A-aktier

för 1 018 mnkr motsvarande en genom-

snittlig kurs om 127,22 kronor per aktie.

8 miljoner

ÅTERKÖP AV AKTIER

Styrelsen föreslår årsstämman en

höjning av utdelningen till 2,90 kronor

per aktie (2,80).

2,90 kr

UTDELNING

8 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

OM HUFVUDSTADEN / ÅRET I KORTHET

Utdelning per aktie

¹) Enligt styrelsens förslag

Hyresintäkter Fastighetsförvaltning

Bruttoresultat Fastighetsförvaltning

Nettobelåningsgrad fastigheter, %

Räntetäckningsgrad, ggr

Ytvakans Hyresvakans

Hyresvakans exklusive projekt

UTDELNING

RÄNTETÄCKNINGSGRAD OCH

NETTOBELÅNINGSGRAD

HYRESINTÄKTER OCH

BRUTTORESULTAT

VAKANS

0,00

1,00

2,00

3,00

4,00

20252024202320222021

Kronor

+4%

20252024202320222021

Procent

10,2

7,3

11,2

7,0

12,9

8,8

11,1

7,1

13,2

8,6

5,9

4,0

5,7

5,0 5,1

20252024202320222021

Ggr %

9,3

7,7

4,9

4,5 4,5

17,9

18,7

20,9

21,4

24,5

500

1 000

1 500

2 000

2 500

20252024202320222021

Mnkr

1 374 1 435

1 542

1 634

1 696

1 937 2 055

2 216

2 319

2 453

Kvarteret Johanna

Resultat i sammandrag, mnkr 2025 2024 2023 2022 2021

Hyresintäkter fastighetsförvaltningen¹) 2 453 2 319 2 216 2 055 1 936

Nettoomsättning övriga segment 1 052 1 059 929 891 704

Bruttoresultat 1 635 1 552 1 469 1 354 1 344

Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -174 -603 -4 042 -209 2 579

Rörelseresultat 1 400 884 -2 256 1 089 3 865

Årets resultat 837 365 -1 927 722 2 955

Nyckeltal

Verkligt värde fastigheter, mdkr 48,1 47,1 46,7 49,5 48,8

Soliditet, % 56 59 59 61 61

Nettobelåningsgrad fastigheter, % 24,5 21,4 20,9 18,7 17,9

Räntetäckningsgrad, ggr 4,5 4,5 4,9 7,7 9,3

Hyresvakansgrad exkl. utvecklingsprojekt, % 5,1 5,0 5,7 4,0 5,9

Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 189 185 185 201 199

¹) Inkluderar koncerninterna hyror.

Branschens mest nöjda kontorshyresgäster finns hos Hufvudstaden. Vi har för åttonde året i rad placerat

oss på första plats i Fastighetsbarometern bland stor bolagen

. Med ett resultat på index 89 av 100 når vi

vårt bästa resultat någonsin. Placeringen är ett resultat av långsiktigt gemensamt arbete inom hela organi-

sationen där alla medarbetare har en viktig roll att fylla. Hufvudstadens mål är att bidra till att göra kunderna

mer framgångsrika i våra fastigheter. Fastighetsbarometern startades 1997 och sedan dess har

Hufvudstaden alltid placerat sig bland de tre främsta fastighetsbolagen.

Storbolag definieras som ett fastighetsbolag med fler än 100hyresgäster.

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 9

OM HUFVUDSTADEN / ÅRET I KORTHET

Hufvudstadens aktie ska ha en god utdelnings-

tillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra

mer än hälften av netto vinsten från den löpande

verksam heten. Styrelsen föreslår årsstämman

en höjning av utdelningen till 2,90 kronor per

aktie (2,80), motsvarande totalt 563 mnkr.

58%

UTDELNING AV NETTOVINSTEN

SOLIDITET

Soliditeten ska uppgå till minst

40 procent över tiden. Soliditeten

uppgick vid utgången av året till

56 procent.

56%

Hufvudstaden ska successivt öka nettovinsten

från den löpande verksamheten. Koncernens

nettovinst från den löpande verksamheten

ökade med 44 mnkr till 978 mnkr.

+5%

NETTOVINST

Utdelning per aktie Utdelning i % av nettovinst

Miniminivå utdelningsandel från löpande verksamhet

¹) Enligt styrelsens förslag

Soliditet Miniminivå Nettovinst löpande verksamhet

200

400

600

800

1 000

20252024202320222021

Mnkr

978

911

884

903

934

Kronor %

2,902,802,702,702,60

20252024202320222021

100

20252024202320222021

Strategi,

mål och utfall

Koncernen ska utveckla fastig-

hetsbeståndet, leverera hög

kundnöjdhet och driva starkt

medarbetarengagemang för att

öka resultatet från den löpande

verksamheten.

Pumpstocken 10

10 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

OM HUFVUDSTADEN / STRATEGI, MÅL OCH UTFALL

Hufvudstaden ska ha branschens mest engagerade

och professionella medarbetare med stort kundfokus

och hög affärsmässighet. I NKI-undersökningen

ställs frågan om hur våra kontorshyresgäster

upplever våra medarbetare utifrån uppsatta mål.

95 av index 100

PROFESSIONELLA MEDARBETARE

Hufvudstaden ska ha branschens mest

välutvecklade fastighets bestånd. I NKI-

undersökningen ställs frågor om hur kontors-

hyresgästerna uppfattar våra fastigheter.

89 av index 100

VÄLUTVECKLAT FASTIGHETSBESTÅND

Hufvudstaden ska ha branschens nöjdaste

kunder. Vi placerade oss för åttonde året i

rad på första plats i Fastighetsbarometerns

Nöjd Kundundersökning, kategori storbolag.

Nr. 1

NÖJD KUND INDEX

Energianvändningen per kvm ska minska

med 16 procent från 2019 till och med 2025.

Utfallet blev en minskning med 25 procent.

-25%

ENERGIANVÄNDNING

Samtliga fastigheter ska vara miljöcerti-

fierade. 99 procent av beståndet är certi-

fierat och endast bostadsfastig heten Inom

Vallgraven 3:2 återstår.

MILJÖCERTIFIERING

99%

Strategier för att uppnå våra mål

Hufvudstaden Branschsnitt

Läge 92 85

Fastigheten 86 79

Lokalen 87 81

Miljöhänsyn 89 78

Källa: CFI Group

Källa: CFI GroupKälla: CFI Group

Index

86 86

100

20252024202320222021

Index

100

20252024202320222021

KUNDFOKUS

Hufvudstaden ska arbeta i nära samver-

kan med kunderna och kontinue rligt

bidra till att förbättra deras affärsmöjlig-

heter och konkurrenskraft.

KOMPETENSUTVECKLING

Medarbetarna ska på ett syste matiskt

sätt erbjudas utveckling med fokus på

kompetens och företagets värderingar.

HÅLLBARHET

Hufvudstaden ska aktivt och långsiktigt

arbeta för ekonomisk, miljömässig och

social hållbarhet.

KVALITET

Systematiskt kvalitets arbete ska säker-

ställa hög kvalitet på företagets samtliga

produkter och tjänster.

AFFÄRSUTVECKLING

Aktiv affärsutveckling och anpassning till

den digitala utvecklingen iomvärlden ska

skapa mervärden i fastighetsbeståndet.

Målnivå

Hufvudstaden

Branschen, samtliga kategorier

Bibliotekstan

100

120

2025202420232022//2019

kWh/kvm

102

-25%

7272

100

20252024202320222021

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 11

OM HUFVUDSTADEN / STRATEGI, MÅL OCH UTFALL

Fastighets-

marknaden

Ekonomisk omvärld

Osäkerhet och lågkonjunktur präglade den ekonomiska utveck-

lingen i Sverige under det första halvåret 2025. För att möta detta

sänkte Riksbanken styrräntan från 2,50 till 1,75 procent. Efter som-

maren stabiliserades ekonomin och en gradvis återhämtning påbör-

jades. Inflationen avtog successivt och vid årets slut var den enligt

KPIF nära det långsiktiga målet på 2 procent. Hushållen var under

stora delar av året återhållsamma men stämningsläget förbättrades

under hösten. Den privata konsumtionen ökade med cirka 1,5 pro-

cent på årsbasis. Arbetslösheten steg ytterligare och uppgick till när-

mare 9 procent. Den samlade ekonomiska aktiviteten ökade något

jämfört med 2024 och BNP-tillväxten var närmare 2 procent.

I omvärlden fortsatte Rysslands anfallskrig i Ukraina. I Mellanös-

tern kom Israel och Hamas överens om en första fas i en fredsplan.

USA lade om handels- och säkerhetspolitiken, vilket resulterade i

höjda importtullar och minskat fokus på Europa. För att möta dessa

förändringar fortsatte flera europeiska länder att öka försvarsutgif-

terna. Trots osäkerheter under året utvecklades världsekonomin

relativt väl och den globala tillväxten var cirka 3 procent.

Hufvudstadens delmarknader

Hufvudstaden äger och förvaltar 24 fastigheter i centrala Stockholm.

Befolkningen i Storstockholm uppgår till 2,5 miljoner och den eko-

nomiska tillväxten har över tid varit stark i regionen. I genomsnitt har

tillväxten varit 2,7 procent per år sedan början av 2000-talet enligt

SCB. Motsvarande siffra för hela Sverige är 1,9 procent.

Turismen är en viktig näringsgren i Storstockholm och under

2025 ökade antalet gästnätter med cirka 4 procent. Stora infra-

strukturprojekt pågår i Stockholm. Bland de största projekten finns

Förbifart Stockholm och en utbyggnad av tunnelbanesystemet.

Det centrala affärsdistriktet (CBD) i Stockholm omfattar cirka

1,9 miljoner kvm kontor belägna i ett område runt Centralstationen,

Hötorget, Stureplan, Östermalmstorg, Norrmalmstorg, Kungsträd-

gården och Sergels Torg.

I Göteborg äger Hufvudstaden 4 fastigheter. Befolkningen i

Storgöteborg uppgår till 1,1 miljoner invånare. Den ekonomiska till-

växten i Västra Götaland, ett område något större än det som nor-

malt benämns Storgöteborg, har årligen ökat med i snitt 2,1 procent

under de senaste 25 åren.

Göteborg betraktas ofta som en evenemangsstad och under

2025 ökade antalet gästnätter i Storgöteborg med cirka 8 procent.

I Göteborg är det största pågående infrastrukturprojektet Västlän-

ken, en dubbelspårig järnvägsförbindelse delvis under jord med tre

nya stationer. En av stationerna kommer ligga i direkt anslutning till

Nordstans köpcentrum.

Bästa läge för kontor i centrala Göteborg bedöms vara stads-

delarna Inom Vallgraven, särskilt kvarteren närmast Hamngatorna,

samt Nordstan, Kungsportsavenyn, Masthuggskajen, Svenska

Mässan, Lilla Bommen, Gårda och Gullbergsvass. I Göteborg CBD

uppgår kontorsytan till ungefär 0,8 miljoner kvm.

Investerarmarknaden

Fastighetsmarknaden i Sverige var något avvaktande under 2025

även om investeringsviljan ökade jämfört med 2024. Köparna var

selektiva på marknaden och försäljningsprocesserna var utdragna.

De fastigheter i centrala Stockholm som lades ut till försäljning

resulterade oftast i transaktionsavslut, vilket indikerar att köparna

och säljarna hade liknande prisförväntningar. I Göteborg var mark-

naden svag under stor del av året och antalet transaktioner var

begränsat.

Finansieringsmöjligheter via bank och kapitalmarknad var goda.

Sänkningarna av styrräntan var i linje med marknadens förvänt-

ningar och de långa svenska marknadsräntorna utvecklades

12 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

VERKSAMHET / FASTIGHETSMARKNADEN

Noterade fastighetsbolag

Privata fastighetsbolag

Institutionella investerare

Fastighetsfonder

Övriga investerare

Mdkr

120

160

200

240

280

320

360

400

2025202420232022202120202019201820172016

Källa: Nordanö Källa: Nordanö

TRANSAKTIONSVOLYM PER INVESTERARKATEGORI

Kontor

Bostäder

Industri/logistik/lager

Handel

Samhällsfastigheter

Hotell

Övrigt

Mdkr

120

160

200

240

280

320

360

400

2025202420232022202120202019201820172016

TRANSAKTIONSVOLYM PER FASTIGHETSTYP

TRANSAKTIONSVOLYM I

STORSTOCKHOLM OCH STORGÖTEBORG

Storstockholm

Storgöteborg

Mdkr

100

120

140

160

180

2025202420232022202120202019201820172016

Källa: Nordanö

TRANSAKTIONSVOLYM I

STOCKHOLM CBD OCH GÖTEBORG CBD

Stockholm CBD

Göteborg CBD

Mdkr

2025202420232022202120202019201820172016

Källa: Nordanö

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 13

VERKSAMHET / FASTIGHETSMARKNADEN

någorlunda stabilt. Sammantaget uppgick transaktionsvolymen

i Sverige till cirka 175 mdkr under 2025, en ökning med cirka

30 mdkr jämfört med 2024. Andelen internationella investerare

steg till cirka 30 procent av transaktionsvolymen. De fastighetstyper

som främst omsattes var bostäder, logistik/industri och kontor.

För kommersiella fastigheter med kontor och butiker i Stockholm

CBD bedömdes direktavkastningskraven vara mellan 3,70 och

4,40 procent i slutet av året. I Göteborg CBD bedömdes direkt-

avkastningskraven uppgå till mellan 4,30 och 5,25 procent.

Hyresmarknaden

Kontor

Under 2025 var kontorshyresmarknaden stabil i Stockholm CBD.

Under våren rådde viss avvaktan och uthyrningsprocesserna tog

längre tid. Framåt sommaren ökade aktiviteten och hyresgästerna

blev mer beslutsmässiga. I centrala Göteborg präglades kontorshy-

resmarknaden av ett stort utbud från färdigställda projektfastigheter,

vilket hade en återhållande effekt på marknadshyrorna. I både

Stockholm och Göteborg efterfrågades främst moderna och flexibla

kontor i centrala lägen med närhet till goda kommunikationer samt

ett brett utbud av service, butiker och restauranger. I Göteborg

bekräftades detta med nya topphyresnivåer för de allra bästa konto-

ren i de mest attraktiva lägena.

Kontorsanvändningen har förändrats under de senaste åren vil-

ket, tillsammans med den utdragna lågkonjunkturen, påverkat

hyresmarknaden för kontor. Störst påverkan i Stockholm märks

utanför de centrala lägena. Här tenderar hyresgäster med större för-

hyrningar att minska ytan eller flytta till mer centrala lägen. En effekt

av detta är att kontorets läge och utformning blivit allt viktigare i

uthyrningsarbetet. Denna trend gynnar centrala kontorslokaler med

hög standard och för de allra bästa kontorslokalerna har betalnings-

viljan bibehållits eller ökat något under året.

För coworkinganläggningar har marknaden förbättrats. Främst

efterfrågas unika koncept med förstklassig service och goda möjlig-

heter till nätverkande. Det traditionella kontoret är dock fortsatt det

som främst efterfrågas på hyresmarknaden.

Vakansgraden ökade i de flesta av Stockholms kontorsområden

under 2025. Det gäller även Stockholm CBD där vakansgraden i

slutet av året uppgick till cirka 9 procent. Marknadshyrorna var inom

intervallet 7 000–10 100 kr per kvm och år exklusive fastighets-

skattetillägg. I Göteborg CBD var vakansgraden fortsatt hög och

marknadshyrorna var mellan 3 300–4 200 kr per kvm och år exklu-

sive fastighetsskattetillägg. För de allra mest moderna och attraktiva

kontorslokalerna var hyresnivåerna högre.

Butiker

Urholkad köpkraft, lågkonjunktur och osäkerheter i omvärlden med-

förde att hushållen fortsatt var försiktiga med konsumtionen under

2025. Störst var påverkan för aktörer inom mellanprissegmentet

men även premium- och lyxsegmenten påverkades. Lågprishandeln

var det segment som utvecklades bäst under året.

Sänkta räntor, skattesänkningar samt prognostiserade reala

löneökningar resulterade i förbättrad framtidstro och optimism inom

detaljhandeln. Intresset för att etablera nya butiker i bra gatuplanslä-

gen i centrala Stockholm och centrala Göteborg ökade. Vakansnivå-

erna var fortsatt begränsade i dessa lägen och hyresutvecklingen

var generellt stabil.

Konkurrensen är emellertid stor, både mellan olika varumärken och

handelsplatser samt från e-handeln. De fastigheter som erbjuder

konsumenterna attraktiva mötes- och handelsplatser med unika

köpupplevelser bedöms ha goda förutsättningar till ökad lönsamhet

framöver.

Marknadshyrorna i bästa kommersiella läge i Stockholm var i

intervallet 11 000–25 000 kr per kvm och år exklusive fastighets-

skattetillägg. I centrala Göteborg bedöms bästa läge för butiker

vara Östra Nordstan, Fredstan samt Kungsgatan mellan Östra och

Västra Hamngatan. Inom dessa lägen var marknadshyrorna mellan

3 000–13 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.

Kungsgatan, Stockholm

14 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

VERKSAMHET / FASTIGHETSMARKNADEN

Uthyrbar area, kvm

Vasakronan 376 000

AMF Fastigheter

283 000

Hufvudstaden 270 000

Pembroke Real Estate 120 000

Skandia Fastigheter 119 000

Folksam Fastigheter 115 000

Inklusive ytor som delägs med AP7.

Källa: Nordanö

Uthyrbar area, kvm

Vasakronan 336 000

Wallenstam 231 000

Balder 160 000

Hufvudstaden 105 000

Bygg-Göta Göteborg 91 000

Platzer 82 000

Källa: Nordanö

2025202420232022202120202019201820172016

Stockholm CBD

Göteborg CBD

5-årig swapränta

Källa: Nordanö

STÖRSTA FASTIGHETSÄGARE

I STOCKHOLM CBD

STÖRSTA FASTIGHETSÄGARE

I GÖTEBORG CBD

DIREKTAVKASTNINGSKRAV

STOCKHOLM CBD OCH GÖTEBORG CBD

Centrala Stockholm

Centrala Göteborg

Centrala Stockholm

Centrala Göteborg

Stockholm kontor

Göteborg kontor

Källa: Newsec

Stockholm butiker

Göteborg butiker

2025202420232022202120202019201820172016

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

2025202420232022202120202019201820172016

Kr/kvm

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

2025202420232022202120202019201820172016

Kr/kvm

Källa: NewsecKälla: Newsec

VAKANSGRAD KONTOR OCH

BUTIK I BÄSTA LÄGE

MARKNADSHYRA KONTOR I BÄSTA LÄGE

(EXKL. FASTIGHETSSKATTETILLÄGG)

MARKNADSHYRA BUTIK I BÄSTA LÄGE

(EXKL. FASTIGHETSSKATTETILLÄGG)

Stockholm Kontor, kr/kvm och år Butiker, kr/kvm och år

Bibliotekstan/NK 8 400–10 100 11 000–25 000

Övriga CBD 7 000–10 100 3 000–12 000

Östermalm 4 500–7 200 2 500–7 500

Gamla Stan 3 800–5 800 2 000–5 500

Södermalm 4 000–6 500 2 000–6 500

Kungsholmen 3 700–6 400 2 000–6 500

Liljeholmen 2 500–3 800 2 000–5 000

Globen 2 500–3 600 2 000–4 000

Arenastaden 2 700–4 000 2 500–10 000

Kista 2 100–3 000 2 000–5 000

Göteborg Kontor, kr/kvm och år Butiker, kr/kvm och år

CBD 3 300–4 200 3 000–13 000

Källa: Newsec

Köpenhamn

Lissabon

Göteborg

Wien

Prag

Bryssel

Oslo

Madrid

Frankfurt

Amsterdam

Stockholm

Milano

London

Paris

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

22 000

24 000

26 000

28 000

Kr/kvm

MARKNADSHYROR DECEMBER 2025

(EXKL. FASTIGHETSSKATTETILLÄGG)

KONTORSHYROR I EUROPEISKA STORSTÄDER,

DECEMBER 2025, LOKALER I BÄSTA LÄGE

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 15

VERKSAMHET / FASTIGHETSMARKNADEN

Fastighets-

förvaltning

Fastighetsförvaltning är grunden i Hufvudstadens

verksamhet. Operativt är verksamheten uppdelad

i tre affärsområden, Stockholm, Göteborg och NK.

Resultat

Fastighetsförvaltningens hyresintäkter uppgick under året till

2 452,7 mnkr (2 318,6). Verksamhetens kostnader var -757,0 mnkr

(-685,3). Bruttoresultatet var 1 695,7 mnkr (1 633,3). Ökningen

förklaras främst av förbättrat resultat från NK-fastigheterna, hyres-

indexering samt högre bruttohyror vid nyuthyrningar och omför-

handlingar av kontor.

Fastighetsvärdering

Verkligt värde på Hufvudstadens fastighetsbestånd baseras på en

intern värdering. Värdet per den 31 december 2025 uppgick till

48 099,3 mnkr (47 115,4). Ökningen förklaras av årets investeringar

som till viss del motverkas av negativa orealiserade värdeföränd-

ringar i fastighetsbeståndet. Den orealiserade värdeminskningen

beror på ökade utgifter i utvecklingsprojekt samt effekten av något

lägre hyror för butiker.

Förändring av förvaltningsfastigheter

Mnkr 2025 2024

Ingående verkligt värde 47 115,4 46 742,8

Investeringar i fastighetsbeståndet 1 157,8 975,2

Orealiserad värdeförändring -173,9 -602,6

Utgående verkligt värde 48 099,3 47 115,4

MARKNADSVÄRDE

FASTIGHETER

Koncernen äger

28 fastigheter värderade

till 48,1 miljarder kronor.

48,1

Göteborg 8,0 mdkr

Stockholm 40,1 mdkr

16 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

VERKSAMHET / FASTIGHETSFÖRVALTNING

Fastighetsförvaltningens resultat

Mnkr 2025 2024

Hyresintäkter 2 452,7 2 318,6

(varav koncerninterna hyror) (213,1) (198,4)

Kostnader

Driftkostnader -346,9 -289,5

Underhåll -30,5 -31,7

Fastighetsskatt -236,9 -237,5

Administration -142,7 -126,6

Summa kostnader -757,0 -685,3

Bruttoresultat 1 695,7 1 633,3

Slussplan, Gamla Stan

Mnkr

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

20252024202320222021

1 374

1 435

1 542

1 633

1 696

Bruttoresultat fastighetsförvaltning

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 17

VERKSAMHET / FASTIGHETSFÖRVALTNING

Stockholm

Affärsområde Stockholm består av 22

kontors- och butiksfastigheter. Fastig-

heterna är belägna i Bibliotekstan, längs

Kungsgatan, Sveavägen, Drottninggatan,

Klarabergsgatan, i Gamla Stan samt vid

Kungsträdgården.

Beståndets utveckling

Hufvudstaden har under året fortsatt sitt strategiska arbete med att

skapa attraktiva marknadsplatser i centrala Stockholm. Framgångs-

rika företag och starka varumärken i vackra fastigheter bidrar till

levande miljöer där bolag, medarbetare och besökare trivs. Efterfrå-

gan på högkvalitativa kontorsytor i de mest centrala lägena har ökat

ytterligare under året, vilket visar betydelsen av kontorets utformning

för att stärka kundernas varumärken och företagskulturer. Särskilt

stark har efterfrågan varit på kontorsytor i Bibliotekstan där vakans-

graden var fortsatt låg. Uthyrningsprocesserna var något utdragna

men aktiviteten stärktes under andra halvan av året.

För att möta kundernas varierande behov erbjuder Hufvudstaden

kontorskoncepten Eget kontor, REDO och Cecil Coworking. Koncep-

ten kompletterar varandra och erbjuder attraktiva lösningar för olika

typer av hyresgäster. Eget kontor är det mest efterfrågade alternati-

vet, där hyresgäster kan teckna längre avtal och få lokaler anpassade

efter sina specifika behov. REDO erbjuder fullt möblerade och utrus-

tade lokaler med möjlighet till snabb inflyttning och kortare avtalstider,

en smidig lösning utan att kompromissa med kvalitet och komfort.

Cecil Coworking är det mest flexibla alternativet, med kontorsplatser

och kontorsrum i en unik miljö inspirerad av boutiquehotell, där fru-

kost- och lunchservering bidrar till en dynamisk arbetsmiljö som främ-

jar kreativitet och nätverkande. Cecil Coworking är också en naturlig

startpunkt för växande bolag och under året har sex företag flyttat

från Cecil till andra koncept i Hufvudstadens bestånd.

FASTIGHETSFÖRVALTNINGENS RESULTAT

Mnkr 2025 2024

Hyresintäkter 1 536,1 1 502,6

Driftkostnader -96,0 -89,0

Underhåll -17,8 -11,9

Fastighetsskatt -158,7 -156,3

Administration -59,4 -56,7

Summa kostnader -331,9 -313,9

Bruttoresultat 1 204,2 1 188,7

Inklusive koncerninterna hyresintäkter.

FASTIGHETSBESTÅNDET

31 december 2025 31 december 2024

Antal fastigheter 22 22

Uthyrbar yta, kvm 211 072 210 867

(varav kontor) (136 060) (135 587)

(varav butik och restaurang) (42 708) (43 002)

Årshyra, mnkr 1 656 1 587

Hyresvakansgrad, % 6,7 4,9

Ytvakansgrad, % 8,5 6,2

Norrmalmstorg

Affärsområde

18 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

VERKSAMHET / FASTIGHETSFÖRVALTNING

NYUTHYRNING OCH OMFÖRHANDLING

2025 2024

Nyuthyrning, kvm 16 900 11 800

Nyuthyrning årshyra, mnkr 129 91

Omförhandlade avtal, kvm 29 400 30 000

Omförhandlad årshyra, mnkr 261 235

STÖRSTA HYRESGÄSTER

Kontor Kvm

Danske Bank 9 800

Advokatfirman Vinge 7 800

KG10 6 200

Entercard 3 600

Cecil Coworking¹

)

3 200

Helägt dotterbolag.

Butik & Restaurang Kvm

Eataly 2 600

Zara 2 100

Ströms 1 500

Alewalds 1 300

Tesla 1 100

Kontor 72%

Butik och restaurang 25%

Övrigt 3%

ÅRSHYRA PER ANVÄNDNING

Kontor 65%

Butik och restaurang 20%

Övrigt 15%

UTHYRBAR YTA PER ANVÄNDNING

Den omfattande moderniseringen av Danske Banks kontor i fastig-

heten Packarhuset 4 vid Norrmalmstorg slutfördes under 2025.

Projektet genomfördes med stort fokus på återbruk och hållbarhet.

I fastigheten Kåkenhusen 40 pågår en större ombyggnation

av cirka 5 400 kvm kontor efter att Finansinspektionen avflyttat.

Projektet marknadsförs som The Corner och vid årsskiftet var cirka

90 procent av ytorna redan uthyrda med planerad inflyttning i slutet

av 2026.

Butiksmarknaden har varit stark under året med mycket låg

vakansgrad inom affärsområdet. Bibliotekstan har ytterligare stärkt

sin roll som den ledande platsen för premium- och lyxmode i Skandi-

navien. Området fortsätter att attrahera svenska och internationella

varumärken. Under det gångna året har nyuthyrningar och omför-

handlingar bidragit till att förnya och förstärka marknadsplatsens

attraktionskraft. Ett tydligt exempel på detta är öppningen av Dior

i fastigheten Pumpstocken 10. Andra starka varumärken som har

öppnat i kvarteren är Arc’teryx, Dagmar, Rains och Swatch.

Under våren har en anpassning av den anrika Birger Jarls-

passagen genomförts och den framgångsrika restaurangen

Misshumasshu, med kockduon Adam och Albin, har utökat sin yta.

Hufvudstaden har i samarbete med Stockholms stad och andra

fastighetsägare startat ett gatuprojekt i Bibliotekstan. Delar av Mäster

Samuelsgatan och Jakobsbergsgatan byggs om med samman-

hängande gångyta utan nivåskillnader och kantstenar. På så sätt

skapas en trevligare och mer lättillgänglig miljö för de gående med

nya bänkar och dekorationer. Det kommer ytterligare stärka områ-

det och är ett tydligt exempel på hur Hufvudstaden arbetar aktivt för

att utveckla marknadsplatser och skapa levande stadsmiljöer.

Kunder

Våra kontorshyresgäster i Stockholm är företag som värdesätter

lokaler med hög kvalitet i centrala lägen. De dominerande verksam-

heterna är bank och finans, advokatbyråer samt konsulter inom IT

och management.

Kontorskunder som varit hyresgäster under lång tid är bland andra

Brummer & Partners, Danske Bank, Entercard, Exportkreditnämn-

den, KG10 samt advokatbyråerna Alrutz, Vinge och White & Case.

Våra butikshyresgäster är ofta välkända varumärken, måna om att

finnas på rätt plats. I Bibliotekstan finns skandinaviska varumärken

med hög modegrad som ATP, Axel Arigato, By Marlene Birger,

Byredo, Dagmar, Filippa K, Gant, Malina, Our Legacy, Rodebjer och

Totême kombinerat med större internationella modeföretag som

Cartier, Céline, Chanel, Dior, Moncler, Prada, Ralph Lauren, Stone

Island och Zara. Längs Kungsgatan återfinns flera av de största

hyresgästerna inom sport och fritid, såsom Alewalds, Haglöfs,

Naturkompaniet, New Balance och Stadium. Andra stora hyresgäs-

ter är Cervera, Telenor, Telia, Tesla och Ströms.

Inom affärsområdet finns även några av Stockholms främsta

restauranger och caféer som Bibon, Eataly, Misshumasshu, Prinsen,

Sempre och Vau De Ville. Restaurangerna skapar mötesplatser,

bidrar till en levande stadsmiljö och ökar områdets attraktivitet.

Totalt har affärsområdet 347 kunder (335). De tio största

kunderna hyr cirka 45 000 kvm (51 000), med en total årshyra på

429 mnkr (432).

Varumärken inom affärsområdet

•

Bibliotekstan – Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarls-

gatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med

högklassiga varumärken samt restauranger och caféer.

•

Birger Jarlspassagen – Den historiska passagen, belägen mellan

Birger Jarlsgatan och Smålandsgatan, är en välkänd mötesplats

som erbjuder spännande restaurangkoncept.

•

Cecil Coworking – Anläggningen i Bibliotekstan erbjuder med-

lemmar flexibla kontorsarbetsplatser och förstklassig service

som främjar kreativitet och nätverkande.

•

Norrmalmstorg 1 – Byggnaden är en unik profilfastighet och en

kommersiell knutpunkt i Stockholm city.

FÖRFALLOSTRUKTUR

Årshyra, mnkr

100

200

300

400

500

600

2031-20302029202820272026

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 19

VERKSAMHET / FASTIGHETSFÖRVALTNING

Affärsområde NK omfattar NK-fastigheterna

i Stockholm och Göteborg som förutom

varuhusen även inhyser flexibla kontors-

lokaler. Därutöver ingår även parkerings-

fastigheten Hästskon 10 i Stockholm.

AB Nordiska Kompaniet

Nordiska Kompaniet grundades 1902 och är Sveriges mest exklu-

siva varuhus med verksamhet i Stockholm, Göteborg och på nk.se.

Ett kontinuerligt arbete pågår med att skapa en destination där

människor vill vara och handla. Det innebär att erbjuda ett attraktivt

och unikt sortiment med fokus på mode, skönhet och livsstil, först-

klassig service samt en atmosfär som gör att kunden vill stanna

länge. Kulturella och kreativa inslag är fortsatt en viktigt del av

kundupplevelsen. De kompletterar varumärkenas närvaro och stär-

ker NK:s position som en destination där handel och upplevelser

samverkar.

Varuhusens utveckling

NK-varuhusen i Stockholm och Göteborg ligger i bästa affärsläge

med starka kundflöden och goda kommunikationer. Visionen är

att vara ett varuhus i världsklass. Året var utmanande med svag

konjunktur och fortsatt avvaktande konsumtion. Besöks- och försälj-

ningsutvecklingen var trots förutsättningarna positiv i båda varu-

husen jämfört med föregående år. För att stärka lönsamheten

genomfördes en rad åtgärder som kommer öka uthyrningsgraden

och sänka kostnaderna. Resultatet för året stärktes drivet av kost-

nadskontroll och effektivare arbetssätt.

FASTIGHETSFÖRVALTNINGENS RESULTAT

Mnkr 2025 2024

Hyresintäkter 581,1 487,7

Driftkostnader -207,4 -154,8

Underhåll -8,6 -16,9

Fastighetsskatt -44,1 -44,8

Administration -59,0 -48,4

Summa kostnader -319,1 -264,9

Bruttoresultat 262,0 222,8

Inklusive koncerninterna hyresintäkter.

FASTIGHETSBESTÅNDET

31 december 2025 31 december 2024

Antal fastigheter 3 3

Uthyrbar yta, kvm 91 196 91 249

(varav kontor) (17 764) (17 742)

(varav butik och restaurang) (35 616) (35 553)

Årshyra, mnkr 574 531

Hyresvakansgrad, % 6,4 4,5

Ytvakansgrad, % 6,9 4,4

NK Stockholm

Affärsområde

20 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

VERKSAMHET / FASTIGHETSFÖRVALTNING

Varuhusen fortsatte att utveckla varumärkesutbudet genom flera

lanseringar. I Stockholm öppnade Singular Society samt LVMH ägda

Rimowa som förstärker NK:s exklusiva erbjudande. Pop ups skapar

nyhetsvärde och relevans bland annat med det svenska skönhets-

märket Obayaty och världslanseringen av Nomaka. Flera skönhets-

märken valde NK för nya unika koncept, bland annat Dior och Lan-

côme. Konceptet NK Stage, där nya varumärken under kortare peri-

oder kan marknadsföra och sälja sina produkter, presenterade

under året cirka 20 olika varumärken. NK:s ljusgård är en annan att-

raktiv plats för varumärken att visa upp sitt sortiment och lansera

exklusiva nyheter. I Göteborg byggdes avdelningen Manlig Depå om

för att utveckla utbudet ytterligare.

Varuhusen har erbjudit andra spännande aktiviteter, bland annat

en inspirerande julskyltning, NK Galan, kundkvällar, musikframträ-

danden och flera varumärkessamarbeten.

ÅRSHYRA PER ANVÄNDNING UTHYRBAR YTA PER ANVÄNDNING

Varumärket NK

NK är ett av Sveriges starkaste och mest välkända varumärke bland

svenska och internationella konsumenter. Ett långsiktigt arbete med

att vårda och utveckla varumärket är grunden till NK:s förmåga att

främja besök och försäljning. Som en del i det arbetet har NK:s egna

varumärke NK Collection fortsatt utveckla sitt erbjudande med pro-

dukter inom skönhet och mode.

Kunder och uthyrning

Sammanlagt har affärsområdet 110 kunder (107). De tio största

kunderna hyr cirka 26 000 kvm (29 000) varav det egna dotter-

bolaget NK Retail hyr cirka 10 400 kvm butiksyta (11 300). Till-

sammans representerar de en årshyra på 259 mnkr (254).

NK-VARUHUSEN FÖRSÄLJNING NK-VARUHUSEN

NK Stockholm NK Göteborg NK Totalt

Mdkr

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

20252024202320222021202020192018201720162015

Stockholm 2025 2024

Uthyrbar varuhusyta, kvm 25 179 25 029

Uthyrbar lageryta, kvm 9 091 9 223

Totalt 34 270 34 252

Antal avdelningar 99 98

Antal restauranger 12 13

Försäljning inkl moms, mnkr 2 448 2 347

Göteborg 2025 2024

Uthyrbar varuhusyta, kvm 10 437 10 524

Uthyrbar lageryta, kvm 1 040 1 046

Totalt 11 477 11 570

Antal avdelningar 41 47

Antal restauranger 3 3

Försäljning inkl moms, mnkr 578 579

FÖRFALLOSTRUKTUR

Årshyra, mnkr

Kontor 24%

Butik och restaurang 64%

Övrigt 6%

Parkering 6%

Kontor 19%

Butik och restaurang 39%

Övrigt 18%

Parkering 24%

100

120

2031-20302029202820272026

NYUTHYRNING OCH OMFÖRHANDLING

2025 2024

Nyuthyrning, kvm 5 300 3 600

Nyuthyrning årshyra, mnkr 38 27

Omförhandlade avtal, kvm 9 000 16 600

Omförhandlad årshyra, mnkr 71 122

STÖRSTA HYRESGÄSTER

Kontor Kvm

Visa 2 800

Deloitte 2 400

Hasten 21 1 800

AG Advokat 1 500

Foyen Advokatfirma 1 200

Butik & Restaurang Kvm

NK Retail¹

)

 10 400

Calceos 1 600

Cervera 1 500

Plan4 Restaurang 1 400

Harjak & Månsson 1 300

Helägt dotterbolag.

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 21

VERKSAMHET / FASTIGHETSFÖRVALTNING

Göteborg

Affärsområde Göteborg omfattar tre fastig-

heter fördelade på två centrala områden

i stadens mest attraktiva affärsdistrikt.

Fredstan inkluderar fastig heterna Inom

Vallgraven 12:10 och Vall graven 3:2, medan

Nordstan består av fastig heten Nordstaden

8:24 som omfattar Fyran mot Östra Hamn-

gatan och Femman med sitt strategiska

läge vid Centralstationen.

Beståndets utveckling

Under året har fokus legat på att färdigställa bashuset för ett av

Göteborgs mest spännande stadsutvecklingsprojekt, Kvarteret

Johanna, som är Hufvudstadens största projekt. I kvarteret togs

byggställningarna ned under hösten och stora delar av bashuset

slutbesiktigades i december. I projektet återstår främst hyresgästan-

passningar och slutförande av arbeten mot Fredsgatan. Uthyrnings-

arbetet har varit framgångsrikt och vid årsskiftet hade hyresavtal

tecknats för cirka 23 600 kvm, motsvarande 75 procent av ytorna.

Av de tecknade hyresavtalen avser cirka 19 100 kvm kontor. Inflytt-

ningar sker successivt under 2026 och 2027. Projektet beräknas

nå full ekonomisk effekt 2028.

Nordstan fortsätter att spela en central roll i Göteborgs handels-

liv. I Femman, som omfattar cirka 16 000 kvm handelsytor fördelade

på tre plan, har flera förändringar genomförts. I november öppnade

Paradox Museum som bidrar till att bredda upplevelseutbudet och

stärker Femman som mötesplats. Den internationella klädkedjan

New Yorker tecknade avtal för att etablera sin största butik i Sverige

om cirka 2 100 kvm. Etableringen blir ett viktigt tillskott till gallerians

attraktiva mix av varumärken. Besöksflödena i Femman visar fortsatt

positiv utveckling. Under 2025 noterades närmare 13 miljoner

besökare.

FASTIGHETSFÖRVALTNINGENS RESULTAT

Mnkr 2025 2024

Hyresintäkter 335,5 328,3

Driftkostnader -43,5 -45,7

Underhåll -4,1 -2,9

Fastighetsskatt -34,1 -36,4

Administration -24,3 -21,5

Summa kostnader -106,0 -106,5

Bruttoresultat 229,5 221,8

Inklusive koncerninterna hyresintäkter.

FASTIGHETSBESTÅNDET

31 december 2025 31 december 2024

Antal fastigheter 3

Uthyrbar yta, kvm 88 728 88 662

(varav kontor) (49 198) (49 205)

(varav butik och restaurang) (31 305) (31 232)

Årshyra, mnkr 398 395

Hyresvakansgrad, % 19,9 19,4

Ytvakansgrad, % 30,6 29,5

Under 2025 har sammanläggning skett av fastigheterna Inom Vallgraven 12:10 och Inom Vallgraven 12:11.

Femman

Affärsområde

22 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

VERKSAMHET / FASTIGHETSFÖRVALTNING

I Fyran har lokaler anpassats för aktivitetskonceptet Activate som

öppnar sitt första svenska center på cirka 750 kvm på nedre plan.

Nordstan fortsätter att vara ett av landets mest välbesökta cen-

trumområden med ett omfattande utbud av butiker, restauranger,

service och moderna kontorsmiljöer i direkt anslutning till Central-

stationen. Under året har bygglov erhållits för en tillbyggnad i den

norra delen av centrumet med entré från Västlänken. Ett ombygg-

nadsprojekt har inletts och i december påbörjades arbetet med till-

byggnaden. Hyresavtal har tecknats med ankarhyresgästerna ICA,

Systembolaget och Clas Ohlson. Fastigheten där om- och tillbygg-

naden sker ägs av Nordstans Samfällighets förening. Samfällighets-

föreningen äger och förvaltar Nordstans parkeringshus, torg och

gångstråk samt ett antal butiker. Hufvudstaden är en av de största

delägarna i samfällighetsföreningen.

Den totala detaljhandelsomsättningen i Nordstan uppgick under

året till närmare 4,1 mdkr. Femman stod för drygt 1 mdkr och Fyran

för närmare 340 mnkr, vilket understryker områdets betydelse som

regional handelsdestination. Handelsutvecklingen stärker den lång-

siktiga bilden av Nordstan som en av Sveriges mest välbesökta

marknadsplatser.

Kunder

Affärsområdet har en bred och diversifierad kundbas med verksam-

heter som verkar såväl lokalt som nationellt och internationellt. Kon-

torshyresgästerna värdesätter centrala lägen med hög standard och

närhet till Centralstationen, parkeringshus, butiker, restauranger och

service. De dominerande branscherna är advokat- och revisionsby-

råer samt finans- och konsultföretag. Butikshyresgästerna attrahe-

ras av starka handelsplatser med unika lägen i stadskärnan.

Totalt finns 112 kunder inom affärsområdet (113). De tio största

kunderna hyr cirka 26 000 kvm (27 000) med en total årshyra på

132 mnkr (130).

Varumärken inom affärsområdet

•

Femman – En av Göteborgs främsta marknadsplatser för

shopping, mat och möten, med centrala kontor av hög kvalitet.

•

Fredstan – Ett levande stadsområde kring Fredsgatan, mellan

Brunnsparken och Trädgårdsföreningen.

•

Kvarteret Johanna – Hufvudstadens största utvecklingsprojekt,

cirka 31 300 kvm om- och nybyggda kommersiella lokaler. En

dynamisk destination i Göteborgs citykärna.

•

Nordstan – Ett av Sveriges största köpcentrum sett till antal

besökare. Hufvudstaden är en av de största ägarna i Nordstans

Samfällighetsförening med cirka 40 procents andel.

ÅRSHYRA PER ANVÄNDNING UTHYRBAR YTA PER ANVÄNDNING

FÖRFALLOSTRUKTUR

Årshyra, mnkr

Kontor 49%

Butik och restaurang 47%

Övrigt 4%

Kontor 56%

Butik och restaurang 35%

Övrigt 9%

100

120

140

2031-20302029202820272026

NYUTHYRNING OCH OMFÖRHANDLING

2025 2024

Nyuthyrning, kvm 18 600 9 900

Nyuthyrning årshyra, mnkr 72 47

Omförhandlade avtal, kvm 6 500 5 400

Omförhandlad årshyra, mnkr 43 33

STÖRSTA HYRESGÄSTER

Kontor Kvm

Alektum Group 6 100

Folksam 3 800

Advokatfirman Vinge 3 300

Iver 2 800

Grant Thornton 2 000

Butik & Restaurang Kvm

Lidl 2 100

Stadium Outlet 1 900

KappAhl 1 900

Lager 157 1 800

Kicks 1 100

Kvarteret Johanna

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 23

VERKSAMHET / FASTIGHETSFÖRVALTNING

Utveckling av

fastigheter

Hufvudstaden arbetar aktivt med att utveckla

verksamheten och fastigheterna. Avdelningen för

affärs utveckling identifierar och driver kommersiella

projekt. Avdelningen för fastighets utveckling genomför

projekt i vårt fastighetsbestånd samt miljöerna omkring

för att skapa levande och attraktiva marknadsplatser.

Affärsutveckling

Affärsutveckling driver strategiska initiativ för bolagets tillväxt och

konkurrenskraft genom marknadsanalys och affärsstrategier. Fokus

ligger på nya möjligheter, produkter och samarbeten för ökad lön-

samhet samt att möta samhällets och hyresgästernas förändrade

behov.

I Nordstan pågår ett utvecklingsprojekt tillsammans med övriga

fastighetsägare, där en tillbyggnad och ny entré från tågtrafiken

skapas. Affärsutveckling bidrar till gestaltning, koncept och uthyr-

ning för att skapa en attraktiv marknadsplats. Projektet omfattar

cirka 8 000 kvm ombyggnad samt en tillbyggnad om cirka 700 kvm.

Under året har det kommersiella konceptet för Kvarteret Johanna

i Göteborg utvecklats för att säkerställa en attraktiv mix av hyresgäs-

ter och skapa en destination som stärker stadens puls. Vårt cowor-

kingkoncept Cecil etableras i kvarteret för att möta efterfrågan på

flexibla arbetsmiljöer.

Digitalisering ses som ett strategiskt verktyg för långsiktigt vär-

deskapande. Modernisering av system och digitala lösningar effekti-

viserar driften och stärker erbjudandet till hyresgästerna, i linje med

bolagets mål om kvalitet, hållbarhet och lönsam tillväxt.

Fastighetsutveckling

Fastighetsutveckling förvandlar idéer till lönsamma projekt som för-

enar funktion, estetik och hållbarhet, med målet att skapa levande

marknadsplatser och inspirerande arbetsmiljöer.

Genom innovation och samarbeten skapas flexibilitet för att möta

framtidens krav, till exempel genom anpassningar för coworking,

handel och restauranger. Vi bevarar byggnaders historiska karaktär

samtidigt som vi uppgraderar till dagens krav på tillgänglighet, teknik

och hållbarhet.

Pågående projekt

I fastigheten Inom Vallgraven 12:10 i Göteborg pågår det omfat-

tande om- och nybyggnadsprojektet Johanna. Stora delar av bas-

huset har erhållit godkända slutbesiktningar och lokalanpassningar

pågår inför inflyttning av nya hyresgäster under 2026 och 2027.

Läs mer på sidorna 26–27.

I fastigheten Kåkenhusen 40 pågår en större ombyggnation

av cirka 5 400 kvm kontor. Vid årsskiftet var 90 procent av ytorna

redan uthyrda med planerad inflyttning i slutet av 2026.

För fastigheten Orgelpipan 7, belägen vid Centralstationen i

Stockholm, vann en ny detaljplan laga kraft under 2024. I slutet av

2025 fattades ett investeringsbeslut om en påbyggnation av två

våningsplan tillsammans med en tillbyggnad om totalt cirka 5 300

kvm kontor. Byggstart är planerad till 2027 med bedömt färdigstäl-

lande runt årsskiftet 2028/2029.

Lokalanpassningar

Lokalanpassningar omfattar mindre justeringar till större ombyggna-

tioner, med fokus på moderna och funktionella lokaler. Under de

senaste fem åren har Hufvudstaden investerat i genomsnitt cirka

990 mnkr per år i projekt. 2025 var investeringarna cirka 1 160 mnkr

(980), varav 75 procent i utvecklingsprojekt, 15 procent i lokalan-

passningar och 10 procent i underhåll. Under året har cirka 70 lokal-

anpassningar genomförts, motsvarande 38 000 kvm.

24 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

VERKSAMHET / UTVECKLING AV FASTIGHETER

LOKALANPASSNINGAR UNDER ÅRET

STOCKHOLM

I Stockholm har flera omfattande anpassningar genomförts. I Packarhuset 4

vid Norrmalmstorg har moderniseringen av cirka 9 800 kvm kontor färdig-

ställts i samarbete med hyresgästen Danske Bank, med fokus på återbruk

och modernisering av klimatinstallationer.

Utökningen av restaurang Misshumasshu i Birger Jarlspassagen har slut-

förts efter gott samarbete med Stadsbyggnadskontoret och krögarduon

Adam & Albin. Kulturhistoriska värden har bevarats samtidigt som lokalerna

fått nytt användningsområde.

I fastigheten Achilles 1 i Gamla stan har en förlängning med hyresgästen

Prime möjliggjort modernisering och utbyte av äldre installationer. Parallellt

sker omvandling av butikslokaler till restauranger i både Achilles och

Medusa, vilket harmoniserar med Slussens färdigställande.

På Kungsgatan i Oxhuvudet 18 har lokalen för butikshyresgästen Ströms

förädlats och utökats.

GÖTEBORG

I fastigheten Fyran har nya lokaler iordningställts för Activate, ett interaktivt

spel- och aktivitetscenter som kombinerar fysisk aktivitet med digital teknik.

Nya lokaler har anpassats för Paradox Museum i fastigheten Femman, där

verklighet och illusion möts i innovativa upplevelser.

I varuhuset NK Göteborg har ett antal mindre lokalanpassningar genom-

förts för både befintliga och nya butikshyresgäster.

Kvarteret Johanna

Effektiv kyla och värme med

koldioxid som köldmedium

Under året har vi påbörjat övergången till nya effektiva

kyl- och värmepumpar som använder koldioxid som

köldmedium i NK-huset i Stockholm. Det är en

strategisk investering som inte bara minskar våra

utsläpp och uppfyller kommande miljökrav, utan även

genererar kostnadsbesparingar över tid. Till skillnad

från syntetiska köldmedier, så kallade F-gaser med

mycket höga Global Warming Potential-värden

(GWP), har koldioxid ett mycket lågt GWP-värde.

Genom att byta till koldioxidbaserad teknik eliminerar

vi i princip klimatpåverkan från köldmediet i NK-huset.

Investeringen beräknas ge en sänkning av

energianvändningen med cirka 15 procent.

Stad Fastighet Status Lokalslag

Uthyrbar yta

(kvm)

Varav

tillskapad yta

(kvm)

Bedömd

investering

(mnkr)

Bedömt

färdigställande

(år)

Stockholm Kåkenhusen 40 Pågående Kontor 5 400 – 190 2026

Stockholm Orgelpipan 7 Pågående Kontor 5 300 5 300 720 2029

Göteborg Kvarteret Johanna

Pågående Kontor, butik & restaurang 31 300 10 100 2 800 2026

Total investering inklusive bedömda kostnader för hyresförluster och finansiering som löpande belastar resultatet samt kostnader för evakuering.

Kvarteret Johanna är vår benämning på fastigheten Inom Vallgraven 12:10. Under 2025 har sammanläggning skett av fastigheterna Inom Vallgraven 12:10 och 12:11.

STÖRRE UTVECKLINGSPROJEKT I SLUTET AV ÅRET

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 25

VERKSAMHET / UTVECKLING AV FASTIGHETER

26 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

VERKSAMHET / UTVECKLING AV FASTIGHETER

Kvarteret Johanna

– en ny destination för

Göteborgs arbetsliv

Kvarteret Johanna är Hufvudstadens största projekt och ett

långsiktigt tillskott i Göteborgs stadskärna. Genom om- och

nybyggnation av cirka 31 300 kvm kommersiella lokaler utveck-

las moderna kontorsmiljöer, kompletterade med handel, service

och publika verksamheter. Här möts stadens kulturhistoria och

samtida arkitektur i en unik helhet mitt i stadens puls.

Projektet genomförs med ambitionen att skapa tidlösa

och framtidssäkrade kontor där kvalitet, flexibilitet och

det centrala läget i Fredstan står i fokus. Utformningen

präglas av ljusa, effektiva planlösningar och gemen-

samma ytor som bidrar till både trivsel och arbetslivs-

kvalitet. En kvalitet som utmärker sig är taklandskapet

med terrasser och en bohuslänskt inspirerad trädgård;

en grön oas som erbjuder plats för möten, pauser och

återhämtning med utsikt över Göteborg.

Långsiktighet har varit en prioritet i utvecklingen av

Kvarteret Johanna. Byggnaderna är utformade för att

kunna anpassas över tid, med flexibla planlösningar och

tekniska system som möjliggör förändringar utan omfat-

tande ombyggnationer. Det skapar goda förutsättningar

för ett resurseffektivt förvaltande, samtidigt som fastig-

heten kan utvecklas i takt med hyresgästernas behov

och marknadens förändringar.

Intresset för Kvarteret Johanna har varit stort och

uthyrningsarbetet framgångsrikt. Många företag har valt

kvarteret för sitt nya kontor, lockade av kombinationen

av centralt läge och hög kvalitet. Etableringen av Cecil

Coworking bidrar till att skapa ett levande kvarter med

dynamik och stadsliv. Kvarteret Johanna färdigställs

successivt och inflyttning sker löpande under 2026–

2027. När projektet står klart utgör det ett tydligt exem-

pel på hur Hufvudstaden utvecklar moderna arbetsplat-

ser i historiska stadsmiljöer med långsiktighet, kvalitet

och attraktionskraft som gemensam nämnare.

– Det som slår en direkt är det

gedigna bygget och alla fina smarta

lösningar och materialval.

Peter Ljungsvik, VD Korab International,

blivande hyresgäst i Kvartet Johanna.

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 27

VERKSAMHET / UTVECKLING AV FASTIGHETER

Övriga

segment

Koncernens verksamhet är uppdelad i tre segment.

Huvudsegmentet är Fastighetsförvaltning och de

andra är NK Retail och Övrig verksamhet. NK Retail

bedriver detaljhandelsverksamhet i varuhusen

NK Stockholm och NK Göteborg. Segmentet Övrig

verksamhet omfattar Cecil Coworking, NK e-handel

och parkeringsrörelsen i Parkaden.

NK Retail

Nettoomsättningen för NK Retail uppgick till 903,7 mnkr (915,7).

Kostnaderna var -945,4 mnkr (-968,5). Bruttoresultatet för NK

Retail uppgick till -41,7 mnkr (-52,8). Resultatet var fortsatt svagt

och ett förändringsarbete pågår för att uppnå lönsamhet i verksam-

heten. Resultatet har även påverkats av utmanande marknadsförut-

sättningar. NK Retails försäljning varierar säsongsmässigt, med

normalt ett svagare första kvartal och ett starkare fjärde kvartal.

Övrig verksamhet

Nettoomsättningen för Övrig verksamhet uppgick till 148,5 mnkr

(143,3). Kostnaderna var -167,4 mnkr (-171,5). Bruttoresultatet

uppgick till -18,9 mnkr (-28,2). Cecil Coworking och Parkaden

bidrog positivt till bruttoresultatet.

Mnkr 2025 2024

NK Retail

Nettoomsättning 903,7 915,7

Kostnader -945,4 -968,5

(varav koncerninterna hyror) (-128,8) (-114,8)

Bruttoresultat NK Retail -41,7 -52,8

Övrig verksamhet

Nettoomsättning 148,5 143,3

Kostnader -167,4 -171,5

(varav koncerninterna hyror) (-84,3) (-83,6)

Bruttoresultat Övrig verksamhet -18,9 -28,2

28 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

VERKSAMHET / ÖVRIGA SEGMENT

NK Stockholm

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 29

VERKSAMHET / ÖVRIGA SEGMENT

NK Retail

Engagemang, förstklassig service och inspirerande multibrand-

koncept är det som definierar NK Retail. Varumärkesportföljen

består av noggrant utvalda internationella och svenska premium-

och lyxvarumärken.

Förutsättningarna för verksamheten har varit utmanande under

flera år. Försäljningen har påverkats av svag köpkraft hos konsu-

menterna och de senaste årens höga inflation har påverkat verk-

samhetens kostnader. För att uppnå lönsamhet pågår ett omfat-

tande förändringsarbete. Exempelvis har en ny organisationsstruk-

tur införts för att öka fokus på försäljning, kundupplevelser och sorti-

mentsutveckling samt reducera administrativa kostnader.

I varuhuset i Stockholm lanserades det LVMH-ägda varumärket

Rimowa, ett anrikt lyxvarumärke som NK blivit exklusiva med i

Sverige. NK:s eget varumärke NK Collection förstärktes under året

med lansering av fler produktlinjer. I varuhuset i Göteborg har avdel-

ningen Manlig depå utvecklats med en egen doftsalong samt avdel-

ningen Hugo Boss har byggts om för att stärka kunderbjudandet.

NK Retails verksamhet omfattar 30 avdelningar motsvarande

cirka 20 procent av det totala antalet avdelningar i varuhusen. De

största avdelningarna är NK Beauty och NK Man. Dessa avdel-

ningar genererar ungefär hälften av den totala omsättningen och

visade en ökning på 20 procent jämfört med föregående år. Utöver

avdelningarna i varuhusen sker försäljning av NK Retails sortiment

även via NK e-handel. Sortimentet omfattar cirka 600 kända varu-

märken däribland, Bulgari, Caia Cosmetics, Chanel, Charlotte Tilbury,

Dior, Khaite, Moncler, Rimowa, SKIMS, Tom Ford, Victoria Beckham

och Zegna.

Avdelningen NK Fine Jewellery & Watches överläts till Nymans

Ur den 1 oktober 2025.

I verksamheten arbetar 435 medarbetare, motsvarande cirka

300 heltidstjänster.

NK RETAIL

NK Stockholm 2025 2024

Försäljningsyta, kvm 6 411 6 944

Antal avdelningar 16 16

Försäljning inkl moms, mnkr 789 830

NK Göteborg 2025 2024

Försäljningsyta, kvm 3 973 4 308

Antal avdelningar 14 17

Försäljning inkl moms, mnkr

264 258

Totalt 2025 2024

Antal anställda 435 487

FÖRSÄLJNING PER KATEGORI

Mode 47%

Kosmetik 43%

Smycken och klockor 10%

Stockholm 75%

Göteborg 25%

FÖRSÄLJNING PER VARUHUS

NK Retail

Detaljhandelsverksamheten NK Retail

driver och utvecklar avdelningar och

sortiment, främst inom mode, skönhet

och accessoarer, på sammanlagt cirka

10 400 kvm i varuhusen NK Stockholm

och NK Göteborg samt via e-handel.

NK Stockholm

30 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

VERKSAMHET / ÖVRIGA SEGMENT

Övrig

verksamhet

I ett av Stockholms mest attraktiva lägen är

Hufvudstadens coworkingverksamhet etablerad.

Anläggningen omfattar cirka 3 200 kvm och har

kapacitet för omkring 300 medlemmar. Verksam-

heten erbjuder flexibla medlemskap med egna kon-

tor i varierande storlekar, fasta skrivbordsplatser eller

loungeplatser i öppna arbetsytor. Cirka 100 bolag har

i dag sin hemvist här och den genomsnittliga belägg-

ningen uppgick under 2025 till 98 procent.

Anläggningen är inspirerad av internationella

boutiquehotell och präglas av en stilren och välkom-

nande miljö. Ljusgården som utgör verksamhetens

naturliga samlingspunkt bidrar till en öppen och

levande atmosfär.

Medlemskapet inkluderar bland annat inspirerande

evenemang, varierande arbetsmiljöer, träningsmöjlig-

heter samt en generös frukostbuffé. Därutöver

erbjuds fullt utrustade konferenslokaler i olika storle-

kar, tillgängliga för såväl medlemmar som externa

kunder. Kombinationen av centralt läge, genomtänkt

design, hög servicenivå och ett engagerat medlem-

snätverk skapar en unik miljö där idéer utvecklas, rela-

tioner byggs och företag ges förutsättningar att växa.

Under 2026 kommer Hufvudstaden öppna sin

andra coworkinganläggning belägen i ett av

Göteborgs mest centrala citylägen, i Kvarteret

Johanna. Anläggningen kommer omfatta cirka

3000 kvm och ha kapacitet för cirka 320

medlemmar.

Cecil

Coworking

Det helägda dotterbolaget Parkaden AB bedriver

parkeringsverksamhet i två av Hufvudstadens fastig-

heter i Stockholm. NK Parkering i Hästskon 10

erbjuder 665 platser. I Continentalgaraget i fastighe-

ten Orgelpipan 7 erbjuds 435 platser. Antalet elbilar

fortsätter att öka vilket leder till ett större behov av

laddning i samband med parkering. NK Parkering

är ett av de parkeringshus i Stockholm city som

erbjuder flest laddplatser. Hälften av parkeringsplat-

serna är utrustade med laddpunkter. Under 2025

installerades ytterligare 4 snabbladdare, vilket inne-

bär att NK Parkering nu har totalt 16 snabbladdare.

Denna utbyggnad markerar fortsatta steg mot en

mer hållbar framtid genom att främja minskade

utsläpp och stödja övergången till eldrift. Satsningen

bidrar till att skapa en modern och miljövänlig stads-

miljö där bekvämlighet förenas med ansvarstagande.

Parkaden

NK e-handel har haft en positiv försäljningsutveck-

ling under året. Fler varumärken har lanserats och ett

ökat antal konsumenter väljer nk.se som inspirations-

källa och köpkanal. Förbättrat resultat och stärkt

kundupplevelse har varit prioriterat där flera föränd-

ringar genomförts inom områden såsom navigation

och tillgänglighet. Under året har e-handeln varit en

del av omnikanalslanseringar för LVMH-ägda

Rimowa som lanserades exklusivt på NK. Känne-

domen om nk.se ökar även utanför Stockholm och

Göteborg, cirka 40 procent av försäljningen skedde

till övriga delar av Sverige. Syftet med e-handeln

är att inspirera och driva trafik som konverteras

till försäljning både i varuhusen och på nk.se.

e-handel

Cecil Coworking, Stockholm

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 31

VERKSAMHET / ÖVRIGA SEGMENT

Hållbarhet

Ansvarsfulla affärer och ett långsiktigt arbete

för att minska vår klimatpåverkan stärker över tid

attraktiviteten för Hufvudstadens fastigheter.

På så sätt bidrar vi till städernas utveckling och

tillgodoser morgondagens behov.

Hållbarhet som värdeskapare

Hållbarhet är en integrerad del i Hufvudstadens strategiska riktning

och en bidragande faktor till långsiktigt värdeskapande. Genom att

kombinera långsiktigt ägande med ansvar för miljö och samhälle

stärker vi konkurrenskraften. Investeringar i klimatåtgärder, klimat-

anpassningar, energieffektivitet och sociala initiativ gör våra fastig-

heter mer attraktiva för hyresgäster och investerare, samtidigt som

det ökar värdet på fastigheterna. Detta skapar dessutom förutsätt-

ningar för att våra kunder ska bli branschens nöjdaste.

Klimat och människor i fokus

Hur vi hanterar klimatförändringar är en strategiskt avgörande fak-

tor för att säkerställa attraktivitet och relevans i kunderbjudandet.

För att bidra till att begränsa framtida klimatförändringar fokuserar vi

på att reducera vårt klimatavtryck. Fokus är energieffektiviseringar

och mer cirkulära flöden i användning av resurser. De investeringar

vi gör i energieffektiviseringsåtgärder ska bidra till att nå våra upp-

satta mål och möta våra intressenters höjda krav på hållbarhet samt

bidra till ökad avkastning. Genom olika satsningar, såsom att behålla

befintliga planlösningar, återbruk av byggmaterial och installation av

solceller och smarta styrsystem, sänker vi både energianvändning,

utsläpp och kostnader. Sedan 2019 har vi minskat vår energian-

vändning med 25 procent och våra klimatpåverkande utsläpp i

scope 1 och 2 med 49 procent.

Som kommersiell fastighetsägare är vi med och skapar förutsätt-

ningar för stadens liv och företagens tillväxt. Våra fastigheter och

marknadsplatser är områden där tusentals personer vistas varje dag.

Vi arbetar aktivt för att skapa trygga, tillgängliga och inspirerande

miljöer där företag kan växa och människor mötas. Genom nära

dialog med hyresgäster och samarbeten med lokala aktörer bidrar

vi till social hållbarhet och att stärka relationerna med våra kunder.

Grön finansiering

Hufvudstaden har ett ramverk för grön finansiering i syfte att finan-

siera energieffektiva fastigheter och investeringar inom klimatom-

ställning och hållbarhet. Den gröna finansieringen motsvarar 81 pro-

cent av upplåningen. Målet är att successivt öka andelen grön

finansiering genom fortsatt fokus på åtgärder för att minska energi-

användningen och klimatpåverkande utsläpp.

Gröna hyresavtal

Våra hyresgäster arbetar aktivt med att minska sin klimatpåverkan.

De ställer krav på oss som leverantör att bistå i deras arbete genom

exempelvis minskad eller effektivare energianvändning och ökad

avfallssortering. För att vara relevanta för våra kunder erbjuder vi

gröna hyresavtal. Vid årets slut omfattades 48 procent av total

uthyrbar kontorsyta av gröna hyresavtal. Målet är att alla nytecknade

hyresavtal för kontor och butik ska vara gröna hyresavtal eller

motsvarande.

En utförlig beskrivning av Hufvudstadens hållbarhetsarbete

finns i hållbarhetsrapporten på sidorna 95 –111.

32 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

VERKSAMHET / HÅLLBARHET

Samarbeten för attraktiva mötesplatser

Under 2025 har vi tagit flera steg för att stärka stadsmiljöerna kring våra fastigheter

och utveckla trygga och attraktiva områden. I Stockholm utvecklar vi tillsammans

med Stockholms stad två av Bibliotekstans tvärgator, Jakobsbergsgatan och Mäster

Samuelsgatan, för att göra dem mer tillgängliga och attraktiva för gående. Arbetet

beräknas vara klart hösten 2026. I Göteborg medverkar vi, genom Nordstans sam-

fällighetsförening, i en större om- och tillbyggnad i norra Nordstan. Projektet, som

väntas färdigställas i slutet av 2026, ska bidra till en mer levande och tillgänglig

stadsdel.

Samspel mellan teknik och kompetens

Hufvudstaden arbetar kontinuerligt med driftoptimering för att minska energian-

vändningen och samtidigt skapa ett optimalt inomhusklimat för våra hyresgäster. I

Orgelpipan 7 har vi genom mindre investeringar, justerad driftstrategi samt en aktiv

driftorganisation lyckats minska energianvändningen med cirka 30 procent.

Ny teknik är en avgörande faktor för att nå dessa resultat. Moderna styrsystem,

avancerad dataanalys och energieffektiva lösningar ger oss verktygen för att opti-

mera driften. Tekniken är dock bara en del av framgången, den mänskliga kompe-

tensen är minst lika viktig. Våra medarbetare har med sin erfarenhet och sitt engage-

mang tolkat data, identifierat förbättringsmöjligheter och aktivt styrt systemen för att

nå bästa möjliga resultat.

Framtidssäkra genom klimatanpassningar

Klimatförändringar innebär ökade risker för extremväder såsom skyfall och värme-

böljor. Det är inte längre en framtidsfråga utan en realitet som påverkar både sam-

hällen och fastigheters värden. För Hufvudstaden medför det ett tydligt ansvar att

skydda våra fastigheter och våra hyresgäster.

Målet är att våra fastigheter ska framtidssäkras för klimatförändringar. Riskanaly-

ser och byggnadsspecifika anpassningar säkerställer att våra fastigheter har förut-

sättningar att vara motståndskraftiga även under extremväder.

Förebyggande åtgärder som vidtagits är exempelvis förbättrad vattenavledning,

förstärkta tak- och fasadlösningar samt beredskapsövningar.

Extremväder drabbar sällan enskilda fastigheter isolerat utan påverkar hela kvar-

ter och stadsdelar. Därför är klimatanpassning inte bara en fråga för enskilda aktö-

rer, det är ett gemensamt ansvar. Vi samverkar med kommuner, branschorganisatio-

ner och närliggande fastighetsägare för att utveckla lösningar som fungerar i större

skala. Effektiv dagvattenhantering och översvämningsskydd är ett exempel där sam-

ordning mellan flera fastighetsägare och offentliga aktörer krävs.

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 33

VERKSAMHET / HÅLLBARHET

Medarbetare

Engagerade och kompetenta medarbetare som mår

bra är nyckeln till Hufvudstadens starka företagskultur.

Vi vill attrahera, utveckla och behålla medarbetare som

med hög kompetens, servicekänsla och kundfokus

tillsammans bidrar till företagets fortsatta utveckling.

På Hufvudstaden präglas vår kultur av långsik-

tighet, ansvarstagande och respekt för människor

och platser, med en tydlig stolthet i det vi gör. Det

är genom engagerade medarbetare och gemen-

samma värderingar som vi skapar kvalitet över tid.

Ulrika Frisk, HR Chef Hufvudstaden

Jag jobbar med fastigheter i Göteborgs bästa

lägen, men det är företagskulturen och kolle-

gorna som gör att jag trivs. Vi bryr oss om

husen och tar hand om dem med stolthet,

både nu och på lång sikt.

Andreas Pålsson, fastighetstekniker, Hufvudstaden Göteborg

34 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

VERKSAMHET / MEDARBETARE

Tillsammans skapar vi framgång

Hufvudstadens medarbetare utgör grunden för bolagets kultur,

kvalitet och långsiktiga utveckling. Medarbetarnas engagemang,

kompetens och kundfokus är avgörande för att företaget ska

fortsätta utvecklas i takt med omvärldens krav. Vår ambition är att

attrahera, utveckla och behålla medarbetare som med sin kompe-

tens, servicekänsla och kundfokus bidrar till företagets fortsatta

framgång.

Värderingsstyrd företagskultur

Vi strävar efter att vara en attraktiv arbetsgivare som utvecklar och

behåller sina medarbetare. Målet är att ha branschens mest kompe-

tenta och professionella medarbetare. För att möjliggöra detta arbe-

tar bolaget med strukturerade utvecklingsinsatser, tydliga förvänt-

ningar och en arbetsmiljö där medarbetare ges förutsättningar att

bidra med sin kompetens och engagemang. På så sätt bygger vi en

organisation där medarbetarna känner stolthet över sitt arbete och

aktivt medverkar till företagets lönsamhet och tillväxt.

Våra värderingar genomsyrar allt vi gör och utgör grunden för vår

kultur. Verksamheten mäts och styrs utifrån dessa värderingar, bland

annat genom årliga medarbetarundersökningar, NKI-undersök-

ningar och medarbetarsamtal men också i det dagliga arbetet via

feedback och möten.

Koncernen omfattar flera olika verksamheter, vilket innebär att

formuleringen av värderingarna kan variera. Det som förenar oss är

att kunden alltid står i centrum.

Långsiktig arbetsgivare

Vi vill vara en arbetsgivare som medarbetarna känner stolthet över.

Årets medarbetarundersökningar visar återigen höga indexnivåer,

där nästan alla värden ligger över branschsnittet. Ett nytt inslag i

årets mätning är psykologisk trygghet med frågor om att kunna vara

sig själv och uttrycka sina åsikter fritt. Även här uppnåddes höga

värden.

Ledarskapet inom Hufvudstaden får höga betyg, vilket framgår

av starka resultat för ledarstöd och tydlighet i förväntningar. Medar-

betarna upplever ett klimat som uppmuntrar öppenhet och dialog.

Våra chefer uppmuntrar till öppenhet för att dra nytta av flera per-

spektiv och kreativ kraft.

En del av våra rekryteringar sker internt, vilket stärker våra värde-

ringar och bygger vidare på vårt varumärke. Vi tror att medarbetar-

nas kompetens, engagemang och stolthet är avgörande för att driva

verksamheten framåt och skapa långsiktiga relationer.

Kompetenssatsning

Under året har vi satsat på att stärka medarbetarnas förhandlings-

teknik genom att erbjuda utbildning i ämnet. Målet har varit att skapa

förutsättningar för framgångsrika förhandlingar där båda parter är

nöjda och relationen stärks.

Utbildningar med fokus på AI har genomförts för att öka produk-

tiviteten i organisationen. Under året har en ny lärplattform lanserats

som stödjer professionell utveckling och kunskapsdelning. Plattfor-

men är skräddarsydd för Hufvudstaden och samlar utbildningar,

guider och praktiska lathundar på ett ställe, allt från uppförandekod

till vardagstips. Den är en central del i vårt arbete för en hållbar

arbetsmiljö och ger goda möjligheter till kompetensutveckling.

För tredje året i rad genomfördes en hållbarhetsmånad med

inspirerande föreläsningar och praktiska tips för att främja hållbara

val, både på arbetsplatsen och i hemmet. Ett uppskattat inslag i år

var platsbesök i våra fastigheter, vilket stärkte engagemanget för

arbetet med att uppnå våra hållbarhetsmål.

Hållbara medarbetare

Vi värnar om medarbetarnas hälsa. Under året har seniora medarbe-

tare erbjudits hälsoundersökningar med uppföljande insatser vid

behov. Vi fortsätter att främja välmående genom friskvårdsbidrag

och möjligheter till olika träningsformer. Vårt mål är att bibehålla låg

sjukfrånvaro genom ett systematiskt arbetsmiljöarbete, bland annat

via Arbetsmiljökommittén och regelbundna arbetsmiljöronder.

Förebyggande krisarbete och operativt stöd

Krisförebyggande arbete har fortsatt vara en prioritet, med särskilt

fokus på höjd beredskap. Dessa frågor är komplexa men avgörande

för att stärka vår krisorganisation.

Vi har även tagit fram en ny HR-policy och kompletterande riktlin-

jer som konkretiserar policyn och ger praktiska instruktioner för han-

tering av HR-frågor i vardagen. Syftet är att skapa trygghet, säker-

ställa regelefterlevnad och främja en rättvis och inkluderande kultur.

ANSTÄLLNINGSTID

22%

<1 år 1–3 år

30%

4–6 år

15%

7–9 år

9% 10%

10–14 år

14%

>15 år

Genomsnittlig anställningstid är 7 år.

ANSTÄLLDA

37%

Fastighetsverksamheten NK Retail

63%

483 anställda (Omräknat till heltidsanställda på årsbasis.)

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 35

VERKSAMHET / MEDARBETARE

Allmän information och redovisningsprinciper 54

Intäkter och kostnader 55

Medarbetare 57

Skatt 60

Tillgångar 61

Finansiering och kapitalstruktur 65

Operativa skulder 69

Koncernstruktur 70

Övrigt 70

NoterFinansiella rapporter

Finansiella

rapporter

Resultat 44

Finansiell ställning 46

Förändringar i eget kapital 48

Kassaflöden 50

Förvaltningsberättelse 37

Finansiering 40

Risker och riskhantering 42

Resultaträkning 52

Balansräkning 52

Förändringar i eget kapital 53

Kassaflödesanalys 53

Koncernens räkningar

Moderbolagets räkningar

36 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

FINANSIELLA RAPPORTER

Affärsidé

Hufvudstadens affärsidé är att i egna fastigheter i centrala

Stockholm och centrala Göteborg erbjuda framgångs rika företag

hög kvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknads-

platser.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

Den svenska ekonomin påverkades av osäkerhet och lågkonjunktur

under det första halvåret 2025. Riksbanken sänkte styrräntan från

2,50 till 1,75 procent och under det andra halvåret stabiliserades

ekonomin. Inflationen avtog och vid årets slut var den cirka 2 procent

enligt KPIF. Hushållen var återhållsamma men stämningsläget för-

bättrades något under hösten. Arbetsmarknaden var svag och

arbetslösheten steg till knappt 9 procent. BNP-tillväxten var närmare

2 procent. I Ukraina fortsatte Rysslands anfallskrig och i Mellanös-

tern kom Israel och Hamas överens om en första fas i en fredsplan.

USA lade om handels- och säkerhetspolitiken, vilket resulterade i

höjda importtullar och minskat fokus på Europa.

Kontorshyresmarknaden var stabil i Stockholm CBD men uthyr-

ningsprocesserna tog fortsatt längre tid även om hyresgästerna blev

mer beslutsmässiga framåt sommaren. Marknadshyrorna var mellan

7 000–10 100 kr per kvm vid årets slut. I centrala Göteborg prägla-

des marknaden av ett stort utbud från färdigställda projektfastighe-

ter. Det hade en återhållande effekt på marknadshyrorna som var

mellan 3 300–4 200 kr per kvm.

Under senare år har kontorsanvändningen förändrats. En effekt

av detta är att efterfrågan ökat på moderna och flexibla kontor i

centrala lägen. Denna trend gynnar Hufvudstadens centralt belägna

fastigheter med attraktiva kontorslokaler. I Göteborg bekräftades

detta med nya topphyresnivåer för de allra bästa kontoren i de mest

attraktiva lägena.

Marknaden för coworkinganläggningar förbättrades och efter-

frågan var störst på unika koncept med förstklassig service.

Lågkonjunktur och osäkerheter i omvärlden medförde att hus-

hållen var försiktiga med konsumtionen. Sänkta räntor, skattesänk-

ningar samt prognostiserade reala löneökningar resulterade i för-

bättrad framtidstro och optimism inom detaljhandeln. Sammantaget

ökade intresset något för att etablera nya butiker i bra gatuplans-

lägen i centrala Stockholm och centrala Göteborg.

Inom NK intensifierades förändringsarbetet för varuhusen och

e-handeln. Fokus var kostnadsbesparingar och uthyrning av vakanta

ytor. En resultatförbättring noterades men resultatet var fortsatt

svagt och förändringsarbetet kommer fortsätta under 2026. Mark-

nadsförutsättningarna var utmanande för det helägda dotterbolaget

NK Retail. För att uppnå lönsamhet genomfördes förändringar och

effektiviseringar inom både organisation och sortiment. I oktober

överläts avdelningen NK Fine Jewellery & Watches till Nymans Ur.

I det omfattande om- och nybyggnadsprojektet Johanna erhölls

godkända slutbesiktningar för stora delar av bashuset. Flera nyut-

hyrningar gjordes och vid utgången av året var cirka 75 procent av

ytorna uthyrda med inflyttning under 2026 och 2027. För fastighe-

ten Orgelpipan 7 fattades ett investeringsbeslut om en påbyggna-

tion tillsammans med en tillbyggnad om totalt cirka 5 300 kvm kon-

tor. Projektet kommer tillskapa mycket attraktiva kontorsytor. Förbe-

redande arbeten pågår och byggstart är planerad till 2027. I fastig-

heten Kåkenhusen 40 genomförs en större ombyggnation av cirka

5400 kvm kontor. Hyresavtal tecknades för cirka 90 procent av

ytorna med inflyttning i slutet av 2026.

Hufvudstaden tog ytterligare steg inom det långsiktiga hållbar-

hetsarbetet där fokus är att spara resurser, reducera risker och

stärka affären över tid. Genom tekniska investeringar, optimerad drift

och daglig uppföljning är målsättningen att energianvändningen ska

minska. I nära samarbete med kunderna strävar vi efter att öka ande-

len återbruk i våra projekt. Ambitionen är också att utforma lokalerna

med flexibla planlösningar för att minska ombyggnadsbehovet.

Resultatet från den löpande verksamheten ökade med 5 procent

till 978 mnkr. Fastighetsbeståndet värderades till 48,1 mdkr. För att

stärka aktieägarvärdet genomfördes återköp av 8 miljoner egna

aktier. Hufvudstadens finansiella ställning är fortsatt mycket solid

och nettobelåningsgraden var 24,5 procent, soliditeten 56 procent

och räntetäckningsgraden 4,5 gånger.

Fastighetsbeståndet

Hufvudstaden ägde vid årets slut 28 fastigheter (29). Den uthyrbara

ytan uppgick till 286 000 kvm i Stockholm och 105 000 kvm

iGöteborg, totalt cirka 391 000 kvm (390 800).

Den totala hyresvakansgraden i koncernen per den 31 december

2025 var 8,6 procent (7,1) och ytvakansgraden var 13,2 procent

(11,1). Exklusive pågående utvecklingsprojekt var hyresvakans-

graden 5,1 procent (5,0). I Stockholm var hyresvakansgraden

6,3 procent och i Göteborg 18,5 procent, exklusive pågående projekt

4,6 procent respektive 7,7 procent.

Under året har 40 800 kvm (25 300) nykontrakterats. Omför-

handlingar av kontorslokaler har utvecklats positivt medan omför-

handlingar av butikslokaler har resulterat i lägre hyror. Totalt har

45000 kvm (52 000) omförhandlats till ett årligt hyresvärde av

375 mnkr (390). I genomsnitt resulterade omförhandlingarna i en

hyresökning om cirka 3 procent jämfört med indexerad utgående

hyra 2025.

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direk tören i Hufvudstaden AB (publ), organisationsnummer

556012-8240, får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2025 för koncernen och

moderbolaget. Hufvudstadens aktieär noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap. L ELundberg-

företagen AB, organisations nummer 556056-8817, harett bestämmande in flytande i

Hufvud staden, varför bolaget kon solideras i Lundberg koncernen.

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 37

FINANSIELLA RAPPORTER / FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Fastighetsvärde

Hufvudstaden har genomfört en intern värdering av bolagets samt-

liga fastig heter. Syftet med värderingen är att bedöma fastighets-

beståndets verkliga värde per den 31 december 2025. För att

kvalitetssäkra värderingen har externa värderingar inhämtats från

tre obe roende värderingsföretag. De externa värderingar som

genomförts vid årsskiftet motsvarar 39procent av det internt

bedömda marknadsvärdet. Motsvarande andel vid halvårsskiftet

var 33procent.

Verkligt värde för fastighetsbeståndet har per den 31 december

2025 bedömts till 48,1mdkr (47,1). Den oreali serade vär de-

förändringen uppgick till -173,9 mnkr (-602,6), vilket beror på ökade

utgifter i utvecklingsprojekt och effekten av något lägre hyror för

butiker.

Värderingsmetod

Värdering av fastighetsbeståndethar skett genom att varje enskild

fastig hets verkliga värde har bedömts. Bedömningen har gjorts

genom tillämpning av värdering enligt en variant av ortspris metoden

som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden inne bär att

marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas

driftnetto.

I nedanstående tabell visas de väsentliga faktorer som påverkar

värderingen och resultateffekten före skatt därav.

Beskrivning av värderingsmetod ochantaganden finns inot14.

Känslighetsanalys, fastighetsvärdering

Förändring, +/–

Resultateffekt

före skatt, +/–

Hyresintäkter 100 kr per kvm 980 mnkr

Fastighetskostnader 50 kr per kvm 490 mnkr

Hyresvakansgrad 1,0 procentenhet 660 mnkr

Avkastningskrav 0,25 procentenhet 2 990 mnkr

Värdetidpunkt 31 december 2025.

Substansvärde

Baserat på värderingen av fastighets beståndet uppgick långsiktigt

substans värde till 36,8mdkr eller 189kronor per aktie. Aktuellt

substansvärde var 34,6mdkr eller 178kronor per aktie efter avdrag

för bedömd uppskjuten skatte skuld. Denna bedömning har gjorts

mot bakgrund av gällande skattelagstiftning och marknadspraxis,

som innebär att fastigheter kan säljas via aktiebolag utan skatte-

konsekvenser. Bedömd verklig upp skjuten skatt har antagits

till5procent.

Återköp av aktier

Vid årsstämman 2025 fick styrelsen ett förnyat bemyndigande att

förvärva egna aktier av serie A upp till högst 10 procent av samtliga

emitterade akter. I augusti fattade styrelsen beslut om att utnyttja

bemyndigandet då aktien handlades till en substansrabatt om cirka

30 procent, motsvarande en implicit rabatt på fastigheterna om cirka

25 procent. Genom att förvärva egna aktier till en nivå under det

långsiktiga substansvärdet skapades ett direkt och mätbart värde-

påslag för aktieägarna. Återköpet innebär att värden som finns i

bolagets tillgångar koncentreras till ett färre antal utestående aktier,

vilket gynnar aktieägarna över tid. Under perioden augusti till novem-

ber 2025 återköptes 8 000 000 A-aktier för 1 018 mnkr till en

genomsnittlig kurs på 127,22 kronor per aktie. Återköpet motsva-

rade 3,9 procent av samtliga emitterade aktier och vid utgången av

året ägde Hufvudstaden totalt 16965000 A-aktier, motsvarande

8,0 procent av samtliga emitterade aktier. Den genomsnittliga kur-

sen för samtliga återköpta aktier uppgår till 97,53 kronor per aktie.

Jämfört med det långsiktiga substansvärdet, som vid årsskiftet

uppgick till 189 kronor per aktie, motsvarar det en rabatt om cirka

48 procent.

Känslighetsanalys resultat

I nedanstående tabell redovisas resultateffekterna före skatt, exklu-

sive värdeförändringar, på helårsbasis vid förändringar av ett antal

faktorer. Ökning respektive minskning av hyresnivå, vakansgrad,

underhålls- och driftkostnader, avskrivningar, fastighetsskatt samt

räntenivå visar de resultateffekter som hade uppstått beräknat på

aktuell information vid räkenskaps årets utgång.

Redovisade resultateffekter ska endast ses som en indikation och

inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åt gärder led-

ningen skulle kunna vidta.

Känslighetsanalys, resultat

Förändring +/–

Resultateffekt

exkl värdeförändringar

före skatt, mnkr

Hyresnivå 100 kr per kvm +/– 39

Vakansgrad

1 procentenhet –/+ 25

Driftkostnader och underhåll 10 procent –/+ 19

Fastighetsskatt

1 procentenhet –/+ 25

Räntenivå 1 procentenhet –/+ 23

Beräknad ytvakans med 6 500 kr per kvm.

Med beaktande av att del av kostnaden vidaredebiteras hyresgästerna inom ramen för tecknade hyreskontrakt.

38 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

FINANSIELLA RAPPORTER / FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Hållbarhet

Hufvudstaden ska aktivt och långsiktigt arbeta för ekonomisk, miljö-

mässig och social hållbarhet. Fokus för vårt hållbarhetsarbete är att

minska klimatpåverkan och säkerställa ansvarsfulla affärer.

Bolagets lagstadgade hållbarhetsrapport finns intagen i denna

årsredovisning på sidorna 5, 11, 32–35, 42–43 samt 95–107.

Medarbetare

Hufvudstadens företagskultur präglas av ett starkt medarbetar-

engagemang med en tydlig och väl förankrad värderingsgrund. Våra

kärnvärden är: kvalitet, ärlighet, lyhördhet och engagemang. Värde-

ringarna präglar medarbetarnas agerande och är ett värdefullt verk-

tyg idet dagliga arbetet. De är också en förutsättning för att kunna

driva verksamheten mot ett ansvarsfullt företagande.

I koncernen uppgår antalet anställda omräknat till heltidsanställda

på årsbasis till 483 medarbetare (494) och samtliga anställda omfat-

tas av kollektivavtal, såväl tjänstemän som kollektivanställda. Mer

information om medarbetare finns på sidorna 34–35 samt 104–105.

Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare

Vid årsstämman 2023 fastställdes riktlinjer för ersättning till ledande

befattningshavare att gälla från och med års stämman 2023. Dessa

har följts under 2025 och fullständiga riktlinjer redovisas i not 8.

Aktiemarknadsinformation

All informationsgivning styrs av bolagets informationspolicy.

Års redovisning och delårsrapporter publiceras på svenska och

engelska och distribueras till aktieägare och andra som anmält

intresse.

Rapporter och pressmeddelanden finns tillgängliga på

hufvudstaden.se där även anmälan om prenumeration och

beställning av information kan göras.

Bolagsstyrningsrapporten är en del av förvaltningsberättelsen

och framgår av sidorna 84–87.

Framtiden

Hufvudstadens välunderhållna fastigheter är belägna i de mest cen-

trala delarna av Sveriges två största städer, Stockholm och Göteborg.

Bolaget har en mycket stark finansiell ställning vilket skapar goda

förutsättningar att både ta vara på möjligheter och möta utmaningar

i en föränderlig omvärld. Vi är långsiktiga men har vilja och förmåga

att anpassa oss, fatta beslut och genomföra förändringar när förut-

sättningarna kräver det. Medarbetarna har ett stort engagemang och

arbetar i nära samverkan med kunderna för att bygga vidare på lång-

siktiga relationer.

Vi ska utveckla våra starka marknadsplatser för att fortsätta attra-

hera en bra blandning av aktörer. I Kvarteret Johanna har godkända

slutbesiktningar erhållits för stora delar av bashuset. Projektet

kommer successivt stärka kassaflödet från 2027. Fastigheten

Orgelpipan 7 kommer genomgå en på- och tillbyggnation om cirka

5 300 kvm attraktiva kontor. Förberedande arbeten pågår och bygg-

start är planerad till 2027.

Kontorsanvändningen har förändrats under senare år vilket med-

fört att efterfrågan ökat på moderna och flexibla kontor i centrala

lägen. Denna trend gynnar Hufvudstaden och en av våra främsta pri-

oriteringar framöver är att öka uthyrningsgraden i fastigheterna.

Marknaden för coworkinganläggningar förbättrades under 2025.

Efterfrågan var störst på unika koncept med förstklassig service,

något som vår nya Cecil Coworking i Kvarteret Johanna kommer

erbjuda. Anläggningen planeras öppna under hösten 2026.

Sänkta räntor, skattesänkningar samt prognostiserade reala löne-

ökningar gör att förutsättningarna för detaljhandeln ser bättre ut

inför 2026. Det ska vi dra fördel av genom ökad försäljning och

högre hyresintäkter från våra attraktiva marknadsplatser.

För NK-varuhusen och NK e-handel ska lönsamheten öka genom

god kostnadskontroll och stärkt uthyrningsarbete. I dotterbolaget

NK Retail kommer förändringsarbetet att fortgå för att öka försälj-

ningen och skapa lönsamhet.

AI leder till nya möjligheter för fastighetsbranschen. Vi kommer

fortsätta arbeta aktivt med att utforska och implementera AI-lös-

ningar för att optimera energianvändningen, effektivisera processer,

förbättra kundupplevelsen och skapa hållbara stadsmiljöer.

Vår långsiktiga strategi ligger fast – att äga, förvalta och utveckla

de bästa fastigheterna i centrala Stockholm och Göteborg med en

låg riskprofil i bolaget. Det är en affärsmodell som fungerar väl över

tid och som kommer fortsätta att skapa värde för både kunder och

aktieägare.

Utdelning och vinstdisposition

Resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och kon-

cernen ska fastställas på Hufvudstadens årsstämma den 19 mars

2026. Styrelsen föreslår en höjning av utdelningen till 2,90 kronor

per aktie (2,80) motsvarande totalt 563,5 mnkr. Utdelningen mot-

svarar 58 procent av nettovinsten från den löpande verksamheten.

Styrelsens förslag till vinst disposition redovisas i sin helhet på sidan 71.

Motiverat yttrande gällande vinst utdelningsförslaget finns på

hufvudstaden.se samt kommer att bifogas årsstämmohandlingarna.

Det kan även erhållas från bolaget på begäran.

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 39

FINANSIELLA RAPPORTER / FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Finansiering

Finanspolicy

Bolagets finansieringsstrategi utgår från en av styrelsen fastställd

finanspolicy, som utgör ett ramverk för koncernens finansiella styr-

ning. Policyn säkerställer att finansiering sker med fokus på hög

kostnadseffektivitet och inom definierade riskparametrar. Den

innehåller tydliga riktlinjer för ansvarsfördelning, mandat och behö-

righeter inom finansiering och skuldförvaltning. All extern finansie-

ring hanteras centralt av moderbolaget där finansfunktionen arbetar

enligt formaliserade processer, etablerade systemstöd och en tydlig

operativ struktur. Detta möjliggör en hög grad av intern kontroll och

effektiv uppföljning.

Kapitalstruktur

Hufvudstaden eftersträvar en kapitalstruktur som stödjer bolagets

strategiska målsättningar och samtidigt begränsar finansiella risker.

Skuldportföljen är sammansatt av flera finansieringsformer med

spridning av kredit- och ränteförfall, vilket ger flexibilitet och mot-

ståndskraft vid marknadsförändringar.

Eget kapital 56%

Räntebärande skulder 25%

Uppskjuten skatteskuld 17%

Övriga skulder 2%

Räntebärande skulder

Koncernens totala upplåning uppgick till 11 350 mnkr (9 800). Av

detta utgjorde obligationer 9 250 mnkr (8 200), företagscertifikat

600 mnkr (100) och banklån 1 500 mnkr (1 500). Outnyttjade låne-

löften uppgick till 5 000 mnkr (5 500).

Finansieringsfaciliteter, mnkr, 31 december 2025

Lån-/facilitetstyp Ram-/facilitetsvolym Outnyttjat

Banklån och lånelöften 6 500 5 000

MTN-program 12 000 2 750

Certifikatsprogram 3 000 2 400

Ränteriskhantering och derivat

För att hantera ränterisker och reducera volatilitet i räntekostnader

är en betydande del av upplåningen räntebunden över olika löptider.

Vid årsskiftet uppgick långfristig upplåning med fast ränta till

5 450 mnkr (6 100). Räntederivat i form av swappar har tecknats

för att uppnå önskad räntebindning, där underliggande krediter om

2 300 mnkr (1 000) är säkrade. Marknadsvärdet för derivaten upp-

gick till -12,4 mnkr (-10,8), vilket förklaras av generella nedgångar

av marknadsräntorna.

Grön finansiering

Hufvudstaden har etablerat ett ramverk för grön finansiering som

möjliggör investeringar i energieffektiva fastigheter och hållbarhetsi-

nitiativ. Ramverket är utformat i linje med internationella principer för

gröna finansiella instrument och beaktar delar av EU:s taxonomikri-

terier för förebyggande av klimatförändringar. En oberoende gransk-

ning av S&P Global Ratings har resulterat i betyget Medium Green.

Vid utgången av 2025 uppgick den gröna finansieringen till

9250 mnkr (7 200), motsvarande 81 procent (73) av den totala

upplåningen. Av detta utgjorde obligationer 7 750 mnkr (5 700) och

banklån 1 500 mnkr (1 500). Bolaget har som ambition att succes-

sivt öka andelen grön finansiering.

Finansiella nyckeltal 2025 2024

Genomsnittlig räntebindningstid 2,2 år 2,2 år

Genomsnittlig kapitalbindningstid 2,4 år 2,2 år

Genomsnittlig effektiv ränta 2,8 % 2,8 %

inklusive kostnad för outnyttjade lånelöften 2,9 % 2,9 %

Räntebärande nettoskuld 10 778 mnkr 9 327 mnkr

Leasingskuld enligt IFRS 16 1 028 mnkr 736 mnkr

Total nettoskuld 11 805 mnkr 10 063 mnkr

Nettobelåningsgrad 24,5 % 21,4 %

Soliditet 56 % 59%

Räntetäckningsgrad 4,5 ggr 4,5 ggr

Finansiella risker – hantering och exponering

Hufvudstaden arbetar aktivt med att identifiera, analysera och han-

tera finansiella risker. Vår finansiella riskhantering är integrerad i den

dagliga verksamheten och utgår från bolagets finanspolicy. För ytter-

ligare information hänvisas till sidan 43 samt not 21.

Hufvudstaden arbetar strategiskt och långsiktigt för att säkerställa en stabil och hållbar finan-

siering. Kapitalstrukturen är utformad med ett tydligt fokus på begränsad riskexponering där

fördelningen mellan eget kapital och extern finansiering optimeras utifrån bolagets långsiktiga

mål, marknadsförutsättningar och kreditprofil. Finansieringsbehovet tillgodoses genom lån

och kreditfaciliteter från ledande nordiska banker samt kapitalmarknaden. Genom en proaktiv

skuldförvaltning och långsiktiga relationer med finansiella motparter skapas goda förutsätt-

ningar för att äga, förvalta och utveckla bolagets fastigheter och marknadsplatser.

40 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIERING

Räntebindningsstruktur, 31 december 2025

Förfall, år Krediter, mnkr

Genomsnittlig

eff. ränta, % Andel, %

2026 3 600 2,3

2027 1 350 2,5 12

2028 1 500 3,3 13

2029 3 100 3,3 27

2030 1 800 3,4 16

Totalt 11 350 2,9

100

Inklusive kostnader för outnyttjade lånelöften.

Den genomsnittliga effektiva räntan exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften uppgick

till 2,8 procent.

Kapitalbindningsstruktur, mnkr, 31 december 2025

Förfall, år Banklån

Obliga tioner/

Certifikat Summa

Outnyttjade

lånelöften

2026 – 3 100 3 100 1 000

2027 1 000 1 350 2 350 2 000

2028 500 1 500 2 000 1 500

2029 – 2 100 2 100 500

2030

–

1 800 1 800

–

Totalt 1 500 9 850 11 350 5 000

Rännilen 19

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 41

FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIERING

Risker och riskhantering

Vår verksamhet är främst inriktad på förvaltning och utveckling av fastigheter i attraktiva lägen på

den svenska marknaden. Vi påverkas därmed av utvecklingen i Sverige, särskilt i Stockholm och

Göteborg. Interna och externa faktorer behöver beaktas och hanteras.

Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhantering medan det

operativa arbetet är delegerat till VD. Riskhantering är en integrerad

del av vår affärsstrategi och omfattar identifiering, bedömning och

hantering av risker. Övervakning och analys av finansiella och opera-

tiva risker begränsar potentiella negativa effekter.

Prioriterade områden inkluderar fastighetsvärde, finansiering, uthyr-

ning, projektverksamhet samt hållbarhet. Riskerna beskrivs utifrån

sannolikhet för att risken inträffar samt dess grad av påverkan på

verksamheten.

Riskområde Beskrivning Hantering S P

Operativa risker

Cybersäkerhet Digitalisering ökar sårbarheten för dataintrång,

virusangrepp och bedrägerier. Konsekvenser är

exempelvis förstörd och förlorad data, läckt

konfidentiell information eller ekonomisk skada.

Infrastruktur och datamiljö fokuserad på säkerhet och funktionalitet.

Sårbarhetstester, förbättringsarbete samt ökat säkerhets medvetande.

Riskbaserad spridning mellan molntjänster och lokalt driftade tjänster

med omfattande backuprutiner.

Fastighets-

kostnader

Fastighetskostnader består till stor del av taxe-

bundna kostnader och påverkas av säsongsva-

riationer. Därutöver tillkommer kostnader för

fastighetsskatt, underhåll och administration.

Driftoptimering och energieffektivisering prioriteras. El säkras för volym

och pris vilket minskar effekten av prisförändringar. Kontroller, besikt-

ningar och underhållsplanering genomförs i förebyggande syfte. En stor

del av kostnaderna för el, värme och fastighetsskatt vidarefaktureras till

hyresgästerna.

Fastighets-

värde

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt

värde, med värdeförändringar över resultaträk-

ningen. Fastighetsvärdet kan påverkas av fastig-

heternas geografiska läge, standard, typ och lik-

nande. Verkligt värde påverkas av en rad faktorer

som direktavkastningskrav, hyresnivå, vakans-

grad och fastighetskostnader.

Hufvudstaden har inriktat sitt fastighetsbestånd till de mest attraktiva

kommersiella lägena i Sveriges största städer, Stockholm och Göteborg,

något som över tid bedöms begränsa risken. Utvecklingen på delmark-

naderna följs upp regelbundet internt och i samarbete med externa spe-

cialister. Investeringar görs för att anpassa och utveckla beståndet för

att tillgodose näringslivets och samhällets föränderliga krav.

Hyresintäkter Minskade hyresintäkter kan uppstå både till

följd av sjunkande marknadshyror och ökad

vakansgrad. Detta leder till försämrat resultat

och kassaflöde, vilket även påverkar fastighets-

värdena negativt.

Fastighetsbeståndet är koncentrerat till de mest centrala lägena i

Stockholm och Göteborg. Hyresavtal med längre löptider är bundna till

konsumentprisindex och inkluderar ofta minimiindexering. Företaget

arbetar kontinuerligt med omvärldsbevakning och riskbedömningar innan

hyresavtal tecknas. En nära dialog och regelbundna NKI-undersökningar

genomförs för att förstå hyresgästernas behov och nöjdhet vilket minskar

risken för avflytt.

Medarbetare Engagerade och kompetenta medarbetare är en

förutsättning för en framgångsrik verksamhet. Det

är därför viktigt att behålla och utveckla befintlig

personal samt rekrytera nya medarbetare.

Värderingsstyrd arbetsmiljö som inspirerar och engagerar. Medarbetarna

arbetar utifrån individuellt anpassade handlingsplaner och målsättningar.

Centralt belägna och moderna arbetsplatser, kompetensutveckling samt

en inkluderande och stimulerande företagskultur.

Skatter Förändring i skattelagstiftning kan få effekt på

verksamheten och påverka resultatet. Brister i

efterlevnaden kan innebära påföljder.

Processer och god kontrollmiljö tillsammans med kompetenta medarbe-

tare och externa experter minimerar risken för brister i efterlevnad.

Utveckling inom lagstiftningen följs med proaktivt agerande vid behov.

Utveckling av

fastig heter

Utvecklingsprojekt innebär risker, i samtliga

faser, som ökar i mer komplexa projekt. Riskerna

är främst ekonomiska, tekniska och tidsmäs-

siga. Felaktiga bedömningar kan resultera i

höga kostnader och stora vakanser.

Projekten drivs av egna projektledare som upphandlar och styr genom-

förandet tillsammans med leverantörer och samarbetspartners. Uppfölj-

ning av pågående projekt sker kontinuerligt med rapportering till ledning

och styrelse. Större investeringar beslutas av styrelsen.

Låg Medel HögS Sannolikhet P Påverkan

42 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

FINANSIELLA RAPPORTER / RISKER OCH RISKHANTERING

Riskområde Beskrivning Hantering S P

Omvärldsrisker

Konjunktur Konjunkturnedgång med ökad arbetslöshet

och sämre lönsamhet för företag kan leda till

minskad efterfrågan.

Längre hyresavtal begränsar risken för hyrestapp. Omvärldsbevakning

och riskbedömningar innan hyresavtal tecknas. Diversifierat sortiment

inom detaljhandelsverksamheten i NK Retail ökar motståndskraften.

Kriser Händelser utanför Hufvudstadens kontroll som

allvarligt påverkar verksamheten, exempelvis

sjukdomar, geo politik, ekonomi och energi. Kri-

ser kan få lokala, nationella och globala effekter.

Fullvärdesförsäkrade fastigheter minimerar risken för stora ekonomiska

konsekvenser. Krisplan, övningar, omvärldsbevakning, geografisk kon-

centration och långsiktighet skapar förut sättningar för att snabbt kunna

hantera och ställa om i syfte att bemöta uppkomna händelser.

Regel-

efterlevnad

Bristande efterlevnad av lagar och regler kan

leda till ekonomiska påföljder samt skada

anseendet hos hyresgäster, investerare och

andra intressenter.

Omvärldsbevakning identifierar förändringar i lagar och regler. Utbildning

säkerställer rätt kompetens. Medarbetare och externa experter samverkar

för att hantera komplexa frågor.

Finansiella risker

Fastighets-

värdering

Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt

försäljningspris på marknaden. Fastighetsvär-

dering påverkas av ekonomisk indata, bedöm-

ningar och antaganden baserade på marknads-

information.

Kvalitetssäkring genom externa värderingar från oberoende värderings-

företag. Omvärldsbevakning, avstämning med specialister och robusta

processer.

Finansiering Finansieringssvårigheter kan påverka den

löpande verksamheten samt leda till att

investeringar eller refinansiering av lån inte

kan genomföras.

Flera olika finansieringskällor och outnyttjade lånelöften. Analys av

k reditmarknaderna för proaktivt agerande. Varierande förfallotidpunkter

för att minska risken.

Kredit Risken att motparter inte kan uppfylla sina

finansiella åtaganden.

Finanspolicy styr kreditriskexponeringen. Kreditbedömning och -bevak-

ning av kunder. Säkerheter och garantier för att minska risken ytterligare.

Ränteläge Förändringar i marknadsräntor påverkar finan-

sieringskostnader och kassaflöde. Stigande

räntor kan resultera i högre avkastningskrav och

lägre fastighetsvärden.

Ränterisken reduceras genom en blandning av fast och rörlig ränta samt

diversifierade löptider. Ränteswappar för att säkra räntekostnader och

minska exponeringen mot ränteförändringar. Prognoser av ränteutveck-

lingen för att anpassa strategin.

Valuta Förändringar i valutakurser påverkar resultat

och kassaflöde.

Varuinköp inom NK Retail sker delvis i utländsk valuta, huvudsakligen euro.

Kurssäkring med valutaterminer begränsar risken.

Hållbarhetsrisker

Hälsa och

säkerhet

Brister i hälsa och säkerhet kan orsaka ohälsa

och skador samt medföra operativa, etiska och

affärsmässiga risker för verksamheten.

Systematiskt arbetsmiljöarbete med riskbedömningar, förebyggande

åtgärder, uppföljning och utbildning som säkerställer att risker identifie-

ras och åtgärdas i tid.

Klimat-

förändringar

Risk för förändrade nederbörds- och tempera-

turmönster som exempelvis mer frekventa och

intensiva skyfall.

Riskanalyser av fastighetsbeståndet, byggnadsspecifika anpassningar

samt andra förebyggande åtgärder.

Klimatpåverkan Verksamheten ger upphov till klimatpåverkan

från energi, material, produkter och avfall i hela

värdekedjan, vilket kan påverka kostnader, drift

och möjligheten att nå klimatmål.

Klimatpåverkan hanteras genom mål och åtgärder för minskade utsläpp

och energieffektivisering.

Leverantörer Risker i leverantörsledet avseende mänskliga

rättigheter, arbetslivskriminalitet och korruption

kan medföra etiska, juridiska och affärsmässiga

konsekvenser.

Uppförandekod för leverantörer tillämpas. Kontroller och uppföljning av

leverantörsledet genomförs. Missförhållanden kan rapporteras anonymt

via visselblåsartjänst.

Låg Medel HögS Sannolikhet P Påverkan

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 43

FINANSIELLA RAPPORTER / RISKER OCH RISKHANTERING

Rapport över resultat – koncernen

Mnkr	Not	2025	2024
Nettoomsättning	2–3	3 291,8	3 179,2
Driftkostnader	4–5, 7–8	-346,9	-289,5
Underhåll	4	-30,5	-31,7
Fastighetsskatt	4	-236,9	-237,5
Administration	4, 7–8	-142,7	-126,6
Övriga segment, kostnader	4–5, 7–8	-899,7	-941,6
Bruttoresultat		1 635,1	1 552,3
Central administration	4–8	-59,7	-54,5
Rörelseresultat före värdeförändringar		1 575,4	1 497,8
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter	14	-173,9	-602,6
Värdeförändringar räntederivat	21	-1,6	-10,8
Rörelseresultat		1 399,9	884,4
Finansiella intäkter och kostnader
Ränte- och finansiella intäkter	22	6,6	13,4
Ränte- och finansiella kostnader	23	-350,7	-334,6
		-344,1	-321,2
Resultat före skatt		1 055,8	563,2
Skatt	9–10	-219,2	-198,6
Årets resultat		836,6	364,6
Övrigt totalresultat		–	–
Årets totalresultat		836,6	364,6
Årets resultat per aktie före och efter utspädning, kr	25	4,18	1,80
Utdelning per aktie, kr		2,90	2,80

)

Enligt styrelsens förslag.

)

44 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

FINANSIELLA RAPPORTER / KONCERNENS RÄKNINGAR

Kommentarer

Nettoomsättning

Koncernens nettoomsättning uppgick till 3 291,8 mnkr

(3179,2), en ökning med 4 procent. Ökningen förklaras

av högre intäkter från fastighetsförvaltningen hänförligt

till serviceintäkter i NK-varuhusen, hyresindexering samt

bruttohyror vid nyuthyrningar och omförhandlingar av kontor.

Omsättningen för NK Retail var något lägre än föregående

år, förklarat av att avdelningen NK Fine Jewellery & Watches

överlåtits till Nymans Ur.

Koncernens nettoomsättning uppvisar viss säsongsvari-

ation. Omsättningshyrestillägg inom fastighetsförvaltningen

redovisas i kvartal 4 och uppgick till 14,4 mnkr (10,5) varav

NK-varuhusen stod för 11,7 mnkr (7,0). NK Retails försäljning

är normalt svagast det första kvartalet och starkast det fjärde

kvartalet.

Verksamhetens kostnader

Verksamhetens kostnader var -1 656,7 mnkr (-1 626,9), en

ökning med 2 procent. Ökningen är hänförlig till fastighetsför-

valtningen och förklaras främst av kostnader i NK-varuhusen

vilka vidaredebiteras som serviceintäkter, högre bonusutfall

samt poster av engångskaraktär i samband med pågående

förändringsarbete hänförligt till NK-varuhusen, NK Retail och

NK e-handel.

Kostnaderna från övriga segment minskade med 4 procent

förklarat av kostnadsbesparande åtgärder inom NK Retail

samt att avdelningen NK Fine Jewellery & Watches överlåtits.

Bruttoresultat

Koncernens bruttoresultat ökade med 5 procent till 1635,1

mnkr (1 552,3). Ökningen är främst hänförlig till affärsområde

NK. Förändringsarbetet hänförligt till NK-varuhusen, NK

Retail och NK e-handel har intensifierats med målet att stärka

kundupplevelsen och öka lönsamheten. För NK Retail var

marknadsförutsättningarna utmanande och resultatet fortsatt

svagt.

Övriga resultatposter

Central administration uppgick till -59,7 mnkr (-54,5).

Värdeförändringar

Orealiserade värdeförändringar i förvalt ningsfastigheter

uppgick till -173,9 mnkr (-602,6). Den orealiserade värde-

minskningen beror på ökade utgifter i utvecklingsprojekt samt

effekten av något lägre hyror för butiker. Det genomsnittliga

avkastningskravet uppgick vid värdetidpunkten till 4,1 procent

(4,1). Orealiserade värdeförändringar för räntederivat uppgick

till -1,6 mnkr (-10,8).

Finansiella poster

Finansiella intäkter uppgick till 6,6 mnkr (13,4). Finansiella

kostnader uppgick till -350,7 mnkr (-334,6). Kostnader för

upplåning var -318,9 mnkr (-309,5). Ränte kostnader för

leasing var -31,8 mnkr (-25,1) vilket främst avser tomträtts-

avgälder. Ökningen av finansiella kostnader för upplåning

förklaras av högre upplåning.

Skatt

Koncernens skatt uppgick till -219,2 mnkr (-198,6), varav

-128,3 mnkr (-137,5) utgjorde aktuell skatt och -90,9 mnkr

(-61,1) uppskjuten skatt. Förändringen av uppskjuten skatt

förklaras främst av periodens lägre negativa orealiserade

värde förändringar i fastighetsbeståndet.

Årets resultat

Årets resultat uppgick till 836,6 mnkr (364,6). Förbättringen

förklaras främst av lägre negativa orealiserade värdeföränd-

ringar i fastighetsbeståndet.

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 45

FINANSIELLA RAPPORTER / KONCERNENS RÄKNINGAR

Rapport över finansiell ställning – koncernen

Mnkr	Not	2025-12-31	2024-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar	13	32,8	63,1
Förvaltningsfastigheter	14	48 099,3	47 115,4
Inventarier	15	57,2	59,1
Nyttjanderättstillgångar	16	1 026,2	734,4
Långfristiga fordringar	17	18,6	20,2
Summa anläggningstillgångar		49 234,1	47 992,2
Omsättningstillgångar
Varulager	18	203,4	262,6
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar	19	46,0	32,6
Övriga fordringar		33,9	18,6
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	20	95,7	95,6
Likvida medel		572,5	472,6
Summa omsättningstillgångar		951,5	882,0
Summa tillgångar		50 185,6	48 874,2
Eget kapital och skulder
Eget kapital	25
Aktiekapital		1 056,4	1 056,4
Övrigt tillskjutet kapital		628,1	628,1
Balanserat resultat inklusive årets resultat		26 174,9	26 922,4
Summa eget kapital		27 859,4	28 606,9
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder	24	8 250,0	7 100,0
Långfristiga leasingskulder	24	1 019,6	727,9
Uppskjutna skatteskulder	10	8 726,7	8 635,9
Övriga långfristiga skulder		135,9	116,5
Övriga avsättningar	26	23,6	25,7
Summa långfristiga skulder		18 155,8	16 606,0
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder	24	3 100,0	2 700,0
Kortfristiga leasingskulder	24	8,2	7,9
Leverantörsskulder		237,3	222,2
Skatteskulder		26,2	51,8
Övriga skulder	27	185,8	131,7
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	28	612,9	547,7
Summa kortfristiga skulder		4 170,4	3 661,3
Summa skulder		22 326,2	20 267,3
Summa eget kapital och skulder		50 185,6	48 874,2

46 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

FINANSIELLA RAPPORTER / KONCERNENS RÄKNINGAR

Kommentarer

Förvaltningsfastigheter

Fastigheternas redovisade värde i koncernen uppgick till

48099,3 mnkr (47 115,4). Ökningen förklaras av periodens

investeringar som till viss del motverkas av negativa oreali-

serade värdeförändringar i fastighetsbeståndet om -173,9

mnkr (-602,6). Den orealiserade värdeminskningen beror på

ökade utgifter i utvecklingsprojekt samt effekten av något

lägre hyror för butiker. Under året uppgick investeringar i

fastighetsbeståndet till 1 157,8 mnkr (975,2). Förvaltningsfast-

igheter i koncernen redovisas till verkligt värde enligt IAS 40,

vilket medför att avskrivningar inte görs. Värderingsmetoden

beskrivs i not 14. Fastig heternas skattemässiga restvärde

uppgick till 3,3 mdkr (3,4).

Nyttjanderättstillgångar

Nyttjanderättstillgångar uppgick till 1 026,2 mnkr (734,4) och

består främst av tomträttsavtal värderade till verkligt värde

med motsvarande leasingskuld. Tomträtter betraktas som

eviga hyresavtal varvid ingen avskrivning sker.

Varulager

Varulagret består av handelsvaror inom NK Retail och uppgick

till 0,4 procent (0,5) av koncernens balansomslutning och 6,2

procent (8,3) av koncernens nettoomsättning.

Eget kapital

Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktie-

ägare uppgick på balansdagen till 27 859,4 mnkr (28 606,9),

vilket motsvarar 143 kronor per aktie (141).

Under året har återköp av 8 000 000 A-aktier gjorts för

1017,8 mnkr. Utbetald utdelning som beslutades på årsstäm-

man i mars 2025 uppgick till 566,5 mnkr (546,2).

Substansvärde

Baserat på värderingen av fastighetsbeståndet uppgick lång-

siktigt substansvärde till 36,8mdkr eller 189kronor per aktie.

Aktuellt substansvärde var 34,6mdkr eller 178kronor per

aktie efter avdrag för bedömd uppskjuten skatteskuld. Denna

bedömning har gjorts mot bakgrund av gällande skattelagstift-

ning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktiebolag utan

skattekonsekvenser. Bedömd verklig uppskjuten skatt har

antagits till5procent.

Räntebärande skulder

Koncernens skulder till kreditinstitut uppgick till 1 500,0

mnkr (1 500,0). Hufvudstadens certiﬁkatslån uppgick vid

årsskiftet till 600,0 mnkr (100,0) och obligationslån till

9250,0 mnkr (8 200,0). Total upplåning uppgick till 11 350,0

mnkr (9 800,0). Den genomsnittliga räntebindnings tiden,

inklusive effekter av derivatinstrument, var 2,2 år (2,2), den

genomsnittliga kapitalbindningstiden var 2,4 år (2,2) och den

effektiva genomsnittliga räntan uppgick till 2,9 procent (2,9)

inklusive och 2,8 procent (2,8) exklusive kostnad för outnytt-

jade lånelöften. Leasingskulder betraktas som ränte bärande

skulder men särredovisas i rapport över finansiell ställning.

Ränte bärande nettoskuld uppgick till 10 777,5 mnkr (9 327,4)

och nettoskulden, vilket inkluderar leasing skulden, uppgick till

11 805,3 mnkr (10 063,2).

Leasingskulder

Leasingskulder var 1 027,8 mnkr (735,8) bestående främst av

tomträtts avtal som värderats till verkligt värde.

Uppskjutna skatteskulder

Uppskjutna skatteskulder uppgick till 8 726,7 mnkr (8 635,9).

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 47

FINANSIELLA RAPPORTER / KONCERNENS RÄKNINGAR

Rapport över förändringar i eget kapital

– koncernen

		Övrigt tillskjutet	Balanserade vinstmedel
Mnkr	Aktiekapital	kapital	inklusive årets resultat	Totalt
Ingående eget kapital 2024-01-01	1 056,4	628,1	27 104,1	28 788,6
Årets resultat			364,6	364,6
Övrigt totalresultat			–	–
Årets totalresultat			364,6	364,6
Utdelning			-546,2	-546,2
Utgående eget kapital 2024-12-31	1 056,4	628,1	26 922,4	28 606,9
Ingående eget kapital 2025-01-01	1 056,4	628,1	26 922,4	28 606,9
Årets resultat			836,6	836,6
Övrigt totalresultat			–	–
Årets totalresultat			836,6	836,6
Återköp egna aktier			-1 017,8	-1 017,8
Utdelning			-566,5	-566,5
Utgående eget kapital 2025-12-31	1 056,4	628,1	26 174,9	27 859,4

Vid årsstämman den 20 mars 2025 fick styrelsen förnyat bemyndi-

gande att förvärva aktier av serie A upp till högst 10 procent av

samtliga emitterade aktier. Syftet är att ge styrelsen möjlighet att

justera kapitalstrukturen för att där igenom skapa ökat värde för

bolagets aktie ägare och/eller möjliggöra att egna aktier används

som likvid vid eller för att ﬁnansiera förvärv av företag eller fastighet.

Den 21 augusti 2025 beslutade styrelsen att utnyttja bemyn-

digandet. Hufvudstaden har under perioden augusti till november

2025 köpt tillbaka 8 000 000 A-aktier för 1 017,8 mnkr vilket

motsvarar en genomsnittlig kurs på 127,22 kronor per aktie.

Hufvudstadens totala innehav av egna aktier uppgår därefter till

16 965 000 A-aktier, vilket motsvarar 8,0 procent av samtliga

emitterade aktier och 1,7 procent av det totala antalet röster.

Under 2025 lämnades en utdelning om 2,80 kronor per aktie

till bolagets aktieägare, totalt 566 459 412 kronor.

Föreslagen utdelning enligt vinstdisposition uppgår till 563,5 mnkr.

48 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

FINANSIELLA RAPPORTER / KONCERNENS RÄKNINGAR

Bobergs Matsal, NK Stockholm

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 49

FINANSIELLA RAPPORTER / KONCERNENS RÄKNINGAR

Rapport över kassaflöden – koncernen

Mnkr	Not	2025	2024
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt		1 055,8	563,2
Av- och nedskrivningar av tillgångar		70,9	68,6
Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter		173,9	602,6
Orealiserad värdeförändring räntederivat		1,6	10,8
Övriga förändringar		-2,1	-3,0
Betald inkomstskatt		-128,3	-100,8
Kassaﬂöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital		1 171,8	1 141,4
Kassaﬂöde från förändringar i rörelsekapital:
Minskning (+) / Ökning (–) av varulager		59,9	-7,1
Minskning (+) / Ökning (–) av rörelsefordringar		-37,6	1,2
Ökning (+) / Minskning (–) av rörelseskulder		126,6	99,8
Kassaﬂöde från den löpande verksamheten		1 320,7	1 235,3
Investeringsverksamheten
Investering i immateriella tillgångar	13	–	-2,2
Investering i förvaltningsfastigheter	14	-1 157,8	-975,2
Investering i inventarier	15	-20,9	-13,7
Avyttring av inventarier	15	–	–
Kassaﬂöde från investeringsverksamheten		-1 178,7	-991,1
Finansieringsverksamheten
Återköp av egna aktier	25	-1 017,8	–
Upptagna lån	24	4 610,0	4 200,0
Amortering av låneskuld	24	-3 060,0	-3 800,0
Amortering av leasingskuld	24	-7,8	-7,8
Utbetald utdelning	25	-566,5	-546,2
Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten		-42,1	-154,0
Årets kassaﬂöde		99,9	90,2
Likvida medel vid årets början		472,6	382,4
Likvida medel vid årets slut		572,5	472,6
Tilläggsupplysning till kassaflödesanalyser
Erhållen ränta		6,7	13,9
Erlagd ränta		-302,3	-253,3

50 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

FINANSIELLA RAPPORTER / KONCERNENS RÄKNINGAR

Kommentarer

Kassaﬂöde från den löpande verksamheten

Kassaﬂödet från den löpande verksamheten före förändring

av rörelse kapital ökade med 30,4 mnkr till 1 171,8 mnkr

(1 141,4). Förändringar i rörelsekapital ökade kassa ﬂödet med

148,9 mnkr (93,9). Kassaﬂödet från den löpande verksam-

heten uppgick därmed till 1 320,7 mnkr (1 235,3).

Kassaﬂöde från investerings verksamheten

Kassaﬂödet från investeringsverk sam heten uppgick till

-1178,7 mnkr (-991,1) och avser investeringar i be ﬁnt ligt

fastig hets bestånd, inventarier och immateriella tillgångar.

Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten

Kassaﬂödet från ﬁnansierings verk sam heten uppgick till -42,1

mnkr (-154,0). Upplåningen ökade netto med 1 550,0 mnkr

jämfört med en ökning om 400,0 mnkr föregående år.

Ökningen förklaras av återköp av 8 000 000 egna aktier för

1017,8 mnkr samt högre investeringar i utvecklingsprojekt.

Årets kassaflöde

Årets kassaﬂöde uppgick till 99,9 mnkr (90,2).

Likvida medel

Koncernens likvida medel uppgick till 572,5 mnkr (472,6) och

bestod av kassa och bankmedel. Hufvudstaden har per 31

december 2025 lånelöften om 5 000,0 mnkr (5 500,0). Vid

årsskiftet var 5 000,0 mnkr out nyttjat. Certiﬁkatprogrammet

uppgick till 3 000,0 mnkr varav 600 mnkr var utestående

vid årsskiftet. Outnyttjat belopp uppgick till 2 400,0 mnkr.

Hufvudstadens MTN-program uppgår till 12 000,0 mnkr varav

9 250,0 mnkr var emitterade. Outnyttjad ram uppgick till

2750,0 mnkr.

Inga begränsningar ﬁnns i nytt jan de rätten av likvida medel.

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 51

FINANSIELLA RAPPORTER / KONCERNENS RÄKNINGAR

Moderbolagets räkningar

Resultaträkning

Mnkr Not 2025 2024

Nettoomsättning 3 1 711,4 1 677,4

Verksamhetens kostnader 4–8 -880,9 -726,2

Bruttoresultat 830,5 951,2

Central administration 4–8 -59,7 -54,5

Värdeförändringar derivat 21 -1,6 -10,8

Rörelseresultat 769,2 885,9

Resultat från ﬁnansiella poster

Ränte- och finansiella intäkter 22 4 175,7 137,1

Ränte- och finansiella kostnader 23 -318,7 -309,3

3 857,0 -172,2

Resultat efter ﬁnansiella poster 4 626,2 713,7

Bokslutsdispositioner 11 -48,1 -73,6

Resultat före skatt 4 578,1 640,1

Skatt 9–10 -130,2 -213,4

Årets resultat 4 447,9 426,7

Rapport över totalresultat

Mnkr Not 2025 2024

Årets resultat 4 447,9 426,7

Övrigt totalresultat – –

Årets totalresultat 4 447,9 426,7

Balansräkning fortsättning

Balansräkning

Mnkr Not 2025-12-31 2024-12-31

Tillgångar

Anläggningstillgångar

Immateriella anläggnings tillgångar 13 – 0,5

Materiella anläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter 14 10 148,3 9 613,2

Inventarier 15 6,3 9,6

Summa materiella

anläggningstillgångar 10 154,6 9 622,8

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag 29 5 398,8 5 398,4

Fordringar hos koncernföretag – 1 163,5

Långfristiga fordringar 17 18,6 20,1

Summa ﬁnansiella

anläggningstillgångar 5 417,4 6 582,0

Summa anläggningstillgångar 15 572,0 16 205,3

Mnkr Not 2025-12-31 2024-12-31

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Kundfordringar 19 4,3 3,2

Fordringar hos koncernföretag 4 574,8 300,3

Övriga fordringar 1,9 1,9

Förutbetalda kostnader

och upplupna intäkter 20 35,1 35,6

Summa kortfristiga fordringar 4 616,1 341,0

Kassa och bank 559,2 456,5

Summa omsättningstillgångar 5 175,3 797,5

Summa tillgångar 20 747,3 17 002,8

Eget kapital och skulder

Eget kapital 25

Bundet eget kapital

Aktiekapital 1 056,4 1 056,4

Uppskrivningsfond 124,2 124,2

Reservfond 798,1 798,1

Summa bundet eget kapital 1 978,7 1 978,7

Fritt eget kapital

Balanserade vinstmedel 861,0 2 018,5

Årets resultat 4 447,9 426,7

Summa fritt eget kapital 5 308,9 2 445,2

Summa eget kapital 7 287,6 4 423,9

Obeskattade reserver 12 60,8 61,0

Avsättningar

Pensioner 26 23,7 25,7

Uppskjuten skatteskuld 10 965,7 963,0

Summa avsättningar 989,4 988,7

Långfristiga skulder

Långfristiga räntebärande skulder 24 8 250,0 7 100,0

Skulder till koncernföretag 220,5 220,5

Övriga skulder 125,1 105,7

Summa långfristiga skulder 8 595,6 7 426,2

Kortfristiga skulder

Kortfristiga räntebärande skulder 24 3 100,0 2 700,0

Leverantörsskulder 118,5 84,8

Skulder till koncernföretag 16,4 794,1

Skatteskulder 25,0 43,6

Övriga skulder 27 94,0 57,8

Upplupna kostnader

och förut betalda intäkter 28 460,0 422,7

Summa kortfristiga skulder 3 813,9 4 103,0

Summa eget kapital och skulder 20 747,3 17 002,8

52 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

FINANSIELLA RAPPORTER / MODERBOLAGETS RÄKNINGAR

Mnkr Aktiekapital Uppskrivningsfond Reservfond

Balanserade vinst-

medel inklusive

årets resultat Totalt

Ingående eget kapital 2024-01-01 1 056,4 124,2 798,1 2 564,8 4 543,5

Årets resultat 426,7 426,7

Övrigt totalresultat – –

Årets totalresultat 426,7 426,7

Utdelning -546,2 -546,2

Utgående eget kapital 2024-12-31 1 056,4 124,2 798,1 2 445,2 4 423,9

Ingående eget kapital 2025-01-01 1 056,4 124,2 798,1 2 445,2 4 423,9

Årets resultat 4 447,9 4 447,9

Övrigt totalresultat – –

Årets totalresultat 4 447,9 4 447,9

Återköp egna aktier -1 017,8 -1 017,8

Utdelning -566,5 -566,5

Utgående eget kapital 2025-12-31 1 056,4 124,2 798,1 5 308,9 7 287,6

Kassaflödesanalys

Mnkr Not 2025 2024

Den löpande verksamheten

Resultat efter finansiella poster 4 626,2 713,7

Av- och nedskrivningar av tillgångar 217,1 201,8

Värdeförändring derivat 1,6 10,8

Koncernbidrag -188,2 -76,9

Anteciperad utdelning från dotterbolag -3 950,7 –

Övriga förändringar -2,0 -3,0

Betald inkomstskatt -127,5 -96,0

Kassaﬂöde från den löpande verksamheten

före förändringar av rörelsekapital 576,5 750,4

Kassaﬂöde från förändringar i rörelsekapital:

Minskning (+) / Ökning (–) av rörelsefordringar -138,1 108,7

Ökning (+) / Minskning (–) av rörelseskulder 144,1 70,7

Kassaﬂöde från den löpande verksamheten 582,5 929,8

Investeringsverksamheten

Förvärv av dotterföretag 29 -0,4 –

Lämnade aktieägartillskott 29 -1 449,3 –

Försäljning av dotterföretag 29 1 449,3 –

Investering i förvaltningsfastigheter -743,1 -697,6

Investering i inventarier -2,0 -1,7

Förändring av långfristiga fordringar 300,0 –

Kassaﬂöde från investeringsverksamheten -445,5 -699,3

Finansieringsverksamheten

Upptagna lån 24 4 610,0 4 200,0

Amortering av låneskuld 24 -3 060,0 -3 800,0

Återköp av egna aktier 25 -1 017,8 –

Utbetald utdelning 25 -566,5 -546,2

Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten -34,3 -146,2

Årets kassaﬂöde 102,7 84,3

Likvida medel vid årets början 456,5 372,2

Likvida medel vid periodens slut 559,2 456,5

Tilläggsupplysning till kassaflödesanalys

Mnkr 2025 2024

Erhållen ränta 36,9 60,6

Erlagd ränta -274,7 -219,9

Rapport över förändringar i eget kapital

Kommentarer

Nettoomsättningen uppgick till 1 711,4 mnkr (1 677,4). Hyresintäk-

terna utgjorde 1 652,4 mnkr (1 620,3) och serviceintäkter uppgick

till 59,0 mnkr (57,1).

Verksamhetens kostnader uppgick till -880,9 mnkr (-726,2).

Ökningen förklaras främst av högre underhållskostnader från större

utvecklingsprojekt. Bruttoresultatet uppgick till 830,5 mnkr (951,2).

Central administration var -59,7 mnkr (-54,5). Orealiserade värde-

förändringar på räntederivat uppgick till -1,6 mnkr (-10,8).

Resultatet från finansiella poster uppgick till 3 857,0 mnkr

(-172,2). I finansiella poster inkluderas erhållna koncernbidrag från

dotterbolag med 188,2 mnkr (76,9) samt anteciperad utdelning från

dotterbolag om 3 950,7 mnkr (–).

Investeringar i befintligt fastighetsbestånd och inventarier

uppgick till 745,1 mnkr (699,3).

Likvida medel vid periodens utgång var 559,2 mnkr (456,5).

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 53

FINANSIELLA RAPPORTER / MODERBOLAGETS RÄKNINGAR

Finansiella noter

Allmän information och redovisningsprinciper

Not 1 Redovisningsprinciper

Allmän information

Hufvudstaden AB (publ) , organisationsnummer 556012-8240, är ett

aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige. Hufvudstaden är noterat på

Nasdaq Stockholm Large Cap. Koncernen s huvudsakliga verksamheter

är att äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter koncentrerat till

centrala Stockholm och Göteborg. Adressen till bolagets huvud kontor är

Hufvudstaden AB, NK 100, 111 77 Stockholm. Besöksadress: Regerings-

gatan 38. L E Lundbergföretagen AB, org.nr 556056-8817, Stockholm,

har ett bestämmande inflytande i Hufvudstaden, varför bolaget konsoli-

deras i Lundbergkoncernen. Årsredovisning och koncernredovisning för

Hufvudstaden AB (publ) avseende år 2025 har godkänts för publicering

enligt styrelsebeslut från den 12 februari 2026. Årsredovisning och kon-

cernredovisning föreslås fastställas på årsstämman den 19 mars 2026.

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Finan-

cial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Stan-

dards Board (IASB) och tolkningar som utfärdats av IFRS Inter pretations

Committee (IFRS IC) såsom de har antagits av Europeiska Unionen (EU).

Vidare har Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommen-

dation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner tillämpats.

Hufvudstadens resultaträkningar är funktionsindelade och anpassade

till verksamheten.

Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen

utom i de fall som anges nedan under avsnittet ”Moderbolagets redovis-

ningsprinciper”. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets

och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att

tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL och Tryggandelagen samt

i vissa fall sambandet mellan redovisning och beskattning.

Förutsättningar vid upprättande av de finansiella rapporterna

Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör

rapporteringsvaluta för koncernen. Tillgångar och skulder är redovisade

till historiska anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar och

skulder samt förvaltningsfastigheter som värderas till verkligt värde. Värde-

ring till verkligt värde av förvaltningsfastigheter är den redovisningsprincip

som har störst påverkan på koncernens finansiella rapporter.

De nedan angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats

på samtliga perioder, som presenteras i koncernens finansiella rapporter,

om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tilläm-

pats på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterbolag.

I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och

beräkningar inte alltid summerar.

Bedömningar och uppskattningar

För att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS krävs att

koncernledningen gör bedömningar och uppskattningar som påverkar

redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Bedömningar och

uppskattningar ses över regelbundet. De uppskattningar som bedöms

vara mest väsentliga vid upprättandet av de finansiella rapporterna berör

förvaltningsfastigheter (not 14) och varulager (not 18).

Nya redovisningsprinciper

Tillkommande nya eller ändrade, av EU godkända, standarder och

tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för

närvarande inte påverka Hufvudstadens resultat eller finansiella ställning

i väsentlig omfattning. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är

oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år.

Nya standarder som ännu inte trätt i kraft

IASB har publicerat en ny redovisningsstandard, IFRS 18 Presentation and

Disclosure in Financial Statements, som ersätter IAS 1 Utformning av finan-

siella rapporter. Standarden träder i kraft den 1 januari 2027 med retroaktiv

tillämpning. IFRS 18 har ännu inte antagits av EU.

IFRS 18 kommer inte att påverka redovisningen eller värderingen av

poster i de finansiella rapporterna, men den kan ändra vad ett företag

rapporterar som sitt rörelseresultat. Tillämpningen kan komma att kräva

förändringar i presentationen av de finansiella rapporterna. De viktigaste

nya begreppen som introduceras i IFRS 18 relaterar till:

– strukturen för resultaträkningen,

– obligatoriska upplysningar i de finansiella rapporterna avseende vissa

resultatmått som redovisas utanför de finansiella rapporterna, så kallade

finansiella lönsamhetsmått definierade av ledningen (Management

Performance Measures, MPM),

– förbättrade principer för aggregering och uppdelning som gäller för de

primära finansiella rapporterna och noterna i allmänhet.

Hufvudstaden arbetar med att analysera vilka konsekvenser den nya

standarden kan medföra.

Koncernredovisning

Koncernbokslutet omfattar moderbolaget och samtliga dotterbolag.

Som dotterbolag konsolideras de företag över vilka moderbolaget har direkt

eller indirekt bestämmande inflytande. Dotterbolagen redovisas enligt för-

värvsmetoden, vilket innebär att övertagna tillgångar och skulder värderats

till verkligt värde enligt upprättad förvärvsanalys. Om förvärvet inte avser

rörelse, vilket är vanligt vid förvärv av fastigheter, fördelas förvärvskostnaden

på de enskilt identifierbara tillgångarna och skulderna efter deras verkliga

värden vid förvärvstidpunkten utan redovisning av goodwill och uppskjuten

skattefordran/skuld vid förvärvet.

Kassaflödesanalyser

Kassaflödesanalyserna är upprättade enligt indirekt metod.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen

(1995:1554) och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekom-

mendation RFR 2 Redovisning för juridisk person. Även de uttalanden som

Rådet gett ut för noterade bolag har tillämpats. RFR 2 innebär att moderbo-

laget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av

EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för

årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mel-

lan redovisning och beskattning. Rekommen dationen anger vilka undantag

och tillägg som ska göras från IFRS. Skillnaderna mellan koncernens och

moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. Erhållna koncernbi-

drag redovisas inom kategorin finansiella poster och lämnade koncernbi-

drag som bokslutsdispositioner.

Moderbolagets redovisningsprinciper har inte förändrats jämfört med

årsredovisningen för föregående år.

54 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER

Intäkter och kostnader

Not 2 Segmentinformation

Redovisningsprinciper

Ett segment är en redovisningsmässigt identifierbar del av koncernen vilken

tillhandahåller tjänster som är utsatta för risker och möjligheter som skiljer

sig från andra segment.

Koncernens verksamhet är uppdelad i tre segment, fastighetsförvaltning,

NK Retail och övrig verksamhet. Övrig verksamhet avser Cecil Coworking

(Affärsområde Stockholm), NK e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden

(Affärsområde NK). Segmenten är indelade i affärsområden som följer den

operativa styrningen av verksamheten.

I moderbolaget finns endast en rörelsegren, fastighetsförvaltning. Föl-

jande sammanställning visar intäkter och kostnader, tillgångar samt investe-

ringar för de olika affärsområdena året 2025 och jämförelseåret 2024.

		Affärsområde		Affärsområde		Affärsområde
	Stockholm			NK	Göteborg			Summa		Koncerneliminering		Totalt
Mnkr	2025	2024	2025	2024	2025	2024	2025	2024	2025	2024	2025	2024
Fastighetsförvaltning
Nettoomsättning
Hyresintäkter	1 536,1	1 502,6	581,1	487,7	335,5	328,3	2 452,7	2 318,6	-213,1	-198,4	2 239,6	2 120,2
(varav serviceintäkter)	(36,0)	(34,0)	(127,1)	(48,2)	(24,8)	(24,2)	(187,9)	(106,4)	(-30,4)	(-13,9)	(157,5)	(92,5)
Kostnader
Driftkostnader	-96,0	-89,0	-207,4	-154,8	-43,5	-45,7	-346,9	-289,5			-346,9	-289,5
Underhåll	-17,8	-11,9	-8,6	-16,9	-4,1	-2,9	-30,5	-31,7			-30,5	-31,7
Fastighetsskatt	-158,7	-156,3	-44,1	-44,8	-34,1	-36,4	-236,9	-237,5			-236,9	-237,5
Administration	-59,4	-56,7	-59,0	-48,4	-24,3	-21,5	-142,7	-126,6			-142,7	-126,6
Bruttoresultat
fastighets förvaltning	1 204,2	1 188,7	262,0	222,8	229,5	221,8	1 695,7	1 633,3	-213,1	-198,4	1 482,6	1 434,9
Övriga segment
NK Retail
Nettoomsättning			903,7	915,7			903,7	915,7			903,7	915,7
Kostnader			-945,4	-968,5			-945,4	-968,5	128,8	114,8	-816,6	-853,7
Bruttoresultat
NK Retail			-41,7	-52,8			-41,7	-52,8	128,8	114,8	87,1	62,0
Övrig verksamhet
Nettoomsättning	50,6	44,6	97,9	98,7			148,5	143,3			148,5	143,3
Kostnader	-47,9	-46,3	-119,5	-125,2			-167,4	-171,5	84,3	83,6	-83,1	-87,9
Bruttoresultat
övrig verksamhet	2,7	-1,7	-21,6	-26,5			-18,9	-28,2	84,3	83,6	65,4	55,4
Bruttoresultat
övriga segment	2,7	-1,7	-63,3	-79,3			-60,6	-81,0	213,1	198,4	152,5	117,4
Summa bruttoresultat	1 206,9	1 187,0	198,7	143,5	229,5	221,8	1 635,1	1 552,3			1 635,1	1 552,3
Central administration											-59,7	-54,5
Värdeförändringar
förvaltningsfastigheter											-173,9	-602,6
Värdeförändringar
derivat											-1,6	-10,8
Rörelseresultat											1 399,9	884,4
Finansiella intäkter och
kostnader											-344,1	-321,2
Resultat före skatt											1 055,8	563,2
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	33 411,5	32 958,3	7 813,6	7 777,1	6 874,2	6 380,0	48 099,3	47 115,4			48 099,3	47 115,4
Investeringar
Förvaltningsfastigheter
och inventarier	262,1	280,3	112,5	66,1	804,1	642,5	1 178,7	988,9			1 178,7	988,9

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 55

FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER

Not 3 Nettoomsättning

Redovisningsprinciper

Koncernens intäkter består huvudsakligen av hyresintäkter samt intäkter

från detaljhandsverksamhet.

Hyres- och serviceintäkter

Nettoomsättningen innefattar hyres- och serviceintäkter. Hyresintäkter

avser utdebiterad hyra inklusive index, tilläggsdebitering för media, fastig-

hetsskatt samt andra kostnader. Serviceintäkter består av all övrig tilläggs-

debitering såsom värme, kyla, sopor och vatten. Hyresintäkter periodiseras

linjärt över hyreskontraktens löptid. Serviceintäkter redovisas i den period

som servicen utförs och levereras till hyresgästen. Hyres- och service-

intäkter betalas i förskott och redovisas därmed som förutbetalda intäkter.

Intäkter NK Retail

Intäkter genereras i huvudsak från försäljning av kläder, accessoarer,

skönhet och juveler till konsumenter. Koncernens prestationsåtagande

är därmed att till kund tillhandahålla varor, antingen till konsument i kon-

cernens egna butiker eller till e-handelskonsumenter när varor lämnas till

självständig fraktförare. Samtliga intäkter redovisas enligt IFRS 15-kate-

gorin ”vid en tidpunkt”, det vill säga vid leverans. Intäkter från försäljningen

av varor till ett fastställt pris redovisas när bolaget har överfört kontrollen av

varan till kund vilket normalt sker vid försäljningstillfället när kunden tar med

sig varan ut ur butiken eller vid leverans till e-handelskonsument i enlighet

med försäljningsvillkoren.

Den huvudsakliga butiksförsäljningen sker med 30 dagars öppet köp,

vilket innebär att intäkter från försäljningen i butik redovisas med avdrag för

beräknade returer. Den beräknade återbetalningen för returnerade varor

redovisas som en återbetalningsskuld (det bolaget förväntas vara skyldig

kunden). Rätten att återfå den vara som returneras redovisas som varu-

lager. Intäkterna minskas även med rörliga ersättningar i form av rabatter

och kundlojalitetsprogram. Försäljningsintäkterna redovisas med avdrag

för mervärdesskatt, returer och rabatter, som nettoomsättning i resultat-

räkningen, under övriga segment.

Operationella leasingavtal

Koncernen hyr ut lokaler i förvaltningsfastigheter. Koncernen klassificerar

dessa leasingavtal som operationella eftersom leasingavtalen inte överför

de betydande risker och förmåner som är förknippade med ägandet av

den underliggande tillgången. För löptidsanalys av leasingavgifter se tabell

nedan där återstående löptid är mellan 1 och 24 år.

Leasingavtal där koncernen är leasegivare

Koncernens samtliga hyresavtal för uthyrning av lokaler är klassificerade

som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa framgår ovan i avsnitt

Hyres- och serviceintäkter.

	Koncernen			Moderbolaget
Mnkr	2025	2024	2025	2024
Hyresintäkter ¹ )	2 388,1	2 263,5	1 711,4	1 677,4
(varav serviceintäkter) ¹ )	(188,9)	(121,3)	(59,0)	(57,1)
Försäljning av varor	903,7	915,7	–	–
Nettoomsättning	3 291,8	3 179,2	1 711,4	1 677,4

)

Avser intäkter från Fastighetsförvaltning och Övrig verksamhet.

Förfallostruktur¹ ) ² ) ³ )
	2026	2027	2028	2029	2030	2031-	Totalt
Antal avtal
Kontor	46	50	57	53	24	43	273
Butiker	65	66	55	37	23	29	275
Övrigt	442	206	130	66	37	58	939
Totalt koncernen	553	322	242	156	84	130	1 487
Andel, %	37,2	21,7	16,3	10,5	5,6	8,7	100,0
Totalt moderbolaget	473	263	169	128	62	112	1 207
Årshyra, mnkr
Kontor	176,7	215,1	226,0	208,6	123,8	553,4	1 503,6
Butiker	120,8	150,0	163,8	153,4	85,2	120,9	794,1
Övrigt	28,5	23,2	36,9	23,1	9,7	25,5	146,9
Totalt koncernen	326,0	388,3	426,7	385,1	218,7	699,8	2 444,6
Andel, %	13,3	15,9	17,4	15,8	9,0	28,6	100,0
Totalt moderbolaget	258,6	318,8	307,7	304,7	145,6	420,3	1 755,7

)

Inklusive kontrakt tecknade för framtida inflyttning/ikraftträdande, varvid motsvarande nu gällande yta exkluderats.

)

Exklusive vakanta ytor samt ytor som disponeras internt inom koncernen.

)

Exklusive bostadskontrakt.

56 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER

Not 7 Medelantal anställda

	2025¹ )		2024¹ )
		Varav		Varav
		män, %		män, %
Moderbolaget	150	49	154	49
(varav ledande befattningshavare)	(8)	(62)	(8)	(62)
Helägda dotterbolag
NK Retail AB	306	15	314	15
Parkaden AB	2	100	2	100
Cecil Coworking AB	5	20	5	20
NK Service AB	20	40	19	53
Totalt koncernen	483	27	494	27
(varav ledande befattningshavare)	(8)	(62)	(8)	(62)

Av koncernens 53 chefer (52) är 29 kvinnor (29) eller 55 procent (56).

I moderbolagets styrelse ingick 6 män (6) och 3 kvinnor (3). Könsfördel-

ningen i styrelsen är därmed oförändrad jämfört med föregående år.

Koncernen har endast anställda i Sverige.

)

Beräkningen baseras på Full Time Equivalent (FTE).

Not 6 Arvoden och kostnadsersättning till revisorer

	Koncernen			Moderbolaget
Mnkr	2025	2024	2025	2024
PWC
Revisionsuppdrag	1,9	1,7	1,4	1,2
Revisionsverksamhet utöver
revisionsuppdraget	0,2	0,5	0,2	0,5
Andra uppdrag	0,1	0,3	0,1	0,3
Totalt	2,2	2,5	1,7	2,0

Not 5 Avskrivningar

Avskrivningar fördelade i resultaträkningen

	Koncernen			Moderbolaget
Mnkr	2025	2024	2025	2024
Driftkostnader	20,0	20,3	213,7	198,9
Övriga segment, kostnader	40,6	41,9
Central administration	0,1	0,2
Totalt	60,7	62,4	213,7	198,9

Avskrivningar per tillgångsslag

	Koncernen			Moderbolaget
Mnkr	2025	2024	2025	2024
Balanserade utgifter för program	30,3	33,4	0,3	0,4
Förvaltningsfastigheter			208,1	192,9
Inventarier	22,2	20,9	5,3	5,6
Nyttjanderättstillgångar	8,2	8,1
Totalt	60,7	62,4	213,7	198,9

Not 4 Kostnader

Redovisningsprinciper

Koncernens operativa kostnader består av drift, underhåll, fastighetsskatt,

övriga segments kostnader samt administration.

Kostnader för drift avser löpande fastighetsförvaltning, exempelvis fast-

ighetsskötsel, media och mindre reparationer, vilka redovisas som kostnad

i den period de uppkommer. Underhåll avser mer omfattande reparationer

och åtgärder för att bevara eller återställa fastigheternas standard; även

dessa utgifter kostnadsförs direkt om de inte uppfyller kriterierna för akti-

vering. Utgifter som medför standardhöjande förbättringar eller framtida

ekonomiska fördelar aktiveras i stället som en del av fastighetens värde.

Fastighetsskatten är en statlig skatt baserad på fastigheternas taxe-

ringsvärde och omfattas inte av inkomstskattelagstiftningen enligt IAS 12.

Fastighetsskatten redovisas därför som en rörelsekostnad. En stor del av

fastighetsskatten vidarefaktureras till hyresgästerna.

I övriga segments kostnader ingår alla kostnader för att bringa varan

till kunden såsom produkternas kostnad, frakter till butik, tull, miljöavgifter

och hanteringskostnader. I posten ingår även butikskostnader såsom löner,

marknadsföring samt kostnader för försäljningsrelaterade stödfunktioner.

Administration fördelas på fastighetsrelaterad administration, såsom

kostnader för uthyrning, hyresadministration och redovisning samt central

administration som huvudsakligen består av kostnader hänförliga till sty-

relse, vd och övrig ledningspersonal, revisionskostnader samt övriga kostna-

der på koncernövergripande nivå.

Koncernens totala operativa kostnader uppgick till 1 716,4 mnkr (1 681,4).

Kostnader per kostnadsslag

	Koncernen			Moderbolaget
Mnkr	2025	2024	2025	2024
Råvaror och förnödenheter	543,5	566,9
Underhåll	29,6	31,1	241,2	117,2
Drift och administration	434,9	379,9	74,7	74,8
Tomträttsavgälder			23,1	14,8
Fastighetsskatt	236,9	237,5	177,8	177,8
Av- och nedskrivningar	60,7	62,4	213,7	198,9
Personalkostnader	410,8	403,6	210,1	197,2
Summa	1 716,4	1 681,4	940,6	780,7

Medarbetare

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 57

FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER

Not 8 Löner och ersättningar

Redovisningsprinciper

Ersättningar till anställda

Ersättningar till anställda såsom löner, betald semester och sociala kost-

nader redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot

ersättningen. Ersättning enligt bonusprogram redovisas vid årets slut.

Avgiftsbestämda planer

Beträffande koncernens åtaganden för pensioner omfattas huvuddelen

av de anställda tjänste männen av den så kallade ITP-planen som tryggas

genom en försäkring i Alecta samt de kollektivanställda av avtalspension

SAF-LO. För aktuella räkenskapsår har bolaget inte haft tillgång till sådan

information som gör det möjligt att redovisa dessa planer som förmåns-

bestämda. Pensionsplanen redovisas därför som en avgiftsbestämd plan.

Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en

kostnad i resultaträkningen när de uppstår.

Riktlinjer för lön, bonus och annan ersättning till ledande befattningsha-

vare beslutas av årsstämman. Bolaget har följt de riktlinjer som antagits

av årsstämman 2023, se separat avsnitt om riktlinjer nedan. Samtliga

tillsvidareanställda medarbetare i koncernen exklusive dotterbolagen NK

Retail AB och NK Service AB omfattades under året av ett bonusprogram.

Bonus utfaller enligt kriterierna verksamhetsresultat och kundnöjdhet, samt

personlig bedömning för chefer. Bonus för koncernledningen följer det som

presenteras under riktlinjer nedan. För övriga chefer utgår bonus med max-

imalt två månadslöner. För övriga medarbetare utgår bonus med maximalt

en månadslön. För bonusprogrammet gäller att beslut fattas för ett år i taget

och att bonusen har ett tak. Bonus utfaller endast om bolaget uppvisar ett

positivt resultat utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar och andra

jämförelsestörande poster. I bokslutet 2025 har bonus reserverats för resul-

tatmål, kundnöjdhet och personliga mål.

Pensioner för koncernens anställda regleras av respektive kollektiv avtal,

ITP-plan för tjänstemän och avtalspension SAF-LO för kollektivanställda.

ITP-planen innebär både förmånsbestämd och premiebestämd pension.

Totalt omfattas 90 anställda av förmånsbestämd pension. Alectas överskott

i form av den kollektiva konsolideringsnivån per december har vid årsredo-

visningens undertecknande ännu ej fastställts definitivt. Alectas konsoli-

deringsnivå uppgick den 30 september 2025 till 167 procent. Den kollek-

tiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i

procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkrings-

tekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19.

		Koncernen				Moderbolaget
		Varav		Varav		Varav		Varav
Tkr	2025	bonus	2024	bonus	2025	bonus	2024	bonus
Löner och andra ersättningar
Arvode till styrelsens ordförande	575		555		575		555
Arvode till övriga styrelseledamöter	2 013		1 987		2 013		1 987
Ersättning och förmåner till;
VD	5 984	806	5 577	346	5 984	806	5 577	346
Vice VD, Ekonomi och Finans	3 257	491	2 970	192	3 257	491	2 970	192
Vice VD, AO NK¹)	–	–	2 247	127	–	–	2 247	127
Övriga ledande befattningshavare	13 521	1 776	9 752	588	13 521	1 776	9 752	588
Övriga anställda	268 058	8 760	264 126	3 299	108 564	8 471	102 373	3 206
Totalt	293 408	11 833	287 214	4 552	133 914 ² )	11 544	125 461 ² )	4 459
Sociala kostnader inklusive löneskatt
Styrelsens ordförande	59		57		59		57
Övriga styrelseledamöter	510		493		510		493
VD	2 281		2 116		2 281		2 116
Vice VD, Ekonomi och Finans	1 369		1 161		1 369		1 161
Vice VD, AO NK¹)	–		828		–		828
Övriga ledande befattningshavare	5 265		3 747		5 265		3 747
Övriga anställda	91 518		88 655		39 328		36 076
Totalt	101 002		97 057		48 812		44 478
Pensionskostnader
VD	1 545		1 469		1 545		1 469
Vice VD, Ekonomi och Finans	1 201		940		1 201		940
Vice VD, AO NK¹)	–		503		–		503
Övriga ledande befattningshavare	4 322		2 925		4 322		2 925
Övriga anställda	31 161		29 489		20 744		18 906
Totalt	38 229		35 326		27 812		24 743

)

För 2024 avses perioden 2024-01-01 - 2024-08-31.

Löner och andra ersättningar inkluderar även icke monetära förmåner .

58 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER

Styrelsearvoden

Kostnadsförda styrelsearvoden avseende 2025 uppgår för styrelsens

ordförande, Fredrik Lundberg, till 575 000 kronor och för styrelseledamö-

terna Claes Boustedt, Peter Egardt, Liv Forhaug, Louise Lindh, Katarina

Ljungqvist, Fredrik Persson och Sten Peterson till 287 500 kronor vardera.

Verkställande direktören Anders Nygren uppbär ingen ersättning för sitt

styrelsearbete.

Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare

Vid årsstämman 2023 fastställdes nedanstående riktlinjer för ersättning

till ledande befattningshavare att gälla från och med årsstämman 2023.

Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi,

långsiktiga intressen och hållbarhet

Hufvudstadens vision är att alltid upplevas som och vara Sveriges mest

attraktiva fastighetsbolag. Ett av bolagets verksamhetsmål för att uppfylla

visionen är att ha branschens mest professionella medarbetare med stort

engagemang för kunden, affärsmannaskapet och yrkeskunnandet. En

framgångsrik implementering av bolagets affärsidé, långsiktiga intressen

och hållbarhet förutsätter att bolaget kan attrahera rätt medarbetare. Dessa

riktlinjer avser att ge förutsättningar att rekrytera och behålla kvalificerade

medarbetare.

Formerna för ersättning

Ersättning till ledande befattningshavare ska kunna bestå av fast lön, rörlig

ersättning, övriga förmåner samt pension. Den sammanlagda ersättningen

bör vara marknadsmässig och konkurrenskraftig.

Kriterierna för rörlig ersättning i form av bonus ska vara utformade så

att de främjar bolagets affärsidé och långsiktiga intressen, inklusive hållbar-

het. Bonus ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier vars

uppfyllelse ska mätas årligen och utgår endast om bolaget uppvisar positivt

resultat utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar i fastighetsbestån-

det och jämförelsestörande poster. Bonus får för verkställande direktören

maximalt utgå med tre fasta månadslöner per år och för övriga ledande

befattningshavare med maximalt det högre av tre fasta månads löner och

250 000 kronor per person och år. Bonus ska vara pensionsgrundande.

Kriterierna ska till 70 procent bestå av finansiella mål relaterade till verk-

samhetsresultat (det vill säga rörelseresultat exklusive värdeförändringar i

fastighetsbeståndet och jämförelsestörande poster samt med vissa övriga

justeringar föranledda bland annat av befattningshavarens ansvarsområde

och position), till 15 procent av operationella mål relaterade till kundnöjdhet

och till 15 procent av individuella mål.

Andra förmåner får innefatta bland annat förmåner enligt kollektivavtal,

sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå

till högst 10 procent av den fasta årliga kontantlönen.

Pensionsrätt för verkställande direktören och övriga ledande befatt-

ningshavare ska gälla från 65 års ålder, med förmåner motsvarande ITP-

plan. I de fall ITP-planen innebär att en ledande befattningshavares pension

är premiebestämd ska pensionspremierna uppgå till högst 30 procent av

den fasta årliga kontantlönen.

Härutöver utgår en premiebestämd pension till verkställande direktören

och vice verkställande direktörerna för den del av lönen som ej omfattas

av ITP-planen. Sådana pensionspremier ska uppgå till högst 20 procent av

den fasta årliga lönen.

Uppsägningstid och avgångsvederlag

Vid anställningens upphörande får uppsägningstiden vara högst tolv måna-

der. Fast lön under uppsägningstiden och avgångsvederlag ska samman-

taget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta lönen för två år för

verkställande direktören och vice verkställande direktörerna respektive ett

år för övriga ledande befattningshavare. Vid uppsägning från befattnings-

havarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader, utan rätt till

avgångsvederlag. I samtliga fall ska avräkning för eventuell ersättning från

ny arbetsgivare ske.

Beslutsprocessen för att fastställa, se

över och genomföra riktlinjerna

Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön

och anställningsvillkor för bolagets övriga anställda beaktats genom att

uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt

ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av besluts-

underlaget vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna.

Styrelsen har prövat frågan om inrättande av ett ersättningsutskott men

valt att inte inrätta något sådant utan hantera frågan inom ramen för det

ordinarie styrelsearbetet. Detta innebär att hela styrelsen, förutom verkstäl-

lande direktören, fullgör de uppgifter som ankommer på ett ersättnings-

utskott, inklusive att följa och utvärdera program för rörliga ersättningar

till koncernledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande

befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsni-

våer i bolaget.

Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor

närvarar inte verkställande direktören eller andra personer i koncernled-

ningen, i den mån de berörs av frågorna. Styrelsen ska upprätta förslag

till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och ska lägga fram förslaget för

beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla fram till dess att nya riktlinjer

antagits av bolagsstämman.

När mätperioden för bonusuppfyllelse avslutats ska det fastställas i

vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar för bedöm-

ningen såvitt avser rörlig ersättning till verkställande direktören. För rörlig

ersättning till övriga befattningshavare ansvarar verkställande direktören för

bedömningen. Avseende finansiella mål ska bedömningen baseras på den

av bolaget senast offentliggjorda årsredovisningen.

Frångående av riktlinjerna

Styrelsen ska ha rätt att tillfälligt frångå riktlinjerna, helt eller delvis, om det

i enskilt fall finns särskilda skäl för detta och ett avsteg är nödvändigt för att

tillgodose bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet eller för att säker-

ställa bolagets ekonomiska bärkraft.

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 59

FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER

Not 9 Skatt

Redovisningsprinciper

Skatter redovisas i årets resultat utom då underliggande transaktion redo-

visas i övrigt totalresultat eller i eget kapital, varvid tillhörande skatteeffekt

redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som

ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av

aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.

	Koncernen		Moderbolaget
Mnkr	2025	2024	2025	2024
Aktuell skattekostnad
Årets skattekostnad	-128,2	-137,4	-127,5	-131,3
Skatt hänförlig till tidigare år	-0,1	-0,1	-0,0	-0,3
Uppskjuten skatte kostnad/
skatteintäkt
Skillnad mellan skattemässig
och bokförings mässig
avskrivning på fastigheter	0,3	-1,7	-2,6	-2,6
Orealiserad värdeförändring
förvaltningsfastigheter	-97,0	21,4
Orealiserad värdeförändring
derivat	0,3	2,2	0,3	2,2
Effekt avsättning obeskattade
reserver	5,8	-1,4
Effekt avsättning pensioner	-0,4	-0,6	-0,4	-0,6
Nyttjanderättstillgångar	-60,1	-1,3
Leasingskulder	60,2	1,4
Övrigt¹ )	–	-81,1	–	-80,8
Total skatt	-219,2	-198,6	-130,2	-213,4

)

För 2024 hänför sig övrigt huvudsakligen till förändring i temporär skillnad på fastigheter till följd av nyttjande av

ersättningsfond.

Avstämning av effektiv skatt

	Koncernen		Moderbolaget
Mnkr	2025	2024	2025	2024
Redovisat resultat före skatt	1 055,8	563,2	4 578,1	640,1
Skatt enligt gällande skattesats	-217,5	-116,0	-943,1	-131,9
Skatt hänförlig till tidigare år	-0,1	-0,1	-0,0	-0,3
Ej skattepliktiga intäkter	0,7	1,0	0,7	0,8
Ej avdragsgilla kostnader	-3,4	-3,8	-1,6	-2,8
Skattefri utdelning dotterbolag			813,8	–
Utnyttjande av tidigare
underskottsavdrag	1,1	–	–	–
Övrigt¹ )	–	-79,7	–	-79,2
Total skatt	-219,2	-198,6	-130,2	-213,4

)

För 2024 hänför sig övrigt huvudsakligen till förändring i temporär skillnad på fastigheter till följd av nyttjande av

ersättningsfond.

Per balansdagen finns det för koncernen inga underskottsavdrag .

Not 10 Uppskjutna skatteskulder

Redovisningsprinciper

Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångs-

punkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden

på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära

skillnaderna förväntas bli realiserade och med tillämpning av de skatte-

satser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen.

Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader

och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att

dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden.

	Koncernen			Moderbolaget
Mnkr	2025	2024	2025	2024
Förvaltningsfastigheter	8 710,7	8 614,0	973,2	970,5
Obeskattade reserver	23,8	29,6
Räntederivat	-2,6	-2,2	-2,6	-2,2
Pensionsavsättning	-4,9	-5,3	-4,9	-5,3
Nyttjanderättstillgångar	211,4	151,3
Leasingskuld	-211,7	-151,5
Totalt	8 726,7	8 635,9	965,7	963,0

Förändring av uppskjutna skatter, Koncernen

		Redovisat över
	Ingående	resultat-	Utgående
Mnkr	balans	räkningen	balans
2025
Förvaltningsfastigheter	8 614,0	96,7	8 710,7
Obeskattade reserver	29,6	-5,8	23,8
Räntederivat	-2,2	-0,4	-2,6
Pensionsavsättning	-5,3	0,4	-4,9
Nyttjanderättstillgångar	151,3	60,1	211,4
Leasingskuld	-151,5	-60,2	-211,7
Totalt	8 635,9	90,9	8 726,7
2024
Förvaltningsfastigheter	8 552,9	61,1	8 614,0
Obeskattade reserver	28,2	1,4	29,6
Räntederivat	–	-2,2	-2,2
Pensionsavsättning	-5,9	0,6	-5,3
Nyttjanderättstillgångar	150,0	1,3	151,3
Leasingskuld	-150,1	-1,4	-151,5
Övrigt	-0,3	0,3	–
Totalt	8 574,8	61,1	8 635,9

Avsättningar till obeskattade reserver

Moderbolaget

Moderbolaget gör avsättningar till obeskattade reserver inom ramen

för gällande skatteregler.

		Redovisat över
	Ingående	resultat-	Utgående
Mnkr	balans	räkningen	balans
2025
Förvaltningsfastigheter	970,5	2,7	973,2
Räntederivat	-2,2	-0,4	-2,6
Pensionsavsättning	-5,3	0,4	-4,9
Totalt	963,0	2,7	965,7
2024
Förvaltningsfastigheter	887,1	83,4	970,5
Räntederivat	–	-2,2	-2,2
Pensionsavsättning	-5,9	0,6	-5,3
Totalt	881,2	81,8	963,0

Skatt

60 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER

Not 11 Bokslutsdispositioner

Moderbolaget

Mnkr 2025 2024

Avskrivningar utöver plan 0,2 -12,7

Lämnade koncernbidrag -48,2 -60,9

Totalt -48,1 -73,6

Not 12 Obeskattade reserver

Moderbolaget

Mnkr 2025 2024

Ackumulerade avskrivningar utöver plan

Ingående balans 61,0 48,3

Årets avskrivningar -0,2 12,7

Utgående balans 60,8 61,0

Not 13 Immateriella anläggnings tillgångar

Redovisningsprinciper

Immateriella anläggningstillgångar som förvärvats av koncernen utgörs av

e-handelsplattform samt övriga IT-system och redovisas till anskaffnings-

värde minus ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar.

Utvecklingsutgifter för nya eller förbättrade processer inom koncernens

e-handelsplattform redovisas som en tillgång i rapporten över finansiell

ställning om processen är tekniskt och kommersiellt genomförbar och

koncernen har tillräckliga resurser för att slutföra processen.

Avskrivningsprinciper

Avskrivningar redovisas i årets resultat linjärt över immateriella tillgångars

beräknade nyttjandeperioder. Den beräknade nyttjandeperioden är 5 år för

de immateriella anläggningstillgångarna.

Nedskrivningsprövning

Immateriella anläggningstillgångar prövas vid varje balansdag avseende

eventuellt nedskrivningsbehov. Om indikation finns på att det redovisade

värdet inte kan återvinnas, beräknas tillgångens återvinningsvärde. Till-

gången skrivs ner till återvinningsvärdet om det redovisade värdet översti-

ger återvinningsvärdet. Återvinningsvärdet är det högsta av verkligt värde

minus försäljningskostnader och dess nyttjandevärde.

	Koncernen			Moderbolaget
Mnkr	2025	2024	2025	2024
Ingående anskaffningsvärde	169,8	167,8	2,9	2,9
Årets investeringar	–	2,2	–	–
Försäljningar/Utrangeringar	–	-0,2	–	–
Utgående anskaffnings- värde	169,8	169,8	2,9	2,9
Ingående avskrivningar	-106,7	-73,3	-2,4	-1,9
Årets avskrivningar	-30,3	-33,4	-0,5	-0,5
Utgående ackumulerade
avskrivningar	-137,0	-106,7	-2,9	-2,4
Utgående planenligt
restvärde	32,8	63,1	–	0,5

Tillgångar

Not 14 Förvaltningsfastigheter

Redovisningsprinciper

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla

hyresintäkter och/eller värdestegring. Förvaltningsfastigheter värderas

enligt nivå 3 i verkligt värdehierarkin i IFRS 13. Initialt redovisas förvalt-

ningsfastigheter till anskaffningsutgift, vilket inkluderar till förvärvet direkt

hänförbara utgifter. Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltnings-

fastigheter i balansräkningen till verkligt värde. Verkligt värde baseras på

en intern värdering för varje enskild fastighet. Värderingarna görs vid varje

kvartalsskifte.

Samtliga av koncernen ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter

klassificeras som förvaltningsfastigheter. Fastighetsbeståndet innefattar

kommersiella fastigheter med huvudsakligen kontor och butiker vilka

behandlats som en klass av tillgångar.

Utgifter för ombyggnation som medför ekonomisk nytta för koncernen

och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt, aktiveras. Utgifter för repara-

tioner och löpande underhåll redovisas som underhållskostnader och ingår

i bruttoresultatet.

Orealiserade och realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträk-

ningen. Värdeförändringar redovisas netto .

Bedömningar och uppskattningar

Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan uppskattningar och bedöm-

ningar ge en betydande påverkan på koncernens redovisade resultat och

ställning. Fastställandet av verkligt värde kräver att koncernledningen gör

antaganden om framtida kassaflöden samt fastställer direktavkastnings-

krav för varje enskild fastighet. Dessa antaganden baseras på marknadsför-

utsättningar, fastighetsspecifika faktorer och genomförda transaktioner.

För att spegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden anges nor-

malt ett värderingsintervall om cirka +/– 5 procent. Intervallet kan variera

beroende på marknadsläget och fastighetsspecifika förändringar. I en min-

dre likvid marknad kan osäkerheten vara större. För att illustrera effekterna

av förändringar i centrala parametrar såsom direktavkastningskrav och

hyresnivåer presenteras en känslighetsanalys.

För att kvalitetssäkra de interna värderingarna anlitas externa obero-

ende värderingsföretag för att genomföra värderingar av delar av fastig-

hetsbeståndet. De externa värderingarna baseras på etablerade metoder

och marknadsdata från relevanta transaktioner. I den interna värderingspro-

cessen sker även avstämningar med värderings- och rådgivningsföretag

avseende marknadsförutsättningar och gjorda antaganden.

De gjorda bedömningarna påverkar det redovisade värdet i balansräk-

ningen för posten Förvaltningsfastigheter och i resultaträkningen för posten

Värdeförändringar förvaltningsfastigheter.

Förändring av förvaltningsfastigheter

Mnkr	2025	2024
Ingående verkligt värde	47 115,4	46 742,8
Investeringar i fastighetsbeståndet	1 157,8	975,2
Orealiserad värdeförändring	-173,9	-602,6
Utgående verkligt värde	48 099,3	47 115,4

Nyttjanderättstillgångar, tomträtter

Nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavtal utgör per definition

en del av förvaltningsfastigheternas värde. Koncernen har valt att redovisa

dessa på en separat rad i balansräkningen och även redovisa dessa separat

i noter. Upplysningar om förändring av värdet för tomträtter återfinns i not

16 Nyttjanderättstillgångar .

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 61

FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER

Värdering

Värderingspolicy

Värderingsprocessen styrs av riktlinjer beslutade av koncernledningen.

Värderingsprocess

Förvaltningsfastigheterna värderas internt vid varje kvartalsskifte. För att

kvalitetssäkra värderingen inhämtas, minst en gång per år, oberoende

externa värderingar från värderingsföretag.

Värderingsmetod

Intern värdering av fastighetsbeståndet görs enligt en variant av ortspris-

metoden som kallas för nettokapitaliseringsmetoden, ingen förändring har

skett från tidigare år. Varje fastighet värderas individuellt utan hänsyn till

eventuell portföljeffekt. Metoden innebär att marknadens avkastningskrav

sätts i relation till fastigheternas driftnetto. För övriga projektfastigheter och

obebyggd mark har en bedömning av värdet gjorts enligt en sammanväg-

ning av ortsprismetoden och en exploateringskalkyl där nettokapitalise-

ringsmetoden används för en färdigbyggd fastighet med avdrag för bygg-

kostnader, marknadsmässig vinst för exploatören och hyresvakans under

byggtiden.

Underlag fastighetsvärdering

Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara och icke observerbara

indata. Observerbara indata är exempelvis aktuella hyror, faktiska drift- och

underhållskostnader, planerade och pågående investeringar samt nuva-

rande vakansgrader. Icke observerbara indata utgörs exempelvis av avkast-

ningskrav samt förväntningar om framtida hyres- och vakansnivåer.

Bedömningen av avkastningskraven är baserad på inhämtad informa-

tion om marknadens avkastningskrav i transaktioner av jämförbara fastig-

heter i likartade lägen. Har det gjorts få eller inga affärsavslut i fastighetens

delområde, analyseras transaktioner i anslutande områden. Även affärer

som inte kommit till avslut eller andra påverkande faktorer ger vägled-

ning om marknadens avkastningskrav. Hänsyn tas också till fastighetstyp,

teknisk standard, byggnadskonstruktion samt större investeringsbehov.

Avkastningskraven som används vid värderingen varierar mellan olika regi-

oner och olika delområden inom regionerna. Informationen stäms av med

värderings- och rådgivningsföretag. Bedömningen är att det finns en aktiv

marknad utifrån genomförda transaktioner och pågående transaktionspro-

cesser, därav bedöms värderingsmodellen vara tillämplig.

Hufvudstadens genomsnittliga avkastningskrav har den senaste femår-

sperioden varierat från 3,5 procent till 4,2 procent och uppgick 2025-12-31

till 4,1 procent. För fastigheter med tomträtt har beräkningen baserats på

ett avkastningskrav som är 0,20 procentenheter högre.

Driftnettot baseras på marknadsmässiga hyresintäkter. Hyresintäkterna

marknadsanpassas genom att befintliga hyror justeras med nytecknade och

omförhandlade hyresavtal samt med hänsyn till förväntad hyresutveckling.

Intäkterna har reducerats för en bedömd långsiktig hyresvakansgrad.

Vakansgraden baseras på fastighetsbeståndets verkliga utfall över en

konjunkturcykel samt förväntad uthyrningssituation för den enskilda fast-

igheten. I värderingen har genomsnittlig vakansgrad bedömts till 4 procent.

Verklig genomsnittlig vakansgrad exklusive projekt har den senaste tioår-

sperioden varierat mellan 1 och 7 procent och uppgick per 2025-12-31 till

5 procent.

Avdrag har gjorts med schablonmässiga kostnader för drift och underhåll

exklusive vidaredebiterbara kostnader samt del av fastighetsadministration.

Dessa baseras på verkligt utfall och justeras för ej bestående avvikelser.

Genomsnittlig kostnad per kvm den senaste femårsperioden har legat

inom intervallet 575–675 kronor och bedömd kostnad i värderingen per

2025-12-31 låg på motsvarande nivå.

Byggkostnaden baseras på schablonuppgifter samt uppgifter redovi-

sade i aktuella tomträttsmål uppräknade med antagen kostnadsutveckling.

Därtill görs även ett avdrag för ett marknadsmässigt vinstkrav för exploa-

tören och hyresvakans under byggtiden.

Koncernen undersöker löpande om det finns andra indikationer på

förändringar i fastigheternas verkliga värde. Dessa kan utgöras av till

exempel större uthyrningar, uppsägningar samt väsentliga förändringar

i avkastningskraven.

Känslighetsanalys

Värdet på en fastighet kan endast med säkerhet fastställas när likviden har

erhållits efter en försäljning. Fastighetsvärdering innebär en uppskattning

av fastighetens marknadsvärde och bygger på beräkningar enligt etable-

rade principer tillsammans med ett antal antaganden och bedömningar. För

att spegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden anges normalt ett

värderingsintervall om cirka +/– 5 procent. Intervallet kan variera beroende

på marknadsläget och fastighetsspecifika förändringar. I en mindre likvid

marknad kan osäkerheten vara större. Hufvudstadens fastighetsbestånd

värderas till 48,1 mdkr och med ett osäkerhetsintervall om +/– 5 procent

så innebär det att det bedömda verkliga värdet varierar med +/– 2,4 mdkr.

Nedan anges de väsentliga faktorerna som påverkar värderingen och

resultateffekten därav.

Känslighetsanalys, fastighetsvärdering¹

)

		Resultateffekt
	Förändring, +/–	före skatt, +/–
Hyresintäkter	100 kr per kvm	980 mnkr
Fastighetskostnader	50 kr per kvm	490 mnkr
Hyresvakansgrad	1,0 procentenhet	660 mnkr
Avkastningskrav	0,25 procentenhet	2 990 mnkr

)

Värdetidpunkt 31 december 2025.

Extern värdering

För att kvalitetssäkra värderingen inhämtas, minst en gång per år, obero-

ende externa värderingar från värderingsföretag. De externa värderingarna

omfattar normalt 30–40 procent av det internt bedömda marknadsvärdet

för fastighetsbeståndet.

Under året har externa värderingar inhämtats från tre oberoende

värderingsföretag, Cushman & Wakefield, Forum Fastighetsekonomi och

Newsec Advisory. De externa värderingarna per 31 december 2025 omfat-

tar 9 fastigheter och motsvarar 39 procent av det internt bedömda mark-

nadsvärdet. Motsvarande andel vid halvårsskiftet var 33 procent. Urvalet

av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från att de valda objekten ska

representera olika fastighetskategorier, orter, lägen samt teknisk och bygg-

nadsmässig standard.

De externa värderingsföretagen har angivit ett marknadsvärde som upp-

går till 19,8 mdkr. Hufvudstadens interna värdering av samma fastigheter

uppgår till 19,0 mdkr. De interna värderingarna överensstämmer således väl

med de externa värderingarna.

Vid värderingen har följande uppgifter använts:

			Intervall (vägt genomsnitt)
Kontors- och butiksfastigheter	2025		2024
Driftnetto, kr/kvm	2 920–9 220	(5 460)	2 650–9 140	(5 390)
Vakans, %	2–5	(4)	2–5	(4)
Direktavkastningskrav, Stockholm, %	3,7–4,2	(4,0)	3,7–4,2	(3,9)
Direktavkastningskrav, Göteborg, %	4,7–5,0	(4,9)	4,7–5,0	(4,9)
Direktavkastningskrav, genomsnitt fastighetsbeståndet, %	4,1		4,1

62 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER

Moderbolaget

Redovisningsprinciper

Moderbolagets förvaltningsfastigheter redovisas enligt koncernens prin-

ciper för materiella anläggningstillgångar, men utan möjlighet att tillämpa

verkligt värdemetoden. I stället tillämpas anskaffningsvärdemetoden med

avskrivningar över bedömd nyttjandeperiod för byggnaderna. Anskaffnings-

värdet utgörs av förvärvspris, lagfartskostnader och värdehöjande förbätt-

ringsåtgärder. Endast utgifter som genererar bestående värde höjning av

fastigheterna aktiveras. Ombyggnadskostnader av underhållskaraktär

belastar resultatet. Låneutgifter aktiveras ej i moderbolaget. I enlighet med

undantagsreglerna i RFR 2 för förvaltningsfastigheter, redovisas byggnader

som en enda avskrivningsenhet utan uppdelning på komponenter.

Tillkommande utgifter aktiveras endast när det är troligt att framtida eko-

nomiska fördelar förknippade med tillgången kommer att erhållas av

koncernen och utgiften kan fastställas med tillförlitlighet, samt att åtgärden

avser utbyte av en befintlig eller införande av en ny identifierad komponent.

Övriga reparations- och underhållsutgifter resultatförs löpande i den period

de uppstår.

Nedskrivningsprövning

Redovisat värde för förvaltningsfastigheter och materiella anläggningstill-

gångar prövas beträffande eventuellt nedskrivningsbehov när händelser

eller ändrade förutsättningar indikerar att det redovisade värdet eventuellt

inte kommer att kunna återvinnas. Om det finns sådana indikationer och om

det redovisade värdet överstiger det förväntade återvinningsvärdet, skrivs

tillgångarna ner till återvinningsvärdet. Återvinningsvärdet motsvarar det

högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Nettoförsäljnings-

värdet fastställs genom jämförelse med försäljningar av likartade objekt.

Nyttjandevärdet utgörs av nuvärdet av de förväntade framtida kassaflödena

enligt en diskonteringsfaktor före skatt, som avspeglar marknadens aktu-

ella uppskattning av tidsvärdet och de risker som förknippas med tillgången.

För tillgångar som inte till övervägande del genererar oberoende kassa-

inflöden fastställs återvinningsvärdet för den kassagenererande enhet till

vilken tillgången hör. Eventuell nedskrivning redovisas i resultaträkningen.

Återföring av genomförda nedskrivningar görs om återvinningsvärdet

återigen överstiger tidigare redovisat värde.

Avskrivningar

Moderbolagets avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaff-

ningsvärden, i förekommande fall justerade för upp- och nedskrivningar och

beräknad nyttjandeperiod. Uppskrivningar skrivs av på den underliggande

tillgångens kvarvarande avskrivningstid.

Förvaltningsfastigheter delas in i olika kategorier som skrivs av enligt nedan:

– Byggnader: Kontor 1 procent

– Byggnader: Varuhus, parkeringshus, hotell, restaurang 2 procent

– Byggnadsinventarier: 5–20 procent

– Markanläggningar: 3,75–5 procent

Förvaltningsfastigheter exklusive mark

Mnkr 2025 2024

Ingående anskaffningsvärden 6 945,8 6 248,2

Årets investeringar 743,1 697,6

Utgående anskaffningsvärden 7 688,9 6 945,8

Ingående avskrivningar -2 507,8 -2 328,6

Årets avskrivningar -194,4 -179,2

Utgående avskrivningar -2 702,2 -2 507,8

Ingående uppskrivningar 926,4 940,0

Årets avskrivningar -13,6 -13,6

Utgående uppskrivningar 912,8 926,4

Utgående planenligt restvärde 5 899,5 5 364,4

Mark

Mnkr 2025 2024

Utgående anskaffningsvärden 1 207,4 1 207,4

Utgående värde uppskrivningar 3 041,4 3 041,4

Utgående planenligt restvärde 4 248,8 4 248,8

Upplysningar om moderbolagets förvaltnings fastigheter

Mnkr 2025 2024

Verkligt värde 36 370,8 35 548,7

Taxeringsvärde förvaltningsfastigheter 18 205,5 18 092,6

Not 15 Inventarier

Redovisningsprinciper

Materiella anläggningstillgångar utgörs huvudsakligen av inventarier och

redovisas till anskaffningsvärde minus ackumulerade avskrivningar och

eventuella nedskrivningar.

Avskrivningsprinciper

Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden

och beräknad nyttjandeperiod. Beräknad nyttjandeperiod för inventarier

är 3–5 år.

	Koncernen			Moderbolaget
Mnkr	2025	2024	2025	2024
Ingående anskaffningsvärde	128,4	115,9	34,8	34,3
Årets investeringar	20,9	13,7	2,0	1,7
Försäljningar/Utrangeringar	-4,9	-1,2	-4,0	-1,2
Utgående
anskaffningsvärden	144,4	128,4	32,8	34,8
Ingående avskrivningar	-69,3	-49,6	-25,2	-20,8
Årets avskrivningar	-22,2	-20,9	-5,3	-5,6
Försäljningar/Utrangeringar	4,3	1,2	4,0	1,2
Utgående ackumulerade
avskrivningar	-87,2	-69,3	-26,5	-25,2
Utgående planenligt
restvärde	57,2	59,1	6,3	9,6

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 63

FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER

Not 16 Nyttjanderättstillgångar

Redovisningsprinciper

Koncernen redovisar en nyttjanderättstillgång och en leasingskuld vid lea-

singavtalets inledningsdatum. Nyttjanderättstillgången värderas initialt till

anskaffningsvärde. Nyttjanderättstillgången skrivs av linjärt från inlednings-

datumet till det tidigare av slutet av tillgångens nyttjandeperiod och leasing-

periodens slut. Leasingskulden värderas initialt till nuvärdet av återstående

leasingavgifter under den bedömda leasingperioden. Leasingperioden

utgörs av den ej uppsägbara perioden med tillägg för ytterligare perio-

der i avtalet om det vid inledningsdatumet bedöms som rimligt säkert att

dessa kommer att nyttjas. Leasingavgifterna diskonteras med koncernens

genomsnittliga marginella upplåningsränta. I de fall leasingavtalets implicita

ränta lätt kan fastställas används den räntan. Koncernens genomsnittliga

marginella upplåningsränta uppgår per 2025-12-31 till 3,00 procent. Lea-

singskulden för koncernens lokaler med hyra som indexuppräknas beräk-

nas på den hyra som gäller vid respektive rapportperiods slut.

Koncernens avtal för lokaler och mark, ej tomträtter, består i huvudsak

av ej uppsägningsbara perioder om ett flertal år, som förlängs med ytterli-

gare år om koncernen eller leasegivaren inte säger upp avtalet med 9–24

månaders uppsägningstid. För majoriteten av dessa avtal bedömer koncer-

nen att det inte är rimligt säkert att avtalen kommer att förlängas bortom

den första perioden. Koncernen har i egenskap av leasetagare identifierat

tomträttsavtal som de enskilt mest väsentliga. Leasingskulden per 31

december 2025 uppgick till 1 028 mnkr, varav tomträttsavtalen uppgick till

990 mnkr. Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som eviga leasingavtal och

redovisas till verkligt värde och kommer därmed inte att skrivas av. Värdet på

nyttjanderättstillgången kvarstår till nästa omförhandling av respektive tom-

trättsavgäld. Leasingskulden amorteras inte utan värdet är oförändrat fram

till omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Kostnaderna för tomträtts-

avgälder redovisas i sin helhet som en finansiell kostnad. För leasingavtal

som har en leasingperiod på 12 månader eller mindre eller med en under-

liggande tillgång av lågt värde, understigande 50 000 kronor, redovisas inte

någon nyttjanderättstillgång och leasingskuld. Leasingavgifter för dessa

leasingavtal redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden.

2025
Mnkr	Tomträtter	Lokaler	Övrigt	Totalt
Ingående balans	694,2	40,0	0,2	734,4
Avskrivningar	–	-8,1	-0,1	-8,2
Omvärdering	295,7	4,3	–	300,0
Utgående balans	989,9	36,2	0,1	1 026,2
2024
Ingående balans	694,2	33,4	0,3	727,9
Tillkommande	–	–	0,3	0,3
Avskrivningar	–	-7,8	-0,2	-8,0
Omvärdering	–	14,4	-0,2	14,2
Utgående balans	694,2	40,0	0,2	734,4

För löptidsanalys av leasingskulderna och effekterna av IFRS 16 på

kassautflödet, se not 24.

Effekter av IFRS 16		2025			2024
Mnkr	Resultat	Balans	Totalt	Resultat	Balans	Totalt
Av- och nedskrivningar nyttjanderättstillgångar	-8,2	–	-8,2	-8,1	–	-8,1
Ränta på leasingskulder	-31,8	–	-31,8	-25,1	-0,0	-25,1
Variabla avgifter som inte ingår i värdering av leasingskulden	-1,0	–	-1,0	-1,0	–	-1,0
Intäkter från nyttjanderättstillgångar	8,8	–	8,8	5,1	–	5,1
Korttidsleasing/leasar av lågt värde	-1,7	–	-1,7	-2,0	–	-2,0
Nettoeffekt	-33,9	–	-33,9	-31,1	0,0	-31,1

Not 18 Varulager

Redovisningsprinciper

Varulager värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljnings-

värdet. Anskaffningsvärdet för varulager beräknas genom tillämpning av först

in, först ut-metoden (FIFU) och inkluderar utgifter som uppkommit vid förvärvet

av lagertillgångarna och transport av dem till deras nuvarande plats och skick.

Bedömningar och uppskattningar

Nettoförsäljningsvärdet är det uppskattade försäljningspriset i den löpande

verksamheten, minskat med beräknade försäljningskostnader. Verkligt utfall

av framtida försäljningspriser kan komma att avvika från gjorda bedömningar.

Den valda metoden innebär att eventuell inkurans i varulagret har beaktats.

Varulagret utgjorde 0,4 procent (0,5) av koncernens balansomslutning och

6,2 procent (8,3) av koncernens nettoomsättning.

Varulagrets värde i redovisningen avser enbart egenägda varor.

Koncernen tillhandahåller även lagerhållning åt partnerleverantörer där

koncernen inte äger varorna och betraktas således inte som en tillgång.

Not 17 Långfristiga fordringar

	Koncernen			Moderbolaget
Mnkr	2025	2024	2025	2024
Ingående balans	20,2	22,7	20,1	22,7
Årets förändring	-1,6	-2,5	-1,5	-2,6
Utgående balans	18,6	20,2	18,6	20,1

64 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER

Not 19 Kundfordringar

Redovisningsprinciper

Kund- och hyresfordringar redovisas enligt de principer som beskrivs

i not 21 avseende finansiella tillgångar värderade till upplupet

anskaffningsvärde.

	Koncernen			Moderbolaget
Mnkr	2025	2024	2025	2024
Kundfordringar	26,5	23,2	0,3	0,6
Hyresfordringar	19,5	9,4	4,0	2,6
Totalt	46,0	32,6	4,3	3,2

Hyresfordringar aviseras i förskott varav merparten kvartalsvis. Kundford-

ringar faktureras med 30 dagars betalningsvillkor. Årets kundförluster

uppgick till 10,2 mnkr (5,6). Nedskrivning görs enligt bedömning av förvän-

tade kreditförluste r.

Not 20 Förutbetalda kostnader och

upplupna intäkter

	Koncernen		Moderbolaget
Mnkr	2025	2024	2025	2024
Upplupna hyresintäkter	24,3	22,4	17,4	20,1
Upplupna intäkter	10,5	13,3	0,7	0,5
Förutbetalda kostnader	55,6	58,1	11,7	13,2
Förutbetalda räntekostnader	1,6	0,1	1,6	0,1
Upplupna ränteintäkter	3,7	1,7	3,7	1,7
Totalt	95,7	95,6	35,1	35,6

Not 21 Finansiella instrument och

finansiell riskhantering

Redovisningsprinciper

Finansiella instrument värderas och redovisas i koncernen i enlighet med

reglerna i IFRS 9. Finansiella instrument som redovisas i koncernens rap-

port över finansiell ställning inkluderar på tillgångssidan hyres- och kund-

fordringar, likvida medel, lånefordringar , övriga fordringar samt derivat med

positivt värde. Bland skulder återfinns lån, övriga finansiella skulder, exem-

pelvis leverantörsskulder samt derivat med negativt värde.

En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i koncernens rapport

över finansiell ställning när bolaget blir part till instrumentets avtalsmäs-

siga villkor. Kundfordringar tas upp när faktura har skickats. Hyresfordran

redovisas som fordran i den period då prestationer, vilka motsvarar fordrans

värde, har levererats och betalningar motsvarande fordrans värde ännu ej

influtit. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet

föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskul-

der tas upp när faktura mottagits.

En finansiell tillgång tas bort från koncernens rapport över finansiell

ställning när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar

kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En

finansiell skuld tas bort när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt

utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld.

Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen,

som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller avyttra till-

gången. Upplåning redovisas när likviden erhålls medan derivatinstrument

redovisas när avtalet har ingåtts.

Hufvudstaden fördelar sina finansiella instrument i följande kategorier

i enlighet med IFRS 9; upplupet anskaffningsvärde och verkligt värde via

resultaträkningen. Klassificeringen baseras på karaktären av tillgångens

kassaflöden och på den affärsmodell tillgången omfattas av.

Finansiella tillgångar och skulder värderade

till upplupet anskaffningsvärde

Initialt redovisas värde på lån till verkligt värde, netto efter eventuella

rabatter eller premier i samband med att lånet tas upp. Upplåning redovisas

därefter till upplupet anskaffningsvärde. Eventuell vinst eller förlust som

uppkommer om lånet löses i förtid redovisas i resultaträkningen. Finan-

siella tillgångar som ingår i denna kategori är hyres- och kundfordringar,

likvida medel, lånefordringar samt övriga fordringar. Finansiella skulder som

ingår i denna kategori är lån, samt övriga finansiella skulder, exempelvis

leverantörsskulder.

Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde

Finansiella tillgångar och skulder som ingår i denna kategori är derivat

(ränteswapavtal). Derivat värderas till verkligt värde via resultaträkningen

och enligt IFRS 13 värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats

enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen baseras på en aktiv mark-

nadsdata som är observerbar för tillgången eller skulden antingen direkt

eller indirekt. För samtliga derivat finns ISDA-avtal som ger rätt att kvitta

fordran mot skuld till samma motpart i händelse av obestånd.

Nedskrivning av finansiella tillgångar

De redovisade värdena för koncernens tillgångar redovisade till upplupet

anskaffningsvärde prövas vid varje rapporttillfälle för att bedöma om det

finns indikation på att det redovisade värdet inte kan återvinnas. Om någon

sådan indikation finns görs en beräkning av tillgångens återvinningsvärde,

vilket definieras som det högsta av verkligt värde minus försäljningskostna-

der och dess nyttjandevärde.

Koncernen redovisar som princip förväntade kreditförluster för samtliga

finansiella tillgångar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde. För

hyres- och kundfordringar värderas de förväntade kreditförlusterna utifrån

fordringarnas hela återstående avtalsenliga löptid. Koncernen använder en

matris för beräkning av dessa förväntade kreditförluster med olika förvän-

tade förlustgrader utifrån hur länge fordringarna är sena i sina betalningar.

Förlustgraderna har beräknats utifrån historiska erfarenheter som sedan

kompletterats med justeringar för de specifika förhållanden som råder per

balansdagen samt förväntade förändringar i kundernas betalningskapa-

citet. Koncernen betraktar en 90 dagars försening av avtalsenliga betal-

ningar som en betydande ökning av kreditrisk och vid detta tillfälle så anses

fordran vara kreditförsämrad och förlustreserven beräknas såsom nuvärdet

av de förväntade kassaflödena diskonterade med fordrans ursprungliga

effektivränta .

Mål och policy avseende finansiell riskhantering

Hufvudstadens finansfunktion är en koncernfunktion med centralt ansvar

för finansiering och likviditetsplanering. Arbetet styrs utifrån en av styrelsen

beslutad finanspolicy som syftar till att säkerställa koncernens finansie-

ringsbehov med grund i en riskbegränsad och kostnadseffektiv finansiering.

Finansfunktionens arbete bedrivs enligt formaliserade riktlinjer, välutveck-

lade system och en tydligt definierad arbetsfördelning. Detta säkerställer en

robust intern kontroll samt underlättar en effektiv uppföljning av verksam-

heten. Större finansieringslösningar och derivataffärer ska godkännas av

styrelsens ordförande och styrelsen informeras vid varje styrelsemöte om

den finansiella utvecklingen och planeringen.

Kapitalhantering

Hufvudstadens målsättning är att arbeta strategiskt och strukturerat med

likviditetsoptimering. Temporära likviditetsöverskott ska primärt användas

för att amortera befintliga lån eller placeras i finansiella instrument som

kännetecknas av hög likviditet och låg risk. Koncernen ska öka resultatet

från den löpande verksamheten och ha en välkonsoliderad balansräkning

med en soliditet som minst ska uppgå till 40 procent över tiden. Aktieägarna

ska ha en god utdelningstillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer

än hälften av nettovinsten från den löpande verksamheten, om inte investe-

ringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse.

Finansiering och kapitalstruktur

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 65

FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER

Risker

Hufvudstaden är främst exponerad för finansierings-, ränte- och kreditris-

ker. Koncernen strävar efter att ha en låneportfölj med spridda kreditförfall

och en räntebindning som följer den aktuella strategiska inriktningen. Ingen

upplåning sker i utländsk valuta varför koncernen har en begränsad expo-

nering för valutakursrisk. NK Retail säkrar viss del av inköp i utländsk valuta

så att nettoexponeringen är låg. Upplåning sker både med kort och lång

räntebindning.

Finansieringsrisk

Finansieringsrisk utgörs av att svårigheter kan föreligga att erhålla finansie-

ring för verksamheten vid en given tidpunkt. Hufvudstaden ska eftersträva

att arbeta med tre till fem kreditgivare och en låneportfölj med spridda för-

fall. För att minimera kostnaden för koncernens upplåning och säkerställa

att finansiering kan erhållas har bolaget lånelöften som täcker behovet för

omsättning av lån och investeringar. Hufvudstaden har även ett etablerat

certifikatsprogram med en ram om 3,0 mdkr samt ett MTN-program med en

ram om 12,0 mdkr. Dessa program syftar till att säkerställa en strukturerad

och diversifierad tillgång till ytterligare finansieringskällor. Rullande progno-

ser upprättas för koncernens likviditet på basis av förväntade kassaflöden.

Hufvudstadens allmänna och finansiella åtaganden, covenanter, är likartade

i de olika kreditavtalen. Bolaget ska ha en soliditet om minst 30 procent,

räntetäckningsgrad om minst 1,2–2,0 gånger samt belåningsgrad som inte

överskrider 50–65 procent. Bolaget har betryggande marginaler till kredit-

givarnas covenanter.

Finansiella nyckeltal	2025	2024
Genomsnittlig räntebindningstid	2,2 år	2,2 år
Genomsnittlig kapitalbindningstid	2,4 år	2,2 år
Genomsnittlig effektiv ränta	2,8 %	2,8 %
inklusive kostnader för outnyttjade lånelöften	2,9 %	2,9 %
Total upplåning	11 350 mnkr	9 800 mnkr
(varav grön finansiering)	(9 250 mnkr)	(7 200 mnkr)
Räntebärande nettoskuld	10 778 mnkr	9 327 mnkr
Leasingskuld enligt IFRS16	1 028 mnkr	736 mnkr
Total nettoskuld	11 805 mnkr	10 063 mnkr
Lånelöften	5 000 mnkr	5 500 mnkr
(varav outnyttjat)	(5 000 mnkr)	(5 500 mnkr)
Utrymme certifikatsprogram	2 400 mnkr	2 900 mnkr
Utrymme MTN-program	2 750 mnkr	3 800 mnkr
Nettobelåningsgrad	24,5 %	21,4 %
Soliditet	56 %	59 %
Räntetäckningsgrad	4,5 ggr	4,5 ggr

Likvidflöden, 2025-12-31

		Ränta	Ränta derivat,	Förfall
Förfalloår		krediter, mnkr	mnkr	krediter, mnkr	Andel, %
2026,	kv 1	-109,3	-3,1	1 100	10
2026,	kv 2	-52,2	-2,9	1 000	9
2026,	kv 3	-46,9	-2,9	–	–
2026,	kv 4	-81,8	-2,9	1 000	9
2027		-239,5	-11,4	2 350	21
2028		-183,6	-9,2	2 000	17
2029		-126,7	-2,4	2 100	18
2030		-55,0	-0,5	1 800	16
Totalt		-895,0	-35,3	11 350	100

För att beräkna likvidflöden för krediter samt för det rörliga benet i ränte-

swapparna har Stiborräntan per balansdagen använts. Utestående

låneskuld och kreditmarginaler har antagits vara oförändrade mot uppgif-

terna per bokslutet fram till respektive kredits förfall då slutamortering har

antagits. Utöver ovanstående finns övriga kortfristiga skulder som även

innefattar leverantörsskulder, vilka normalt har en förfallotid på 30 dagar.

Ränterisk

Ränterisk avser den resultateffekt som en bestående ränteförändring har

på koncernens resultat. Hufvudstadens finansieringskällor utgörs i huvud-

sak av eget kapital samt upplåning. Upplåningen, som är räntebärande,

medför att koncernen exponeras för ränterisk. Hufvudstadens finanspolicy

anger ramarna för hanteringen av ränterisker. Ett övergripande mål är att

förfallostrukturen på hyresavtalen ska beaktas vid bestämmande av rän-

tebindningstid samt att det finns en avvägning mellan bedömd löpande

kostnad för upplåningen och risken att få en signifikant negativ påverkan

på resultatet vid en större rörelse i marknadsräntorna. Detta innebär att

koncernens räntebindning i normalfallet ska vara 1–4 år. För att begränsa

risken struktureras räntebindningen utifrån utvecklingen på den finansiella

marknaden. Differentiering av räntebindningstiden med kort, normalt 3–6

månader, och lång räntebindning, normalt 5–7 års löptid, sker med utgångs-

punkt i omvärldsanalys och kriterier i finanspolicyn. För att uppnå önskad

räntebindningsstruktur har koncernen ingått räntederivatavtal för att

hantera exponering mot fluktuationer i marknadsräntorna. Underliggande

krediter till ett nominellt belopp om 2 300 mnkr (1 000) är säkrade via

räntederivat med förfallotidpunkter under 2028–2030. Därutöver löper 5

450 mnkr av total upplåning med fast ränta. Det verkliga värdet för samtliga

räntederivat uppgick per den 31 december 2025 till -12,4 mnkr (-10,8).

Det negativa värdet förklaras av en nedgång av marknadsräntorna. Derivat

är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Samtliga derivat är klas-

sificerade som nivå 2 enligt IFRS 13. För samtliga derivat finns ISDA-avtal

som ger rätt att kvitta fordran mot skuld till samma motpart i händelse av

obestånd. Koncernens räntebindningstid var 2,2 år (2,2 år). En förändring av

marknadsräntan om +1 procentenhet med antagandet om att låneskulden

och kreditmarginaler är oförändrade samt att Stiborräntan per balansdagen

används för framtida ränteperioder, skulle öka Hufvudstadens räntekostnad

med 23 mnkr (22), och vid en förändring av marknadsräntan på -1 procent-

enhet skulle Hufvudstadens räntekostnad minska med 23 mnkr (22).

Kreditrisk

Kreditrisken är risken för förlust om koncernens motparter inte fullgör sina

avtalsförpliktelser och eventuella säkerheter inte täcker koncernens ford-

ringar. Målet är att minimera kreditrisken genom förskottshyror och att endast

göra kreditaffärer med större finansieringsinstitut. Kreditrisk kan i huvudsak

hänföras till utestående kund-/hyresfordringar och likvida medel vilka per

årsskiftet hade ett bokfört värde om cirka 46 mnkr respektive cirka 572 mnkr

vilket innebär att koncernen är begränsat exponerad för kreditrisker. Förluster

på kund-/hyresfordringar uppstår när kunder försätts i konkurs eller av andra

skäl inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Hufvudstaden begränsar

kreditriskexponeringen från kund- och hyresfordringar genom att medvetet

välja kunder med dokumenterad affärskompetens och konkurrenskraftig

verksamhet. För att begränsa riskerna ytterligare kreditkontrolleras koncer-

nens kunder genom inhämtande av information från olika kreditupplysnings-

företag. I enlighet med Hufvudstadens kreditpolicy krävs normalt säkerhet

i form av deposition, bankgaranti eller borgensförbindelse vid nyuthyrning.

Hyresfordringar förskottsaviseras.

Koncentration av kreditrisk, 2025-12-31¹

)

Årshyra, tkr

Antal

kunder

Summa

årshyra, tkr Andel, %

0–99 59 2 179 0,1

100–499 46 13 585 0,6

500–999 58 43 814 2,0

1 000–2 499 132 232 027 10,6

2 500–4 999 112 411 715 18,8

5 000–9 999 71 494 835 22,6

10 000– 46 989 074 45,2

Totalt 524 2 187 230 100,0

)

Exklusive vakanta ytor samt ytor som disponeras internt inom koncernen.

)

Årshyra per 2025-12-31 .

66 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER

Koncernens tio största hyresgäster representerar 20 procent av den totala

kontrakterade hyran och den enskilt största kunden utgör 5 procent, vilket

innebär att Hufvudstadens exponering mot enskilda kunders kreditrisk är

relativt begränsad.

Verkligt värde

Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad, till

exempel finansiella tillgångar eller skulder som innehas för handel, base-

ras på noterade marknadspriser på balansdagen. Det noterade priset som

används är den aktuella köpkursen. Verkligt värde på finansiella instrument

som inte handlas på en aktiv marknad fastställs med hjälp av värderingstek-

niker. Verkliga värden fastställs genom diskontering av framtida betalnings-

flöden till aktuell marknadsränta för likvärdiga instrument.

För finansiella instrument som kundfordringar, leverantörsskulder och

liknande, vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för

eventuell nedskrivning, bedöms det verkliga värdet överensstämma med

redovisat värde då dessa instrument har en kort löptid. Det verkliga värdet

bedöms i allt väsentligt överensstämma med redovisat värde.

Upplysningar om verkliga värden, finansiella instrument

	Redovisat till verkligt			Redovisat till upplupet	Upplysning om
	värde via resultatet			anskaffningsvärde	verkligt värde
Mnkr	2025	2024	2025	2024	2025	2024
Koncernen
Långfristiga fordringar			18,6	20,2	18,6	20,2
Kortfristiga fordringar			97,0	58,9	97,0	58,9
Likvida medel			572,5	472,6	572,5	472,6
Långfristiga skulder	12,4	10,8	8 273,6	7 125,7	8 286,5	7 223,3
Kortfristiga skulder			3 447,2	3 038,6	3 497,3	3 039,5
Moderbolaget
Långfristiga fordringar			18,6	1 183,6	18,6	1 183,6
Kortfristiga fordringar			4 598,1	320,4	4 598,1	320,4
Likvida medel			559,2	456,5	559,2	456,5
Långfristiga skulder	12,4	10,8	8 494,2	7 346,2	8 507,1	7 443,8
Kortfristiga skulder			3 374,8	3 695,3	3 394,9	3 696,2

För obligationslån med fast ränta uppgår övervärdet till 20,6 mnkr (87,7). Dessa har beräknats utifrån nivå 2 i IFRS 13 vilket betyder att värdet har beräknats

baserat på officiella marknadsnoteringar.

Not 22 Ränte- och finansiella intäkter

Redovisningsprinciper

Finansiella intäkter består av ränteintäkter samt orealiserade och reali-

serade vinster på finansiella placeringar. Ränteintäkter beräknas enligt

effektivräntemetoden. Marknadsvärdering av derivatavtal redovisas som

värdeförändringar under särskild rubrik i rapport över resultat.

	Koncernen			Moderbolaget
Mnkr	2025	2024	2025	2024
Ränteintäkter, kortfristiga
placeringar	6,6	13,4	6,5	13,2
Ränteintäkter, koncernföretag			30,3	47,0
Utdelning, dotterbolag			3 950,7	–
Erhållna koncernbidrag, dotterbolag			188,2	76,9
Totalt	6,6	13,4	4 175,7	137,1

Samtliga finansiella intäkter avser finansiella instrument som inte värderas

till verkligt värde .

Not 23 Ränte- och finansiella kostnader

Redovisningsprinciper

Finansiella kostnader består av räntekostnader samt orealiserade och

realiserade förluster på finansiella placeringar. Räntekostnader beräknas

enligt effektivräntemetoden. Räntekostnader inkluderar även kostnader för

räntederivatavtal och likvidflöden från dessa avtal resultatförs för den period

de avser.

	Koncernen			Moderbolaget
Mnkr	2025	2024	2025	2024
Räntekostnader, upplåning	294,9	287,0	294,9	287,1
Räntekostnader, leasingskulder	31,8	25,1	–	–
Övriga finansiella kostnader	24,0	22,5	23,8	22,2
Totalt	350,7	334,6	318,7	309,3

Räntekostnader hänför sig huvudsakligen till finansiella skulder värderade

till upplupet anskaffningsvärde samt räntekostnader på derivat vilka värde-

ras till verkligt värde .

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 67

FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER

Not 24 Räntebärande skulder

Redovisningsprinciper

Räntebärande skulder redovisas enligt de principer som beskrivs i not 21

avseende skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde .

	Koncernen			Moderbolaget
Mnkr	2025	2024	2025	2024
Långfristiga skulder
Banklån	1 500	1 000	1 500	1 000
Obligationslån	6 750	6 100	6 750	6 100
Leasingskuld	1 020	728	–	–
Totalt	9 270	7 828	8 250	7 100
Kortfristiga skulder
Banklån	–	500	–	500
Obligationslån	2 500	2 100	2 500	2 100
Certifikatslån	600	100	600	100
Leasingskuld	8	8	–	–
Totalt	3 108	2 708	3 100	2 700
Lånelöften	5 000	5 500	5 000	5 500

Upptagna banklån säkerställs normalt med pantbrev i fastigheter samt

kompletteras i ett flertal fall med garanti om soliditet och räntetäcknings-

grad. För ytterligare information om covenanter, se not 21. Upptagna

obligations- och certifikatslån säkerställs ej .

Kapitalbindning, lånevillkor och effektiv ränta 2025-12-31

	Genom snittlig	Nominellt belopp, mnkr
	effektiv ränta,
Förfalloår	%¹ )	Banklån	Obligationer	Certifikat
2026	1,4	–	2 500	600
2027	2,7	1 000	1 350	–
2028	2,9	500	1 500	–
2029	3,6	–	2 100	–
2030	3,3	–	1 800	–
Totalt		1 500	9 250	600

)

Exklusive kostnader för outnyttjade lånelöften.

Förfallostruktur derivatinstrument

	Nominellt belopp,	Marknadsvärde,	Genom snittlig
Förfalloår	mnkr	mnkr	ränta, %
2028	1 000	-2,0	3,0
2029	1 000	-11,8	2,7
2030	300	1,4	3,4
Totalt	2 300	-12,4	2,9

En beskrivning av ränterisk och riskhantering finns i not 21.

Avstämning av skulder hänförliga till finansierings versamheten

2025
	Ingående			Utgående
Mnkr	balans	Upptagna lån	Amortering	balans
Banklån	1 500	500	-500	1 500
Obligationslån	8 200	3 150	-2 100	9 250
Certifikatslån	100	960	-460	600
Totalt	9 800	4 610	-3 060	11 350

2024
	Ingående			Utgående
Mnkr	balans	Upptagna lån	Amortering	balans
Banklån	2 200	–	-700	1 500
Obligationslån	6 100	3 100	-1 000	8 200
Certifikatslån	1 100	1 100	-2 100	100
Totalt	9 400	4 200	-3 800	9 800

Leasetagare

Koncernen leasar flera typer av tillgångar, främst tomträtter, lokaler,

maskiner och IT-utrustning. Inga leasingavtal innehåller covenanter eller

andra begränsningar utöver säkerheten i den leasade tillgången.

Leasingskulder	Koncernen
Mnkr	2025	2024
Kortfristiga	8,2	7,9
Långfristiga	1 019,6	727,9
Leasingskulder som ingår i rapporten över finansiell ställning	1 027,8	735,8

Belopp redovisade i rapporten över
kassaflöden	Koncernen
Mnkr	2025	2024
Summa kassautflöden hänförliga till
leasingavtal	34,8	35,0

Ovanstående kassautflöde inkluderar belopp för leasingavtal som redovisas

som leasingskuld, belopp som betalas för variabla leasingav gifter, korttids-

leasing och leasar av lågt värde.

Löptidsanalys leasingavgifter	Koncernen
Mnkr	2025	2024
< 1 år	8,2	7,9
1 år–2 år	8,3	6,9
2 år–3 år	4,6	5,6
3 år–4 år	1,6	4,6
4 år–5 år	1,0	1,6
> 5 år¹ )	1 004,1	709,2
Summa diskonterade
leasingavgifter	1 027,8	735,8

)

Utav diskonterade leasingavgifter som förfaller efter 5 år ingår diskonterade tomträttsavgälder om 989,9 mnkr. Totalt

innehar koncernen 4 stycken tomträttsavtal vars årliga tomträttsavgälder summerar till 29,7 mnkr odiskonterat. Dessa

leasingavtal ses som eviga ur koncernens perspektiv då koncernen inte har någon rätt att säga upp avtalen. Samtliga

tomträttsavtal kommer att omförhandlas inom tidsperioden 6-10 år vilket kommer att få en effekt på tomträttsavgäl-

dernas storlek.

Löptidsanalys leasingavgifter Moderbolaget

Mnkr 2025¹

)

2024¹

)

< 1 år 22,7 13,6

1 år–5 år 88,6 52,3

> 5 år 83,9 61,9

Summa odiskonterade

leasingavgifter 195,2 127,8

)

Tomträttsperioden för Orgelpipan 7 löper till och med 2034-10-31. Tomträttsavgälden från 2024-11-01 till och med

2034-10-31 är föremål för förhandling.

68 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER

Not 25 Eget kapital

Redovisningsprinciper

Totalt eget kapital definieras som eget kapital hänförligt till moderbolagets

aktieägare. I eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare ingår

övrigt tillskjutet kapital och balanserade vinstmedel.

Aktiekapital

Hufvudstaden AB (publ) har två aktieslag, serie A och serie C. Serie A har

en röst per aktie. Serie C har 100 röster per aktie. Alla aktier medför samma

rätt till andel i bolagets nettotillgångar och vinster. Aktierna av serie A

noterades på dåvarande Stockholms Fondbörs 1938 och är idag noterade

på listan för Large Cap på Nasdaq Stockholm. Aktierna av serie C är inte

börsnoterade.

Per den 31 december uppgick aktiekapitalet till 1 056,4 mnkr (1 056,4)

fördelat på 211 271 933 aktier, varav 203 401 429 av serie A och

7 870 504 av serie C. Varje aktie har ett kvotvärde om 5 kronor. Aktieägare

har rätt att begära omvandling av C-aktier till A-aktier. Under året har

400 220 C-aktier omvandlats till A-aktier.

Hufvudstadens eget innehav uppgår till 16 965 000 A-aktier. Återköpen

genomfördes 2003, 2020 och 2025. Antal utestående aktier uppgick till

194 306 933 aktier (202 306 933). Inga instrument finns som innebär att

utspädning av antalet aktier kan ske.

Övrigt tillskjutet kapital

Avser eget kapital som är tillskjutet från ägarna. Här ingår överkurser som

betalats i samband med emissioner.

Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat

I balanserade vinstmedel inklusive årets resultat ingår intjänade vinstmedel

i moderbolaget och dess dotterbolag. Tidigare avsättningar till reservfond,

exklusive överförda överkursfonder, ingår i denna eget kapitalpost.

Utdelning

Under 2025 lämnades en utdelning om 2,80 kronor per aktie eller totalt

566 459 412 kronor. För 2025 föreslår styrelsen årsstämman en utdelning

om 2,90 kronor per aktie eller totalt 563 490 106 kronor.

Resultat per aktie

Vid beräkning av resultat per aktie har årets totalresultat och genomsnittligt

antal aktier använts. Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktie-

ägare och inga utspädningseffekter föreligger .

	2025	2024
Årets resultat, mnkr	836,6	364,6
Genomsnittligt antal utestående aktier	200 074 140	202 306 933
Resultat per aktie, kr	4,18	1,80

Not 26 Övriga avsättningar

I balansräkningen har avsättning gjorts för pensionsskuld motsvarande

kapitalförsäkring för medarebetare i delar av koncernledningen.

Not 27 Övriga skulder

	Koncernen			Moderbolaget
Mnkr	2025	2024	2025	2024
Mervärdesskatt	80,9	36,9	78,9	44,2
Övrigt	104,9	94,8	15,1	13,6
Totalt	185,8	131,7	94,0	57,8

Not 28 Upplupna kostnader och

förut betalda intäkter

	Koncernen			Moderbolaget
Mnkr	2025	2024	2025	2024
Förutbetalda hyresintäkter	347,4	337,8	251,8	262,6
Upplupna räntekostnader	139,9	116,4	139,9	116,4
Övriga upplupna kostnader	125,6	93,5	68,3	43,7
Totalt	612,9	547,7	460,0	422,7

Operativa skulder

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 69

FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER

Not 29 Andelar i koncernföretag

Redovisningsprinciper

Moderbolagets andelar i koncernföretag redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden.

	Organisations-		Kapital		Nominellt värde,		Redovisat värde
Direktägda bolag	nummer	Säte	(röster), %	Antal	tkr	2025	, mnkr
AB Citypalatset	556034-7246	Stockholm	100	1 200	120		1 111,1
Aktiebolaget Cityparkering	556020-7440	Stockholm	100	200	100		–
Cecil Coworking AB	559242-1506	Stockholm	100	1 000	100		5,1
Fastighets AB Hufvudstaden	556014-4411	Stockholm	100	500	250		0,2
Fastighetsaktiebolaget Medusa	556018-7238	Stockholm	100	300	300		32,3
Förvaltnings AB Birger Jarl	556209-4614	Stockholm	100	200	100		–
Förvaltnings AB Norrmalmstorg nr 1	556019-5405	Stockholm	100	150	150		2 800,0
Gbg Inom Vallgraven 3-2 AB	556724-2531	Stockholm	100	1 000	100		0,0
Huvudstaden Fastighetsförvaltning AB	556556-7038	Stockholm	100	200	100		0,1
NK Cityfastigheter AB	556023-1267	Stockholm	100	1 680	168		1 449,7
Parkaden AB	556085-3599	Stockholm	100	5 000	500		0,3
Utgående balans							5 398,8
	Organisations-		Kapital		Nominellt värde,
Indirekt ägda bolag	nummer	Säte	(röster), %	Antal	tkr
AB Nordiska Kompaniet	556008-6281	Stockholm	100	19 460 666	97 303
Aktiebolaget Hamngatsgaraget	556068-6601	Stockholm	100	3 000	300
Fastighetsaktiebolaget Stockholms City	556019-4358	Stockholm	100	7 776	7 776
Hotel Stockholm AB	556031-4303	Stockholm	100	10 000	1 000
NK Concession Aktiebolag	556313-8733	Stockholm	100	1 000	100
NK Retail AB	559268-4103	Stockholm	100	10 000 000	10 000
NK Service AB	559401-3491	Stockholm	100	100 000	1

Koncernstruktur

Förändring i innehav av koncernföretag

Under året har moderbolaget avyttrat andelarna i AB Nordiska Kompaniet

internt inom koncernen. NK Cityfastigheter AB har förvärvats internt inom

koncernen från AB Nordiska Kompaniet och ett ovillkorat aktieägartillskott

har lämnats till NK Cityfastigheter AB.

Moderbolaget

Mnkr 2025 2024

Ingående redovisat värde 5 398,4 5 398,4

Förvärv 0,4 –

Lämnade aktieägartillskott 1 449,3 –

Avyttringar -1 449,3 –

Utgående redovisat värde 5 398,8 5 398,4

Not 30 Närstående

Närstående	Transaktioner
Huvudägare	Hufvudstaden AB står under ett bestämmande inflytande
	från L E Lundbergföretagen AB och Fredrik Lundberg.
	Inga väsentliga transaktioner har skett med L E Lund-
	bergföretagen AB. Fredrik Lundberg, som är VD och
	huvudägare i L E Lundbergföretagen, erhöll 2025 ett
	arvode som styrelseordförande i Hufvudstaden om
	575 000 kronor. Presentation av ägare finns på sidorna
	92–93.
Styrelse	Ingen styrelseledamot har direkt eller indirekt varit delak-
	tig i någon affärstransaktion med Hufvudstaden. Presen-
	tation av styrelsen finns på sidorna 88–89, för uppgift om
	ersättningar, se not 8.
Koncernledning	Ingen ledande befattningshavare har direkt eller indirekt
	varit delaktig i någon affärstransaktion med Hufvudstaden.
	Presentation av koncernledningen finns på sidorna
	90–91, för uppgift om ersättningar, se not 8.
Koncernbolag	Bolag framgår av not 29. Koncernintern omsättning avser
	främst hyror och uppgick under året till 249,8 mnkr
	(254,9).

Not 31 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser

	Koncernen			Moderbolaget
Mnkr	2025	2024	2025	2024
Fastighetsinteckningar
för skulder till kreditinstitut	1 500,0	3 000,6	1 500,0	3 000,6
(varav inteckningar i dotterföretags fastigheter)			(–)	(863,5)
Andra långfristiga fordringar	18,6	20,2	18,6	20,1
Övrigt	0,5	0,5	–	–
Totalt	1 519,1	3 021,3	1 518,6	3 020,7

Som ställda säkerheter för egna skulder upptas pantbrev som

Hufvudstaden lämnat som säkerhet för lån i egna fastigheter. Obelånade

pantbrev finns i eget förvar. Inga eventualförpliktelser finns.

Not 32 Händelser efter balansdagen

Inga händelser av väsentlig betydelse har inträffat efter räkenskapsårets

utgång.

Övrigt

70 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar, såvitt de känner till, att årsredovisningen har upprättats i enlighet

med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella

redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av

den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive

koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat.

Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen

av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker

och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Årsredovisningen beslutades och undertecknades av styrelsen den 12 februari 2026

Fredrik Lundberg Anders Nygren

Styrelseordförande Verkställande direktör

Styrelseledamot

Claes Boustedt Peter Egardt Liv Forhaug Louise Lindh

Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

Katarina Ljungqvist Fredrik Persson Sten Peterson

Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

Vår revisionsberättelse har lämnats den 13 februari 2026

PricewaterhouseCoopers AB

Magnus Svensson Henryson

Auktoriserad revisor

Styrelsen föreslår att de medel, som enligt moderbolagets

balans räkning står till bolags stämmans förfogande, disponeras

enligt följande.

Motiverat yttrande gällande vinstutdelningsförslaget ﬁnns på

hufvudstaden.se och kan även erhållas kostnads fritt från bolaget

på begäran.

Balanserad vinst 860 981 983 kr

Årets resultat 4 447 911 711 kr

5 308 893 694 kr

Till aktieägarna utdelas

2,90 kronor per aktie 563 490 106 kr

Balanseras i ny räkning 4 745 403 588 kr

5 308 893 694 kr

Förslag till vinstdisposition

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 71

FINANSIELLA RAPPORTER / FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen för Hufvudstaden AB (publ) för år 2025 med undantag för

bolagsstyrningsrapporten och hållbarhetsrapporten på sidorna

84–89 respektive 5, 11, 32–35, 42–43 samt 95–107. Bolagets

årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 5, 8–11,

32–71, 76–79, 82, 84–89 samt 95–107 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet

med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden

rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den

31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde

för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har

upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla

väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella

ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat

och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder som de

antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar

inte bolagsstyrningsrapporten och den lagstadgade hållbarhets-

rapporten på sidorna 84–89 respektive 5, 11, 32–35, 42–43 samt

95–107. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens

och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk-

ningen och balansräkningen för moderbolaget och rapport över

resultat och rapport över finansiell ställning för koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och kon-

cernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande

rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i

enlighet med revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing

(ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa

standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är

oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god

revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar

enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap

och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsför-

ordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits det

granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag

eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Vår revisionsansats

Revisionens inriktning och omfattning

Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå och

bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella rappor-

terna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören

och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga

redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts med utgångs-

punkt från antaganden och prognoser om framtida händelser, vilka

till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat

risken för att styrelsen och verkställande direktören åsidosätter den

interna kontrollen, och bland annat övervägt om det finns belägg

för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga

felaktigheter till följd av oegentligheter.

Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig gransk-

ning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella rapporterna som

helhet, med hänsyn tagen till bolagets och koncernens struktur,

redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch i vilken

koncernen verkar.

Väsentlighet

Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning

av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig grad av

säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några

väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av oegent-

ligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga om enskilt eller

tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut

som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna.

Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa

väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapportering som

helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde

vi revisionens inriktning och omfattning och våra granskningsåtgär-

ders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma effekten av

enskilda och sammantagna felaktigheter på de finansiella rappor-

terna som helhet.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som

enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för

revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den

aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för

revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och

koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalan-

den om dessa områden.

Särskilt betydelsefullt område

Intäktsredovisning

Nettoomsättningen uppgår till 3 292 MSEK och är en väsentlig post

i resultaträkningen.

Koncernen har olika intäktsslag som består av hyresintäkter och

närliggande intäktsflöden samt intäkter från detaljhandelsverksam-

heten från NK Retail.

De olika intäktsströmmarna har olika karaktär vilket leder till olika

processer för intäktsredovisning

För ytterligare beskrivning se redovisningsprinciper i not 1 samt

noterna 2 och 3 för detaljerade upplysningar och beskrivning av

området.

Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området

Våra revisionsåtgärder har omfattat, men inte uteslutande utgjorts

av nedan aktiviteter.

Vi har:

– Utvärderat koncernens processer för intäktsredovisning.

– Stickprovsvis testat ett urval kontroller i processen för

hyresintäkter.

– Utfört dataanalyser för att säkerställa att alla hyresavtal har

aviserats.

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Hufvudstaden AB (publ), org.nr 556012-8240

72 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

FINANSIELLA RAPPORTER / REVISIONSBERÄTTELSE

– Testat att ett urval av hyresaviseringar stämmer mot hyresavtal.

– Testat ett urval av kassatransaktioner mot köpebevis och

huvudbok.

– Utvärderat rutiner och processer för kassahantering

i detaljhandelsverksamheten.

Granskat informationen som presenteras i årsredovisningen och

bedömt att det ger tillräcklig information enligt regelverkens krav.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt

värde och uppgår till 48 099 MSEK per 31 december 2025. Värdet

av fastigheterna fastställs på basis av interna värderingar.

Viktiga antaganden i värderingarna är bland annat modellval,

marknadens avkastningskrav, långsiktig vakansgrad och hyres-

nivåer. För att kvalitetssäkra de interna värderingarna har före-

tagsledningen även inhämtat externa värderingar från oberoende

fastighetsvärderare för en delmängd av fastighetsbeståndet.

I alla värderingar som baseras på uppskattningar om framtida

utfall ﬁnns en inneboende osäkerhet i värdebedömningen.

För ytterligare beskrivning se redovisningsprinciper i not 1 samt

not 14 för detaljerade upplysningar och beskrivning av området.

Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området

Våra revisionsåtgärder har omfattat, men inte uteslutande utgjorts

av nedan aktiviteter.

Vi har:

– Utvärderat den interna värderingsprocessen.

– Stickprovsvis testat indata i ett urval interna värderingar.

– Kontrollberäknat ett urval fastighetsvärderingar.

– Utvärderat väsentliga antaganden inklusive direktavkastningskrav,

hyresnivåer och långsiktig vakansgrad.

– Stämt av de interna värderingarna mot de externa värderingar som

bolaget inhämtat. Därutöver har avstämning gjorts av de interna

värderingarna mot vår egen uppfattning av marknadens prissätt-

ning av liknande tillgångar.

Granskat informationen som presenteras i årsredovisningen och

bedömt att det ger tillräcklig information enligt regelverkens krav.

Annan information än årsredovisningen och

koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis-

ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–7,

10–35, 80–81 samt 90–113. Ersättningsrapporten som vi inhäm-

tade före datumet för denna revisionsberättelse utgör också annan

information. Det är styrelsen och verkställande direktören som har

ansvaret för annan information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis-

ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande

med bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernre-

dovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identi-

fieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning

är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid

denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat

under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar

innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna

information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller

en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har

inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret

för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och

att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad

gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder

så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören

ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig

för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte

innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen

ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen

av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten.

De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka

förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet

om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om

styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget,

upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ

till att göra något av detta.

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens

ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finan-

siella rapportering.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsre-

dovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller

några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlighe-

ter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller

våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men

är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god

revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig

felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av

oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt

eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska

beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och

koncernredovisningen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsre-

dovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsinspek-

tionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar.

Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Revisorns granskning av förvaltning och förslag till

disposition av bolagets vinst eller förlust

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen

har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direk-

törens förvaltning för Hufvudstaden AB (publ) för år 2025 samt av

förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt försla-

get i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och

verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar

enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är

oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god

revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkes etiska ansvar

enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 73

FINANSIELLA RAPPORTER / REVISIONSBERÄTTELSE

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner

beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning

innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är

försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens

verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av

moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov,

likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen

av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlö-

pande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och

att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen,

medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter

i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande

direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens

riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är

nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstäm-

melse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett

betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt

uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med

en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseleda-

mot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:

•

företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försum-

melse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller

•

på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,

årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av

bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är

att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt

med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti

för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige

alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan

föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag

till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med

aktiebolagslagen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av

förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats:

www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning

är en del av revisionsberättelsen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen

har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande

direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis-

ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering

(Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde-

pappersmarknaden för Hufvudstaden AB (publ) för år 2025.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade

kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format

som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalanden

Vi har utfört granskningen enligt FAR:s rekommendation RevR 18

Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna

rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi

är oberoende i förhållande till Hufvudstaden AB (publ) enligt god

revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar

enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamål-

senliga som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för

att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen

(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en

sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören

bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga

felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i

allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap.

4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval

av vår granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåt-

gärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i

ett format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti

för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisions-

sed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om

en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter

eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam-

mans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som

användare fattar med grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality

Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar

och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller

rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för

yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis

om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör

enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncern-

redovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland

annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i

rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna

kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande

direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåt-

gärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna,

men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den

interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av

ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande

direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av

att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en

avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den gran-

skade årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida

koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflö-

desanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i

enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.

74 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

FINANSIELLA RAPPORTER / REVISIONSBERÄTTELSE

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på

sidorna 84–89 och för att den är upprättad i enlighet med årsredo-

visningslagen.

Vår granskning har skett enligt FAR:s uttalande RevR 16 Revi-

sorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att

vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning

och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning

och omfattning som en revision enligt International Standards on

Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna

granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet

med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen

samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med års-

redovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i

överensstämmelse med årsredovisningslagen.

Revisorns yttrande avseende den lagstadgade

hållbarhetsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på

sidorna 5, 11, 32–35, 42–43 samt 95–107 och för att den är

upprättad i enlighet med årsredovisningslagen enligt den äldre

lydelsen som gällde före den 1 juli 2024.

Vår granskning har skett enligt FAR:s uttalande RevR 12 Revisorns

yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär

att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning

och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning

och omfattning som en revision enligt International Standards on

Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna

granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.

En hållbarhetsrapport har upprättats.

PricewaterhouseCoopers AB, Torsgatan 21, 113 97 Stockholm,

utsågs till Hufvudstaden AB (publ)s revisor av bolagsstämman den

20 mars 2025 och har varit bolagets revisor sedan 25 mars 2021.

Stockholm den 13 februari 2026

PricewaterhouseCoopers AB

Magnus Svensson Henryson

Auktoriserad revisor

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 75

FINANSIELLA RAPPORTER / REVISIONSBERÄTTELSE

2025 2024 2023 2022 2021

Resultaträkningar, mnkr

Nettoomsättning 3 292 3 179 2 962 2 746 2 488

Driftkostnader -347 -290 -278 -252 -226

Underhåll -31 -32 -46 -32 -26

Fastighetsskatt -237 -237 -236 -227 -204

Administration -143 -127 -113 -109 -106

Övriga segment, kostnader -900 -942 -819 -772 -582

Bruttoresultat 1 635 1 552 1 469 1 354 1 344

Central administration -60 -54 -53 -56 -58

Rörelseresultat före jämförelsestörande

poster och värdeförändringar 1 575 1 498 1 416 1 298 1 286

Jämförelsestörande poster – – 370 – –

Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -174 -603 -4 042 -209 2 579

Värdeförändringar räntederivat -2 -11 – – –

Rörelseresultat 1 400 884 -2 256 1 089 3 865

Finansiella intäkter och kostnader -344 -321 -279 -185 -139

Resultat före skatt 1 056 563 -2 535 904 3 726

Skatt -219 -198 608 -182 -771

Årets resultat 837 365 -1 927 722 2 955

Balansräkningar, mnkr

Tillgångar

Förvaltningsfastigheter 48 099 47 115 46 743 49 547 48 790

Övriga anläggningstillgångar 1 135 877 912 876 863

Omsättningstillgångar 952 882 789 812 1 446

Summa tillgångar 50 186 48 874 48 444 51 235 51 099

Eget kapital och skulder

Eget kapital 27 859 28 607 28 789 31 262 31 066

Räntebärande skulder 12 378 10 536 10 129 9 712 9 916

Övriga skulder och avsättningar 9 948 9 731 9 526 10 261 10 117

Summa eget kapital och skulder 50 186 48 874 48 444 51 235 51 099

Fastighetsbeståndet

Verkligt värde, mdkr 48,1 47,1 46,7 49,5 48,8

Taxeringsvärde, mdkr 24,2 24,2 23,6 23,5 20,9

Uthyrbar yta, 1 000 kvm 391,0 390,8 390,8 386,6 386,5

Hyresvakansgrad, % 8,6 7,1 8,8 7,0 7,3

Hyresvakansgrad exkl. utvecklingsprojekt, % 5,1 5,0 5,7 4,0 5,9

Ytvakansgrad, % 13,2 11,1 12,9 11,2 10,2

Ytvakansgrad exkl. utvecklingsprojekt, % 7,4 6,7 7,7 5,8 7,9

Investeringar i fastigheter, mnkr 1 158 975 1 238 966 574

Överskottsgrad, % 69,1 70,4 69,6 69,8 71,0

Driftnetto, mnkr 1 695,7 1 633,3 1 542,3 1 434,7 1 374,1

Driftnetto per kvm¹

)

4 337 4 179 3 946 3 712 3 556

)

Beräkningen har baserats på antal kvadratmeter vid årets utgång. Inklusive koncerninterna hyresintäkter.

Flerårsöversikt

76 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

NYCKELTAL / FLERÅRSÖVERSIKT

2025 2024 2023 2022 2021

Finansiella nyckeltal

Förvaltningsresultat efter skatt, mnkr 1 106 1 036 1 433 1 025 1 032

Förvaltningsresultat efter skatt (företagsspecifik), mnkr 1 106 1 036 1 063 1 025 1 032

Avkastning på eget kapital, % 3,0 1,3 -6,4 2,3 9,9

Avkastning på eget kapital, justerad, % 3,5 3,0 3,0 2,8 3,0

Avkastning på sysselsatt kapital, % 3,5 2,3 -5,6 2,6 9,8

Soliditet, %

56 59 59 61 61

Räntetäckningsgrad, ggr¹

)

4,5 4,5 4,9 7,7 9,3

Skuldsättningsgrad, ggr 0,4 0,4 0,3 0,3 0,3

Nettobelåningsgrad fastigheter, %¹

)

24,5 21,4 20,9 18,7 17,9

Bruttomarginal, % 49,7 48,8 49,6 49,3 54,0

Kassaflöde från den löpande verksamheten, mnkr 1 321 1 235 1 385 1 024 994

Årets kassaflöde, mnkr 100 90 -71 -729 398

Medelantal anställda 483 494 477 441 416

Data per aktie (inga utspädningseffekter finns)

Förvaltningsresultat efter skatt, kr 5,53 5,12 7,08 5,07 5,10

Förvaltningsresultat efter skatt (företagsspecifik), kr 5,53 5,12 5,25 5,07 5,10

Årets resultat, kr 4,18 1,80 -9,53 3,57 14,61

Utdelning, kr 2,90

2,80 2,70 2,70 2,60

Utdelningsandel, % 58

61 61 62 58

Eget kapital, kr 143,38 141,40 142,30 154,53 153,56

Fastigheternas verkliga värde, kr 247,54 232,89 231,05 244,91 241,17

Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr 6,60 6,11 6,85 5,06 4,91

Årets kassaflöde, kr 0,50 0,45 -0,35 -3,60 1,97

Börskurs serie A vid årets slut, kr 124,00 121,10 142,10 148,30 135,20

P/E-tal, ggr 29,7 67,3 -14,9 41,5 9,3

Börskurs/eget kapital, % 86,5 85,6 99,9 96,0 88,0

Direktavkastning, % 2,3

2,3 1,9 1,8 1,9

Långsiktigt substansvärde, kr 189 185 185 201 199

Aktuellt substansvärde, kr 178 174 175 189 188

Avyttringsvärde, kr 143 141 142 155 154

Antal utestående aktier vid årets slut 194 306 933 202 306 933 202 306 933 202 306 933 202 306 933

Genomsnittligt antal utestående aktier under året 200 074 140 202 306 933 202 306 933 202 306 933 202 306 933

Totalt antal aktier vid årets slut 211 271 933 211 271 933 211 271 933 211 271 933 211 271 933

)

Hufvudstaden presenterar vissa finansiella mått som inte definieras enligt IFRS, så kallade alternativa nyckeltal. Syftet med dessa är att beskriva verksamhetens utveckling och öka jämförbarheten mellan perioder. De nyckeltal som

klassificerats som alternativa nyckeltal definieras på sidan 82 och härledning återfinns på sidorna 78–79.

)

Enligt styrelsens förslag.

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 77

NYCKELTAL / FLERÅRSÖVERSIKT

Härledning av alternativa nyckeltal

Hufvudstaden tillämpar European Securities and Market Authority’s

(ESMA) riktlinjer för alternativa nyckeltal. Vissa av nyckeltalen som

redovisas är alternativa nyckeltal, det vill säga ett finansiellt mått

som inte definieras enligt IFRS eller årsredovisningslagen och

som används för att beskriva verksamhetens utveckling och öka

jämförbarheten mellan perioder. Definitioner till nyckeltal återfinns

i Definitioner och ordlista, se sidan 82. Nedan presenteras härled-

ning av alternativa nyckeltal.

Mnkr

Helår

2025

Helår

2024

Helår

2023

Helår

2022

Helår

2021

Nettovinst från den löpande verksamheten

Resultat före skatt 1 056 563 -2 535 904 3 726

Återläggning jämförelsestörande poster och värdeförändringar 176 613 3 672 209 -2 579

Schablonberäknad bolagsskatt -254 -242 -234 -229 -236

Nettovinst från den löpande verksamheten 978 934 903 884 911

Avkastning på eget kapital, justerad

Årets resultat efter skatt 837 365 -1 927 722 2 955

Återläggning jämförelsestörande poster och värdeförändringar 176 613 3 672 209 -2 579

Återläggning skatt på jämförelsestörande poster och

värdeförändringar -36 -126 -833 -43 531

Årets resultat, justerad 977 852 912 888 907

Genomsnittligt eget kapital 28 233 28 698 30 026 31 164 29 842

Avkastning på eget kapital, justerad, % 3,5 3,0 3,0 2,8 3,0

Soliditet

Eget kapital 27 859 28 607 28 789 31 262 31 066

Balansomslutning 50 186 48 874 48 444 51 235 51 099

Soliditet, % 56 59 59 61 61

Nettoskuld

Långfristiga räntebärande skulder 8 250 7 100 7 300 6 500 7 000

Långfristiga leasingskulder 1 020 728 721 703 707

Kortfristiga räntebärande skulder 3 100 2 700 2 100 2 500 2 200

Kortfristiga leasingskulder 8 8 8 9 9

Likvida medel -572 -473 -382 -453 -1 182

Nettoskuld 11 805 10 063 9 747 9 259 8 734

Nettobelåningsgrad fastigheter

Nettoskuld 11 805 10 063 9 747 9 259 8 734

Redovisat värde fastigheter 48 099 47 115 46 743 49 547 48 790

Nettobelåningsgrad fastigheter, % 24,5 21,4 20,9 18,7 17,9

Räntetäckningsgrad

Resultat före skatt 1 056 563 -2 535 904 3 726

Återläggning jämförelsestörande poster och värdeförändringar 176 613 3 672 209 -2 579

Räntekostnader 351 335 289 166 139

Summa 1 582 1 511 1 426 1 279 1 286

Räntekostnader 351 335 289 166 139

Räntetäckningsgrad, ggr 4,5 4,5 4,9 7,7 9,3

78 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

NYCKELTAL / ALTERNATIVA NYCKELTAL

Mnkr

Helår

2025

Helår

2024

Helår

2023

Helår

2022

Helår

2021

Förvaltningsresultat efter skatt

Rörelseresultat 1 400 884 -2 256 1 089 3 865

Återläggning av värdeförändringar 176 613 4 042 209 -2 579

Finansiella intäkter och kostnader -344 -321 -279 -185 -139

Förvaltningsresultat 1 231 1 176 1 507 1 113 1 147

Aktuell skatt förvaltningsresultat -125 -140 -74 -88 -115

Förvaltningsresultat efter skatt 1 106 1 036 1 433 1 025 1 032

Återläggning av jämförelsestörande poster – – -370 – –

Förvaltningsresultat efter skatt (företagsspecifik) 1 106 1 036 1 063 1 025 1 032

Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner 200,1 202,3 202,3 202,3 202,3

Förvaltningsresultat efter skatt per aktie, kr 5,53 5,12 7,08 5,07 5,10

Förvaltningsresultat efter skatt (företagsspecifik)

per aktie, kr 5,53 5,12 5,25 5,07 5,10

Substansvärde

Antal utestående aktier, miljoner 194,3 202,3 202,3 202,3 202,3

Eget kapital enligt balansräkning 27 859 28 607 28 789 31 262 31 066

Återläggning

Derivat enligt balansräkningen 12 11 – – –

Uppskjuten skatt¹

)

8 915 8 757 8 696 9 373 9 274

Långsiktigt substansvärde 36 786 37 375 37 485 40 635 40 340

Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 189 185 185 201 199

Avdrag

Immateriella tillgångar -33 -63 -95 -89 -97

Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5% -2 164 -2 126 -2 111 -2 275 -2 251

Aktuellt substansvärde 34 590 35 186 35 279 38 271 37 992

Aktuellt substansvärde per aktie, kr 178 174 175 189 188

Återläggning

Derivat enligt ovan -12 -11 – – –

Immateriella tillgångar enligt ovan 33 63 95 89 97

Uppskjuten skatt i sin helhet -6 751 -6 631 -6 585 -7 098 -7 023

Avyttringsvärde 27 859 28 607 28 789 31 262 31 066

Avyttringsvärde per aktie, kr 143 141 142 155 154

Hyresvakansgrad

Hyresvärde vakant yta, totalt 227 179 211 155 154

Hyresvärde vakant yta, projekt 91 54 74 68 29

Hyresvärde, totalt 2 628 2 513 2 381 2 214 2 095

Hyresvakansgrad, % 8,6 7,1 8,8 7,0 7,3

Hyresvakansgrad projekt, % 3,5 2,1 3,1 3,0 1,4

Hyresvakansgrad exklusive projekt, % 5,1 5,0 5,7 4,0 5,9

)

Uppskjuten skatt enligt balansräkning avseende förvaltningsfastigheter och nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavgälder.

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 79

NYCKELTAL / ALTERNATIVA NYCKELTAL

Affärsområden i siffror

Fastighetsdata Affärsområde Stockholm Affärsområde NK Affärsområde Göteborg Fastighetsförvaltningen totalt

31 december

2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024

Antal fastigheter 22 22 3 3 3 4 28 29

Uthyrbar yta, kvm 211 072 210 867 91 196 91 249 88 728 88 662 390 996 390 778

(varav kontor) (136 060) (135 587) (17 764) (17 742) (49 198) (49 205) (203 022) (202 534)

(varav butik och restaurang) (42 708) (43 002) (35 616) (35 553) (31 305) (31 232) (109 629) (109 787)

Årshyra, mnkr 1 656 1 587 574 531 398 395 2 628 2 381

Hyresvakansgrad, % 6,7 4,9 6,4 4,5 19,9 19,4 8,6 8,8

Ytvakansgrad, % 8,5 6,2 6,9 4,4 30,6 29,5 13,2 12,9

Antal uthyrbara garageplatser 619 619 665 665 51 51 1 335 1 335

Uthyrbar yta och årshyra Affärsområde Stockholm Affärsområde NK Affärsområde Göteborg Fastighetsförvaltningen totalt

31 december 2025

Yta, kvm

Årshyra,

mnkr Yta, kvm

Årshyra,

mnkr Yta, kvm

Årshyra,

mnkr Yta, kvm Årshyra, mnkr

Kontor 136 060 1 195 17 764 140 49 198 194 203 022 1 529

Butik och restaurang 42 708 405 35 616 368 31 305 188 109 629 961

Lager och övrigt 12 749 25 16 302 33 4 932 10 33 983 68

Garage 18 451 28 21 514 33 1 275 2 41 240 63

Bostäder 1 104 3 0 0 2 018 4 3 122 7

Totalt 211 072 1 656 91 196 574 88 728 398 390 996 2 628

Yt- och hyresvakans Affärsområde Stockholm Affärsområde NK Affärsområde Göteborg Fastighetsförvaltningen totalt

31 december 2025

Ytvakans,

kvm

Hyresvakans,

mnkr

Ytvakans,

kvm

Hyres vakans,

mnkr

Ytvakans,

kvm

Hyres vakans,

mnkr

Ytvakans,

kvm

Hyres vakans,

mnkr

Kontor 13 544 101,7 973 7,2 16 779 49,5 31 296 158,4

Butik och restaurang 666 2,8 4 279 26,7 5 454 22,1 10 399 51,6

Lager och övrigt 2 786 4,2 1 030 2,6 2 112 3,3 5 928 10,1

Garage 593 0,6 0 0,0 1 275 1,9 1 868 2,5

Bostäder 431 1,7 0 0,0 1 540 2,5 1 971 4,2

Totalt 18 020 111,0 6 282 36,5 27 160 79,3 51 462 226,8

Affärsområde Stockholm Affärsområde NK Affärsområde Göteborg Fastighetsförvaltningen totalt

2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024

Fastighetsbeståndet

(jämförbart bestånd) Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm

Bruttohyror inklusive

serviceintäkter 1 643,7 7 787 1 595,6 7 567 646,1 7 085 520,3 5 702 416,5 4 694 412,0 4 647 2 706,3 6 922 2 527,9 6 469

(varav fastighets-

skattetillägg) (146,7) (695) (142,6) (676) (38,9) (427) (40,7) (446) (26,2) (295) (28,7) (324) (211,8) (542) (212,0) (543)

Hyresförluster

vakanta lokaler -104,7 -496 -92,4 -438 -58,3 -639 -30,7 -336 -80,9 -912 -81,6 -920 -243,9 -624 -204,7 -524

Kundförluster -2,9 -14 -0,6 -3 -6,7 -73 -1,9 -21 -0,1 -1 -2,1 -24 -9,7 -25 -4,6 -12

Nettoomsättning 1 536,1 7 277 1 502,6 7 126 581,1 6 373 487,7 5 345 335,5 3 781 328,3 3 703 2 452,7 6 273 2 318,6 5 933

Driftkostnader -96,0 -455 -89,0 -422 -207,4 -2 274 -154,8 -1 696 -43,5 -490 -45,7 -515 -346,9 -887 -289,5 -741

Underhåll -17,8 -84 -11,9 -56 -8,6 -94 -16,9 -185 -4,1 -46 -2,9 -33 -30,5 -78 -31,7 -81

Fastighetsskatt -158,7 -752 -156,3 -741 -44,1 -484 -44,8 -491 -34,1 -384 -36,4 -411 -236,9 -606 -237,5 -608

Administration -59,4 -281 -56,7 -269 -59,0 -647 -48,4 -530 -24,3 -274 -21,5 -242 -142,7 -365 -126,6 -324

Summa fastighets-

kostnader -331,9 -1 572 -313,9 -1 488 -319,1 -3 499 -264,9 -2 903 -106,0 -1 194 -106,5 -1 202 -757,0 -1 936 -685,3 -1 754

Bruttoresultat 1 204,2 5 705 1 188,7 5 638 262,0 2 874 222,8 2 442 229,5 2 587 221,8 2 501 1 695,7 4 337 1 633,3 4 179

80 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

NYCKELTAL / AFFÄRSOMRÅDEN I SIFFROR

Löptidsanalys¹

)

31 december 2025

Antal kontrakt 2026 2027 2028 2029 2030 2031- Totalt

Affärsområde Stockholm

Kontor 39 42 44 44 20 29 218

Butiker 24 22 15 21 7 16 105

Övrigt 365 162 69 46 23 45 710

Summa 428 226 128 111 50 90 1 033

Andel, % 41,5 21,9 12,4 10,8 4,8 8,6 100,0

Affärsområde NK

Kontor 2 2 3 1 3 4 15

Butiker 27 26 27 9 10 1 100

Övrigt 43 21 32 11 7 2 116

Summa 72 49 62 21 20 7 231

Andel, % 31,2 21,2 26,8 9,1 8,7 3,0 100,0

Affärsområde Göteborg

Kontor 5 6 10 8 1 10 40

Butiker 14 18 13 7 6 12 70

Övrigt 34 23 29 9 7 11 113

Summa 53 47 52 24 14 33 223

Andel, % 23,8 21,1 23,3 10,7 6,3 14,8 100,0

Hufvudstaden totalt

Kontor 46 50 57 53 24 43 273

Butiker 65 66 55 37 23 29 275

Övrigt 442 206 130 66 37 58 939

Summa 553 322 242 156 84 130 1 487

Andel, % 37,2 21,7 16,3 10,5 5,6 8,7 100,0

Årshyra, mnkr 2026 2027 2028 2029 2030 2031- Totalt

Affärsområde Stockholm

Kontor 150,5 171,9 166,4 145,0 105,4 402,5 1 141,7

Butiker 54,1 58,8 28,5 102,0 26,6 89,0 359,0

Övrigt 18,8 7,9 23,8 18,7 5,9 18,4 93,5

Summa 223,4 238,6 218,7 265,7 137,9 509,9 1 594,2

Andel, % 14,0 15,0 13,7 16,7 8,6 32,0 100,0

Affärsområde NK

Kontor 14,1 11,0 15,7 8,8 16,2 63,4 129,2

Butiker 38,8 46,0 92,3 33,0 42,8 0,8 253,7

Övrigt 6,3 9,6 5,2 1,9 3,0 0,0 26,0

Summa 59,2 66,6 113,2 43,7 62,0 64,2 408,9

Andel, % 14,5 16,3 27,7 10,7 15,1 15,7 100,0

Affärsområde Göteborg

Kontor 12,1 32,2 43,9 54,8 2,2 87,5 232,7

Butiker 27,9 45,2 43,0 18,4 15,8 31,1 181,4

Övrigt 3,4 5,7 7,9 2,5 0,8 7,1 27,4

Summa 43,4 83,1 94,8 75,7 18,8 125,7 441,5

Andel, % 9,8 18,8 21,5 17,1 4,3 28,5 100,0

Hufvudstaden totalt

Kontor 176,7 215,1 226,0 208,6 123,8 553,4 1 503,6

Butiker 120,8 150,0 163,8 153,4 85,2 120,9 794,1

Övrigt 28,5 23,2 36,9 23,1 9,7 25,5 146,9

Summa 326,0 388,3 426,7 385,1 218,7 699,8 2 444,6

Andel, % 13,3 15,9 17,4 15,8 9,0 28,6 100,0

)

Inklusive kontrakt tecknade för framtida inﬂyttning/ikraftträdande varvid motsvarande nu gällande hyra exkluderats.

)

Exklusive vakanta ytor samt ytor som disponeras internt inom koncernen.

)

Exklusive bostadskontrakt.

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 81

NYCKELTAL / AFFÄRSOMRÅDEN I SIFFROR

Definitioner och ordlista

Finans

Aktuellt substansvärde. Redovisat eget kapital med återläggning av derivat och

avdrag för immateriella tillgångar, justerat för verklig bedömd uppskjuten skatt

istället för nominell uppskjuten skatt.

Avkastning på eget kapital. Årets resultat efter skatt i förhållande till genom-

snittligt eget kapital.

Avkastning på eget kapital, justerad. Årets resultat efter skatt exklusive skatte-

justerade jämförelsestörande poster och värdeförändringar i förhållande till

genomsnittligt eget kapital.

Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat före skatt plus finansiella kostnader

i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital.

Avyttringsvärde. Redovisat eget kapital.

Bruttomarginal. Bruttoresultat i förhållande till nettoomsättning.

Central administration. Kostnader för koncernledning, koncernstaber, upprätt-

hållande av bolagets marknadsnotering samt övriga för bolaget gemensamma

kostnader.

Förvaltningsresultat. Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och

värdeförändringar minus finansiella intäkter och kostnader.

Förvaltningsresultat efter skatt. Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell

skatt. Rörelseresultat före värdeförändringar med avdrag för finansiella intäk-

ter och kostnader samt beräknad aktuell skatt exklusive underskottsavdrag.

Avdragen skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga

avdragsgilla avskrivningar och investeringar.

Förvaltningsresultat efter skatt (företagsspecifik). Företagsspecifikt förvalt-

ningsresultat efter avdrag för nominell skatt. Rörelseresultat före jämförelse-

störande poster och värdeförändringar med avdrag för finansiella intäkter och

kostnader samt beräknad aktuell skatt exklusive underskottsavdrag. Avdragen

skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla

avskrivningar och investeringar.

Genomsnittligt eget kapital. Medeltalet av ingående och utgående eget kapital

för året.

Genomsnittlig effektiv ränta. Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för

samtliga krediter i låneportföljen vid årets utgång.

Jämförelsestörande poster. Poster av engångskaraktär och som försvårar

jämförbarheten mellan två givna perioder.

Långsiktigt substansvärde. Redovisat eget kapital med återläggning av

räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning exklusive uppskjuten

skatt på andra tillgångar och/eller skulder än förvaltningsfastigheter och

nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavgälder.

MTN-program. Medium Term Note. Ett obligationsprogram med en löptid

på1–15 år.

Nettobelåningsgrad fastigheter. Nettoskuld i förhållande till fastigheternas

redovisade värde.

Nettoskuld. Räntebärande skulder inklusive leasingskulder och beslutad

utdelning minus kortfristiga placeringar samt likvida medel.

Nettovinst från löpande verksamhet. Resultat före skatt, exklusive värdeför-

ändringar och jämförelsestörande poster, belastat med schablonberäknad

bolagsskatt.

Räntetäckningsgrad. Resultat efter ﬁnansiella poster exklusive jämförelse-

störande poster och värdeförändringar plus finansiella kostnader i förhållande

till finansiella kostnader.

Skatt. Koncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.

Skuldsättningsgrad. Nettoskuld i förhållande till eget kapital vid årets utgång.

Soliditet. Eget kapital vid årets utgång i förhållande till balansomslutning.

Sysselsatt kapital. Balansomslutningen minskad med icke räntebärande

skulder och uppskjutna skatteskulder.

Överskottsgrad. Driftnetto i procent av nettoomsättning fastighetsförvaltning

inklusive koncerninterna hyror.

Aktie

Direktavkastning. Utdelning per aktie i förhållande till börskurs vid årets

utgång.

Eget kapital per aktie. Eget kapital i förhållande till antalet utestående aktier

vid årets slut.

Free float. Aktier tillgängliga för handel exklusive aktier som innehas av

kontrollerande ägare.

Förvaltningsresultat efter skatt (företagsspecifik) per aktie. Förvaltningsresultat

efter skatt (företagsspecifik) i förhållande till genomsnittligt antal utestående

aktier under året.

Förvaltningsresultat efter skatt per aktie. Förvaltningsresultat efter skatt i förhål-

lande till genomsnittligt antal utestående aktier under året.

Genomsnittligt antal utestående aktier. Vägt genomsnittligt antal utestående

aktier under året.

Kassaﬂöde från den löpande verksamheten per aktie. Kassaﬂöde från den

löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier

under året.

P/E-tal. Börskurs vid årets utgång i förhållande till årets resultat per aktie.

Resultat per aktie. Årets resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt

antal utestående aktier under året.

Utdelningsandel. Utdelning i förhållande till nettovinst från den löpande

verksamheten.

Utestående aktier. Samtliga aktier minskat med av bolaget återköpta aktier.

Årets kassaﬂöde per aktie. Årets kassaﬂöde i förhållande till genomsnittligt

antal utestående aktier under året.

Fastighet

Bruttohyra. Deﬁnieras som kontrakterad hyra exklusive tillägg för förbruk-

ningsavgifter samt inklusive bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.

CBD. Central Business District. En stads mest centrala del för kommersiella

kontors- och butiksfastigheter.

Direktavkastning fastigheter. Driftnetto i förhållande till verkligt värde på

fastigheter.

Driftnetto. Nettoomsättning fastighetsförvaltning inklusive koncerninterna

hyror minus fastighetsförvaltningens kostnader.

Fastighetsskattetillägg. Ersättning från hyresgäster för fastighetsskatt.

Hyresförluster. Intäktsbortfall till följd av vakanta lokaler.

Hyresvakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande

till total årshyra.

Hyresvakansgrad exklusive utvecklingsprojekt. Vakant yta uppskattad till

marknadshyra i förhållande till total årshyra. Pågående utvecklingsprojekt är

exkluderade.

Jämförbart bestånd. Under året avyttrade fastigheter exkluderas. Under året

förvärvade fastigheter medtages och föregående år justeras för motsvarande

period.

Marknadsvärde fastigheter. Det belopp fastigheterna skulle kunna överlåtas till,

under förutsättning att transaktionen görs mellan parter som är oberoende av

varandra och som har ett intresse av att den genomförs. I redovisningstermer

kallas detta för verkligt värde.

Nyuthyrning. Under året tecknat hyresavtal med ny hyresgäst, annan än den

hyresgäst som hyrde lokalen dessförinnan, eller för lokal som tidigare varit

vakant.

Omförhandling. Nytt eller förlängt hyresavtal med beﬁntlig hyresgäst, vars

tidigare avtal löpt ut.

Omsättningshyrestillägg. Hyra utöver garanterad minimihyra, som baseras på

en butiks eller restaurangs omsättning.

Uthyrbar yta. Total yta som är tillgänglig för uthyrning.

Verkligt värde. Fastigheternas uppskattade marknadsvärde.

Ytvakansgrad. Vakant yta i kvadratmeter i förhållande till total uthyrbar yta.

Årshyra. Bruttohyra inklusive tillägg för förbrukningsavgifter vid årets utgång

uppräknad till årsbasis. Vakanta lokaler redovisas till marknadshyra.

I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar exakt.

82 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

NYCKELTAL / DEFINITIONER OCH ORDLISTA

Hästhuvudet 13

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 83

NYCKELTAL / DEFINITIONER OCH ORDLISTA

Regelverk

Hufvudstaden AB är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i

Stockholm som sedan 1938 är noterat på Stockholmsbörsen,

Nasdaq Stockholm. Bolagsstyrningen i Hufvudstaden utgår bland

annat från bolagsordningen, Aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms

regelverk för emittenter, Svensk kod för bolagsstyrning (Koden)

samt andra tillämpliga lagar och regler. Bolagsstyrningsrapport

upprättas i enlighet med Årsredovisningslagen och Koden.

Hufvudstaden följer Koden med avvikelse för bestämmelser om

valberedning. Avvikelsen förklaras mer detaljerat nedan. Inga över-

trädelser av tillämpliga börsregler har förekommit.

Aktieägare

Hufvudstaden har gett ut två aktieslag, A-aktier och C-aktier. A-

aktien berättigar till en röst och C-aktien till tio röster. Det finns inga

begränsningar i bolagsordningen avseende möjligheten att överlåta

aktier eller rösträtt på stämman. Hufvudstadens A-aktie är noterad

på Nasdaq Stockholm, bolagets C-aktie är inte noterad. Båda aktie-

slagen har lika rätt till andel i bolagets tillgångar och resultat.

Den 31 december 2025 hade Hufvudstaden 30 844 aktieägare.

Största ägare är L E Lundbergföretagen AB med totalt 49,1 procent

av utestående aktier och 88,9 procent av rösterna. Ett koncernför-

hållande råder mellan L E Lundbergföretagen AB (organisations-

nummer 556056-8817), med säte i Stockholm, och Hufvudstaden

AB. Utöver L E Lundbergföretagen AB finns ingen ägare i bolaget

som direkt eller indirekt innehar aktier vars röstetal representerar en

tiondel eller mer av rösterna i bolaget.

Enligt ett omvandlingsförbehåll i bolagsordningen har C-aktie-

ägare rätt att begära omvandling av sina C-aktier till A-aktier. Under

året har omvandling skett av 400 220 C-aktier till A-aktier.

Med undantag för sedvanligt krav på börsnotering i bolagets

kreditavtal finns det, såvitt bolaget känner till, inga övriga avtal vars

giltighet skulle påverkas av ett offentligt uppköpserbjudande.

Återköp av egna aktier

Sedan årsstämman 2003 har styrelsen haft stämmans bemyndi-

gande att återköpa aktier av serie A, dock högst 10 procent av samt-

liga aktier i bolaget. Mandatet förnyades vid årsstämman 2025. Sty-

relsen beslutade den 21 augusti 2025 att utnyttja återköpsmandatet i

syfte att justera kapitalstrukturen för att därigenom skapa ökat värde

för bolagets aktieägare. Under 2025 återköptes 8 000 000 A-aktier

för 1 018 mnkr vilket motsvarar en snittkurs på127,22 kronor per

aktie. Totalt eget innehav per den 31 december 2025 uppgick till

16 965 000 A-aktier, motsvarande 8,0 procent av samtliga emitterade

aktier.

Bolagsstämma

Aktieägares rätt att besluta i Hufvud stadens angelägenheter utövas

vid bolagsstämman som är Hufvudstadens högsta beslutande organ.

Aktieägare som är registrerade i aktieboken per avstämningsdagen

och har anmält deltagande i tid, har rätt att delta och rösta vid års-

stämman personligen eller genom ombud.

Aktieägare vars aktier är förvaltar registrerade måste, för att

kunna utöva rösträtt på årsstämman, tillfälligt omregistrera sina

aktier i eget namn, enligt vad som följer av kallelsen till årsstämman.

Beslut vid stämman fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor

föreskriver dock aktiebolagslagen att ett förslag ska godkännas av

en högre andel av de på stämman företrädda och avgivna rösterna.

Enskilda aktieägare som önskar få ett ärende behandlat på stäm-

man, kan begära det hos Hufvudstadens styrelse under särskild

adress, som publiceras på hufvudstaden.se i god tid före kallelse-

tiden för stämman.

Årsstämma ska hållas i Stockholm inom sex månader efter räken-

skapsårets slut. Vid årsstämman beslutas i frågor avseende bland

annat fastställande av resultat- och balansräkningar, utdelning,

ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och VD, val av styrelse-

ledamöter, styrelse ordförande och revisorer samt ersättning till

styrelse och revisorer, principer för ersättning till ledande befatt-

ningshavare, godkännande av ersättningsrapport och ändringar av

bolagsordningen. Kallelse till årsstämma sker genom annonsering

i Post- och Inrikes Tidningar samt på hufvudstaden.se. Att kallelse

skett ska annonseras i Dagens Nyheter.

Vid årsstämman den 20 mars 2025 deltog 344 aktieägare som

representerade 94 procent av rösterna. Årsstämman beslutades att

fastställa den framlagda resultat- och balansräkningen samt kon-

cernresultat- och koncernbalansräkningen och att lämna utdelning

om 2,80 kronor per aktie till aktieägarna. Stämman beviljade styrel-

seledamöterna och VD ansvarsfrihet samt beslutade om arvode till

styrelseledamöter och revisorer. Vidare omvaldes samtliga styrelse-

ledamöter och revisorer samt omvaldes Fredrik Lundberg till styrel-

sens ordförande. Samtliga val gäller för tiden intill slutet av nästa

årsstämma. Slutligen beslutade stämman att godkänna ersättnings-

rapporten för 2024 samt bemyndigade styrelsen att besluta om

förvärv och överlåtelse av egna aktier av serie A.

Årsstämma 2026 hålls i Stockholm den 19 mars 2026.

Nominering och val av styrelse och revisorer

Enligt bolagsordningen ska styrelsen bestå av lägst fem och högst

tio ledamöter. Ledamöterna väljs på årsstämma för tiden intill slutet

av den första årsstämma som hålls efter det år då styrelseleda moten

utsågs. Med hänsyn till den koncentrerade ägarbilden finns ingen

valberedning utsedd i Hufvudstaden. Valberedningens uppgift,

att bereda stämmans beslut i val- och arvodesfrågor, fullgörs dock

av Hufvudstadens huvudägare, L E Lundbergföretagen AB.

Hufvudstadens förfarande avseende valberedning är en avvikelse

från Koden. Huvudägaren lämnar förslag på ordförande vid års-

stämma, styrelse, styrelseordförande och styrelsearvoden. Förslag

på revisor samt revisionsarvode framläggs av styrelsen. Övriga aktie-

ägare har möjlighet att lämna nomineringsförslag under adress som

framgår på hufvudstaden.se. Förslagen offentliggörs senast i sam-

band med kallelsen till årsstämman.

Huvudägaren har tillämpat punkt 4.1 i Koden som mångfalds-

policy innebärande att styrelsen ska ha en med hänsyn till bolagets

verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt ändamåls-

enlig sammansättning, präglad av mångsidighet och bredd, avse-

ende de bolagsstämmovalda ledamöternas kompetens, erfarenhet

och bakgrund samt att en jämn könsfördelning ska eftersträvas.

Inför sitt förslag till styrelseval inför årsstämman 2026 har huvudä-

garen gjort en bedömning av huruvida den nuvarande styrelsen är

ändamålsenligt sammansatt, bland annat med ledning av tillämpliga

Bolagsstyrningsrapport

84 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

BOLAGSSTYRNING / BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

delar av den utvärdering av styrelsens arbete som görs årligen. För-

slaget framgår av kallelsen till årsstämman.

Styrelsens sammansättning

Styrelsens ledamöter väljs årligen av årsstämman för tiden intill dess

nästa årsstämma hållits. Årsstämman 2025 beslutade omval av

samtliga styrelseledamöter samt ordförande, innebärande att nio

ledamöter valdes, varav tre kvinnor och sex män. Styrelsens ordfö-

rande är sedan 1998 Fredrik Lundberg.

Av de nio stämmovalda ledamöterna bedöms fem som oberoende

i förhållande till bolagets största aktieägare. VD är den enda styrel-

seledamot som arbetar operativt i bolaget och är att betrakta som

icke oberoende i förhållande till bolaget. Styrelsens sammansättning

uppfyller därmed Kodens krav på oberoende. I tabell nedan framgår

ledamöternas roll, oberoende samt närvaro. För en närmare presenta-

tion av styrelseledamöterna se sidorna 88–89. En utom stående

advokat anlitas som styrelsens sekreterare.

Aktieägare genom årsstämman

Styrelse och revisionsutskott

Hufvudstadens styrningsstruktur

Rapportering

Val av revisor

VD och koncernledning

Val av styrelse

Revisorer

Styrelsens ansvar

Styrelsen har ett övergripande ansvar för koncernens organisation

och förvaltning samt för att kontrollen av bokföringen, medelsförvalt-

ningen och ekonomiska förhållanden i övrigt är betryggande. Styrel-

sen fattar beslut i frågor avseende koncernens övergripande mål,

strategiska inriktning och policyer liksom viktigare frågor som rör

finansiering, förvärv, avyttringar och investeringar. Till styrelsens

övriga uppgifter hör bland annat att:

•

Fortlöpande följa och bedöma bolagets ekonomiska situation

och affärsmässiga utveckling.

•

Fortlöpande utvärdera bolagets operativa ledning och VD:s

arbete.

•

Ansvara för att det finns en tillfredsställande kontroll av bolagets

efterlevnad av lagar och andra regler samt löpande utvärdera

bolagets system för intern kontroll och riskhantering.

•

Fastställa erforderliga riktlinjer för bolagets uppträdande i sam-

hället i syfte att säkerställa dess långsiktigt värdeskapande för-

måga.

Styrelsens arbete följer en av styrelsen fastställd arbetsordning,

vilken ger ramen för beslut avseende investeringar, finansiering, eko-

nomiska rapporter samt övriga frågor av strategisk karaktär. Arbets-

ordningen reglerar även styrelsens respektive VD:s åligganden samt

arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD. Arbets ordningens rele-

vans och aktualitet ses över varje år.

Styrelsens ordförande leder styrelsearbetet och har kontinuerlig

kontakt med VD för att löpande kunna följa koncernens verksamhet

och utveckling. Ordföranden samråder med VD i strategiska frågor

och företräder bolaget i ägarfrågor samt förmedlar eventuella syn-

punkter från aktieägare till styrelsen.

Styrelsens ordförande tillser att nya styrelseledamöter erhåller

lämplig utbildning och att styrelsens arbete utvärderas en gång per

år. Utvärderingen görs genom att varje styrelseledamot fyller

i en enkät. Svaren sammanställs av ord föranden som redovisar resul-

tatet för styrelsen. Styrelsen upptar därefter en diskussion.

Styrelsen utvärderar även VD:s arbete, utan att denne närvarar, samt

godkänner de väsentliga uppdrag VD har utanför bolaget.

Styrelsens arbete

Under 2025 hade styrelsen sju sammanträden, varav ett var konsti-

tuerande. Ekonomisk och finansiell rapportering samt redovisning

av affärsområdenas verksamhet framläggs vid varje styrelsemöte.

Dessutom tas väsentliga frågor av principiell eller stor ekonomisk

betydelse upp vid varje ordinarie sammanträde. Styrelsearbetet har

under året särskilt inriktats på strategidiskussioner, konjunktur- och

finansieringsfrågor, fastighetsvärdering samt förvärv och investe-

ringar. Några övriga ärenden som behandlats är återköp av egna

Ledamöter Roll i styrelse Revisionsutskott

Oberoende i

förhållande

till bolaget

Oberoende i

förhållande

till ägare Närvaro styrelse 1⁾

Närvaro

revisionsutskott 2⁾

Fredrik Lundberg Ordförande Ja Nej 7 av 7

Claes Boustedt Ledamot Ja Nej 7 av 7

Peter Egardt Ledamot Ja Ja 7 av 7

Liv Forhaug Ledamot Ja Ja 7 av 7

Louise Lindh Ledamot Ordförande Ja Nej 7 av 7 2 av 2

Katarina Ljungqvist Ledamot Ledamot Ja Ja 7 av 7 2 av 2

Anders Nygren Ledamot, VD Nej (anställd) Ja 7 av 7

Fredrik Persson Ledamot Ledamot Ja Ja 7 av 7 2 av 2

Sten Peterson Ledamot Ja Nej 7 av 7

Under året har sju styrelsemöten hållits, varav fem efter årsstämman.

Revisionsutskottet inrättades hösten 2025 och har hållit två möten.

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 85

BOLAGSSTYRNING / BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

aktier, större pågående projekt, däribland utvecklingsprojektet

Johanna, hållbarhetsfrågor och hållbarhetsrapportering samt tillsät-

tande av ett revisionsutskott. Tjänstemän i bolaget deltar i styrelsens

sammanträden såsom föredragande.

Bolagets revisor deltog vid styrelsemötet i februari, då årsredo-

visningen för 2024 godkändes, och vid styrelsemötet i augusti i

samband med styrelsens behandling av bolagets halvårsrapport.

Revisionsutskott

Styrelsen beslutade i augusti 2025 att inrätta ett revisionsutskott

och fastställa en instruktion som definierar utskottets arbetsuppgif-

ter. Revisionsutskottets uppgift är bland annat att förbereda och

övervaka frågor rörande bolagets finansiella rapportering, hållbar-

hetsrapportering, riskhantering, eventuell internrevision, redovisning,

interna kontroll och revision. Tiden innan revisionsutskottet inrätta-

des hanterades dessa frågor inom ramen för det ordinarie styrelse-

arbetet. Hufvudstadens revisionsutskott har utsetts av styrelsen och

består av Louise Lindh, ordförande, Katarina Ljungqvist och Fredrik

Persson. Revisionsutskottet har sammanträtt två gånger. Bolagets

revisor och företrädare för koncernledningen deltog vid utskottets

sammanträden.

Ersättningsutskott

Styrelsen har prövat frågan om inrättande av ett ersättningsutskott

men har valt att inte inrätta något och hanterar istället uppgifter som

ankommer på sådant utskott inom ramen för det ordinarie styrelse-

arbetet. Styrelsens fulla kompetens kan därmed tillvaratas samtidigt

som sammanträdena effektiviseras. Detta innebär att hela styrelsen,

förutom VD, fullgör de uppgifter som ankommer på ett ersättnings-

utskott inklusive att följa och utvärdera pågående och under året

avslutade program för rörliga ersättningar till koncernledningen. Sty-

relsen följer och utvärderar också tillämpningen av de riktlinjer för

ersättningar till ledande befattningshavare som årsstämman fattar

beslut om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer

i bolaget för ledande befattningshavare.

Koncernledning

VD leder verksamheten i enlighet med den antagna arbetsordningen

för styrelse och VD, vilken innefattar styrelsens instruktioner för VD.

VD ansvarar för att styrelsen erhåller ett så sakligt, utförligt och rele-

vant informations- och beslutsunderlag som erfordras för att styrel-

sen ska kunna fatta väl underbyggda beslut. Koncern ledningen

består av VD, tre affärsområdeschefer, samt cheferna för Ekonomi/

Finans, Affärsutveckling, Fastighetsutveckling och HR. För informa-

tion om enskilda medlemmar, se sidorna 90–91.

Koncernledningen har möten cirka en gång i månaden för att

diskutera aktuella frågor och genomför strategikonferens två gånger

per år.

Revision

Enligt bolagsordningen ska bolaget ha en eller två revisorer och mot-

svarande antal suppleanter, alternativt kan ett eller två registrerade

revisionsbolag utses. Vid årsstämman 2025 omvaldes Pricewater-

houseCoopers AB som revisionsbolag för en mandatperiod om ett

år. Magnus Svensson Henryson är huvudansvarig revisor.

Styrelsen träffar bolagets revisor två gånger per år, varav minst en

gång utan närvaro av VD. Vid dessa tillfällen lämnar revisorn en redo-

görelse och en diskussion förs om revisionens inriktning och iaktta-

gelser. Interna rutiner och kontrollsystem granskas löpande under

året. Halvårsbokslutet granskas översiktligt. Slutlig granskning av

årsbokslut, årsredovisning, bokföring samt styrelsens och VD:s för-

valtning sker i januari–februari varefter revisionsberättelse avläm-

nas. Sedan inrättandet, hösten 2025, av ett revisionsutskott har

revisorn deltagit vid utskottets möten. Redovisning av arvode till

revisorerna inklusive arvode för rådgivningstjänster lämnas i not 6.

Ersättningar

Styrelsen

Ersättning till styrelsen beslutas av årsstämman. Vid årsstämman

2025 beslutades om en ersättning för perioden fram till nästa års-

stämma om 2 610 000 kronor att fördelas på ledamöterna med

undantag för VD Anders Nygren, som inte uppbär någon ersättning

för sitt styrelsearbete. Ersättningen fördelas mellan ordföranden

med 580 000 kronor och de övriga sju, ej anställda ledamöterna

med 290 000 kronor vardera. Någon särskild ersättning för leda-

möterna i revisionsutskottet har inte utgått.

Koncernledningen

Riktlinjer för lön, bonus och annan ersättning till bolagets ledande

befattningshavare beslutas av årsstämman. Styrelsen ska upprätta

förslag till nya riktlinjer för ersättning när det uppkommer behov av

väsentliga ändringar av riktlinjerna, dock minst vart fjärde år. Års-

stämman 2023 fastställde riktlinjer innebärande att bolagets ersätt-

ningar ska utgöras av marknadsmässiga löner samt ett begränsat

resultatrelaterat bonusprogram. Inga aktiekursrelaterade incita-

mentssystem finns i bolaget. Dessa riktlinjer har följts under 2025.

Riktlinjerna kommer fortsätta gälla 2026 då styrelsen inte kommer

föreslå årsstämman några ändringar.

VD:s ersättning föreslås av styrelsens ordförande och fastställs

av styrelsen. VD deltar ej i detta beslut. VD beslutar om ersättning

till övriga ledande befattningshavare efter samråd med styrelsens

ordförande.

Styrelsen har upprättat en ersättningsrapport avseende

räkenskapsåret 2025 för godkännande av årsstämman 2026.

Revisorns yttrande om huruvida riktlinjer för ersättning till ledande

befattnings havare har följts, presenteras på hufvudstaden.se

senast tre veckor före års stämman samt kommer att bifogas

årsstämmohandlingarna.

För ytterligare information om löner och ersättningar, samt gäl-

lande rikt linjer för ersättning till ledande befattningshavare, se not 8.

Intern kontroll avseende rapportering

Styrelsens ansvar för intern kontroll, finansiell rapportering samt håll-

barhetsrapportering regleras i aktiebolagslagen och i Koden. Enligt

Koden är det även styrelsens ansvar att bolaget sköts hållbart och

ansvarsfullt. Det löpande ansvaret för dessa frågor har delegerats

till VD.

86 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

BOLAGSSTYRNING / BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Syfte och struktur

Syftet med intern kontroll är att säkerställa att Hufvudstaden uppfyl-

ler sina mål både för den finansiella rapporteringen och hållbarhets-

rapporteringen, säkerställa att bolagets tillgångar hanteras enligt

koncernens regler samt förhindra oegentligheter.

För att beskriva den interna kontrollen har bolaget följt COSO:s

ramverk för intern kontroll. Ramverket består av fem komponenter;

kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kom-

munikation samt uppföljning.

Kontrollmiljö

Kontrollmiljön är grunden för den interna kontrollen avseende den

finansiella rapporteringen samt hållbarhetsrapporteringen.

Hufvudstadens interna kontrollstruktur bygger bland annat på en

tydlig ansvars- och arbetsfördelning såväl mellan styrelse och VD

som inom den operativa verksamheten. Policyer, riktlinjer och

instruktioner dokumenteras och utvärderas kontinuerligt av koncern-

ledning och styrelse. Dessa styrande dokument har gjorts tillgäng-

liga för berörd personal och bidrar till att göra den enskilde individen

medveten om sin roll i upprätthållandet av god intern kontroll.

Hufvudstaden är även medlem i FN:s Global Compact och har

därmed skrivit under de tio principerna inom områdena mänskliga

rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption.

Riskbedömning

Baserat på löpande diskussioner och möten i organisationen

identifierar, analyserar och beslutar Hufvudstadens koncernledning

om bolagets väsentliga riskområden varefter styrelsen fastställer

dessa. Koncernledningen ansvarar för hantering av risker för fel i den

finansiella rapporteringen och hållbarhetsrapporteringen. Styrelsen

analyserar utfallet av bolagets process för riskbedömning och

riskhantering för att säkerställa att den omfattar alla väsentliga

områden. Hufvudstadens största risker avseende den finansiella

rapporteringen kopplas till fastighetsvärdering, finansiering, fastig-

hetsprojekt och skattehantering. I hållbarhetsrapporteringen är det

störst risker för manuella fel vid bearbetning av data, data med låg

kvalitet samt risk för avsaknad av formalisering och dokumentering

av processer vilket kan leda till personberoende.

Kontrollaktiviteter

Hufvudstaden har fastställt ett antal kontrollaktiviteter för att säker-

ställa att målen för den finansiella rapporteringen samt hållbarhets-

rapporteringen uppfylls. Dessa är både av förebyggande natur, det

vill säga åtgärder som syftar till att undvika förluster eller felaktig-

heter i rapporteringen, och av upptäckande natur. Kontrollerna ska

även säkerställa att felaktigheter blir rättade. Exempel på områden

som har väl genomarbetade kontrollåtgärder är fastighetsvärdering,

underhåll, ombyggnad, räntebetalningar samt uthyrning. Kontroller

genomförs bland annat med avvikelseanalyser och vid kvartalsvisa

möten mellan affärsområde, koncernledning och controllerfunktionen.

Information och kommunikation

Både intern och extern information och kommunikation följer en

fastställd informationspolicy. Den interna kommunikationen till

och från styrelse och ledning sker bland annat genom att ledningen

håller regelbundna informationsmöten, både för hela företaget

och för enskilda enheter. En annan viktig kommunikationskanal är

Hufvudstadens intranät. Genom detta har samtliga medarbetare till-

gång till aktuell information. På intranätet publiceras interna policyer,

riktlinjer, instruktioner och motsvarande dokument som styr och

stödjer verksamheten. Extern information till Hufvudstadens aktie-

ägare och andra intressenter ska vara korrekt, fullständig, transpa-

rent och konsekvent samt ske på lika villkor och i rätt tid.

Uppföljning

Bolaget utvärderar löpande den interna kontrollen avseende den

finansiella rapporteringen och hållbarhetsrapporteringen samt att

rapporteringen till styrelsen fungerar. Detta sker framför allt genom

att ställa frågor och ta del av controllerfunktionens arbete. Utöver

kvartalsrapporter med ekonomiskt utfall inklusive koncernledning-

ens kommentarer kring verksamheten erhåller styrelsen ledningens

kommentarer kring hur arbetet med intern kontroll har fungerat samt

om identifierade risker bör förändras.

Bolagets revisor rapporterar under året sina iakttagelser av

granskningen av den interna kontrollen till revisionsutskottet och sty-

relsen. Styrelsens ledamöter har då tillfälle att ställa frågor. Årligen

görs en genomgång av väsentliga riskområden och styrelsen tar

ställning till riskerna samt utvärderar den interna kontrollen.

Uttalande om internrevision

Styrelsen har bedömt att inrättandet av en separat funktion för

internrevision inte är motiverad. Beslutet omprövas årligen. Koncer-

nens arbete med intern kontroll tillsammans med det arbete som de

externa revisorerna genomför bedöms vara tillräckligt.

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 87

BOLAGSSTYRNING / BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Styrelse och

revisorer

Styrelsen består av nio ledamöter utan

suppleanter, samtliga valda av årsstämman.

Bland leda möterna finns personer med

anknytning till Hufvudstadens största aktie-

ägare L E Lundbergföretagen AB. Vidare

ingår verkställande direktören i styrelsen.

Andra tjänstemän i bolaget deltar i styrel-

sens sammanträden såsom föredragande.

Under 2025 hade styrelsen sju samman-

träden, varav ett konstituerande. Styrelsens

arbete följer en av styrelsen fastställd

arbetsordning avseende styrelsens respek-

tive verkställande direktörens åligganden

samt arbetsfördelningen mellan styrelsen

och verkställande direktören.

Fredrik Lundberg

f 1951. Civilingenjör, civilekonom, dr h c mult

Ordförande, ledamot sedan 1998.

Verkställande direktör och koncernchef i

L E Lundbergföretagen AB.

Styrelseordförande i Holmen AB och

AB Industrivärden. Vice styrelseordförande

i Svenska Handelsbanken AB. Styrelseledamot

i L E Lundbergföretagen AB och Fastighets AB

L E Lundberg.

Oberoende gentemot bolaget och bolags-

ledningen, men inte gentemot större aktieägare

(L E Lundbergföretagen AB).

Innehav i Hufvudstaden: 2 350 412 aktier

(eget och via närstående).

Katarina Ljungqvist

f 1965. Företags- och förvaltningsjurist.

Ledamot sedan 2022. Ledamot i revisions-

utskottet.

Styrelseledamot i Ernströmsgruppen AB,

Svensk Exportkredit AB och Svenska Mässan

Stiftelse samt dess huvudmannaråd.

Tidigare erfarenheter bland annat som verkstäl-

lande direktör i Kommuninvest i Sverige AB,

regionbankschef i Handelsbanken västra

Sverige och chef Handelsbanken Digital.

Oberoende gentemot såväl bolaget och

bolagsledningen som större aktieägare.

Innehav i Hufvudstaden: 1 000 aktier.

Claes Boustedt

f 1962. Civilekonom.

Ledamot sedan 1998.

Vice verkställande direktör i

L E Lundbergföretagen AB.

Verkställande direktör i L E Lundberg

Kapitalförvaltning AB.

Styrelseledamot i Alleima AB, Husqvarna AB

och Sandvik AB.

Oberoende gentemot bolaget och bolags-

ledningen, men inte gentemot större aktieägare

(L E Lundbergföretagen AB).

Innehav i Hufvudstaden: 1 000 aktier.

Anders Nygren

f 1970. Civilingenjör.

Verkställande direktör och ledamot

sedan 2022.

Inga väsentliga uppdrag utanför koncernen.

Oberoende gentemot större aktieägare men

inte gentemot bolaget och bolagsledningen.

Innehav i Hufvudstaden: 8 000 aktier.

L E Lundbergföretagen AB innehar vidare 95 489 015 aktier i Hufvudstaden. Fredrik Lundberg med närstående innehar cirka 71 procent av rösterna och

Louise Lindh med närstående innehar cirka 11 procent av rösterna i L E Lundbergföretagen AB.

88 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

BOLAGSSTYRNING / STYRELSE OCH REVISORER

Peter Egardt

f 1949. Fil kand.

Ledamot sedan 2003.

Ledamot i Riksdagens arvodesnämnd.

Ordförande för Stockholms Konstnärliga

Högskola och Svensk-Litauiska

Samarbetsfonden.

Tidigare erfarenhet bland annat som lands-

hövding i Uppsala län, verkställande direktör

i Stockholms Handelskammare och Svenska

Handelskammarförbundet.

Oberoende gentemot såväl bolaget och

bolagsledningen som större aktieägare.

Innehav i Hufvudstaden: 22 000 aktier.

Fredrik Persson

f 1968. Civilekonom.

Ledamot sedan 2016. Ledamot i revisions-

utskottet.

Ordförande i BusinessEurope.

Styrelseordförande i Ellevio AB och JM AB.

Styrelseledamot i A. Ahlström Oy, Holmen AB,

ICA Gruppen AB, AB Industrivärden och

Interogo Holding AG.

Tidigare erfarenhet bland annat som

verkställande direktör och koncernchef på

Axel Johnson AB.

Oberoende gentemot såväl bolaget och

bolagsledningen som större aktieägare.

Innehav i Hufvudstaden: 5 000 aktier.

Liv Forhaug

f 1970. Civilekonom.

Ledamot sedan 2016.

Verkställande direktör i Martin & Servera AB.

Styrelseordförande i Martin & Serveras

dotterbolag.

Styrelseledamot i Loomis AB, Svensk Handel

och Svenskt Näringsliv.

Tidigare erfarenhet bland annat som strategi-

chef på ICA Gruppen AB och partner på

McKinsey & Company.

Oberoende gentemot såväl bolaget och

bolagsledningen som större aktieägare.

Innehav i Hufvudstaden: 1 800 aktier.

Sten Peterson

f 1956. Civilingenjör.

Ledamot sedan 2006.

Styrelseledamot i Fastighets AB L E Lundberg,

Förvaltnings AB Lunden, J2L Holding AB och

L E Lundbergföretagen AB.

Tidigare erfarenhet bland annat som

verkställande direktör i Förvaltnings AB Lunden.

Oberoende gentemot bolaget och bolags-

ledningen, men inte gentemot större aktieägare

(L E Lundbergföretagen AB).

Innehav i Hufvudstaden: 2 000 aktier.

Louise Lindh

f 1979. Civilekonom.

Ledamot sedan 2007. Ordförande i revisions-

utskottet.

Styrelseordförande i Fastighets AB

L E Lundberg och J2L Holding AB.

Styrelseledamot i Holmen AB,

L E Lundbergföretagen AB och Svenska

Handelsbanken AB.

Oberoende gentemot bolaget och bolags-

ledningen, men inte gentemot större aktieägare

(L E Lundbergföretagen AB).

Innehav i Hufvudstaden: 516 166 aktier

(eget och via närstående).

Revisorer

PricewaterhouseCoopers AB

Huvudansvarig

Magnus Svensson Henryson

f 1969. Auktoriserad revisor.

Sekreterare

Mattias Karlsson

f 1965. Advokat vid Mannheimer Swartling

Advokatbyrå AB. Styrelsens sekreterare

sedan 2008.

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 89

BOLAGSSTYRNING / STYRELSE OCH REVISORER

Från vänster: Fredrik Ottosson, Hannes Hasselrot,

Åsa Roslund, Anders Nygren, Frida Wijkström,

John Lethenström, Ulrika Frisk och Karl Palm.

Koncernledning

Anders Nygren

f 1970. Civilingenjör.

Verkställande direktör, anställd 2006.

Innehav i Hufvudstaden: 8 000 aktier.

Ulrika Frisk

f 1970. Examen inom HR.

Chef HR, anställd 2022.

Innehav i Hufvudstaden: –.

Hannes Hasselrot

f 1980. Universitetsstudier i Biokemi.

Chef Affärsområde NK, anställd 2025.

Innehav i Hufvudstaden: –.

John Lethenström

f 1972. Civilingenjör.

Chef Fastighetsutveckling, anställd 2017.

Innehav i Hufvudstaden: –.

Fredrik Ottosson

f 1972. Civilingenjör.

Chef Affärsområde Göteborg, anställd 2016.

Innehav i Hufvudstaden: 1 000 aktier.

Karl Palm

f 1984. Högskoleingenjör.

Chef Affärsutveckling, anställd 2014.

Innehav i Hufvudstaden: 2 000 aktier.

Åsa Roslund

f 1966. Civilekonom.

Vice verkställande direktör, Chef Ekonomi

och Finans, anställd 2005.

Innehav i Hufvudstaden: 3 000 aktier.

Frida Wijkström

f 1976. Civilingenjör.

Chef Affärsområde Stockholm,

anställd 2018, tidigare anställd 2008–2015.

Innehav i Hufvudstaden: –.

90 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

BOLAGSSTYRNING / KONCERNLEDNING

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 91

BOLAGSSTYRNING / KONCERNLEDNING

Aktiekapital

Hufvudstaden AB bildades 1915 med ett aktiekapital på 0,6 mnkr,

6 000 aktier på nominellt 100 kronor. Aktiekapitalet uppgick vid

utgången av 2025 till 1 056,4 mnkr med ett kvotvärde om 5 kronor

per aktie.

Aktiestruktur

Hufvudstaden har två aktieslag, A-aktier och C-aktier. A-aktien

berättigar till en röst per aktie och C-aktien till 100 röster per aktie.

Det finns inga begränsningar av hur många röster varje aktieägare

kan avge vid en bolagsstämma. Hufvudstadens A-aktier noterades

på dåvarande Stockholms Fondbörs 1938 och är idag noterade

på listan för Large Cap på Nasdaq Stockholm. C-aktierna är inte

noterade.

I bolagsordningen finns ett så kallat omvandlingsförbehåll. Det

innebär att ägare av C-aktier, som så önskar, har rätt att begära

omvandling av sina C-aktier till A-aktier. Under året har 400 220

C-aktier omvandlats till A-aktier.

Vid utgången av året uppgick totalt antal utestående aktier till

194306933, varav 186 436 429 utgjorde A-aktier och 7 870 504

utgjorde C-aktier. Därutöver ägde Hufvudstaden 16 965 000

A-aktier.

Ägarstruktur

Antalet aktieägare uppgick vid årets slut till 30 844. Den största

ägaren var L E Lundbergföretagen AB med 49,1 procent av totalt

antal utestående aktier och 88,9 procent av rösterna. Näst största

aktieägare var AMF med 10,9 procent av antalet utestående aktier

och 2,2 procent av rösterna.

Per den 31 december 2025 ägde institutioner och företag med

ett innehav om minst 100 000 aktier tillsammans 166 725 193 aktier

motsvarande 82,4 procent av totalt antal utestående aktier och 91,7

procent av antalet röster. Av dessa var 51 svenska institutioner och

företag, som tillsammans hade ett innehav på 139 066 779 aktier

motsvarande 68,7 procent av antalet ute stående aktier och 89,0

procent av rösterna. Antalet utländska institutioner och företag med

ett innehav om minst 100 000 aktier uppgick till 31. Deras innehav

uppgick till 27 658 414 aktier motsvarande 13,7 procent av antalet

utestående aktier och 2,7 procent av antalet röster. Därutöver fanns

det 12 privatpersoner som vardera ägde minst 100 000 aktier. Anta-

let aktieägare minskade under året med 715. Andelen utländskt

ägande är i nivå med föregående år med 16 procent av totalt antal

utestående aktier.

Återköp av aktier

I augusti fattade styrelsen beslut om att nyttja bemyndigandet

från årsstämman om aktieåterköp då aktien handlades till en sub-

stans-rabatt om cirka 30 procent, motsvarande en implicit rabatt

på fastig-heterna om cirka 25 procent. Under perioden augusti till

november 2025 återköptes 8 000 000 A-aktier för 1 018 mnkr till

en genom-snittlig kurs på 127,22 kronor per aktie. Återköpet mot-

svarade 3,9 procent av samtliga emitterade aktier. Genom att för-

värva egna aktier till en nivå under det långsiktiga substansvärdet

skapades ett direkt och mätbart värdepåslag för aktieägarna. Åter-

köpet förbättrar bolagets nyckeltal per aktie, stärker den långsiktiga

avkastningspotentialen och visar på ett värdedrivet användande

av kapital till förmån för aktieägarna. Vid utgången av året ägde

Hufvudstaden totalt 16 965 000 A-aktier som har återköpts till en

genomsnittlig kurs på 97,53 kronor per aktie. Det motsvarar en rabatt

om cirka 48 procent jämfört med det långsiktiga substansvärdet,

som vid årsskiftet uppgick till 189 kronor per aktie.

Styrelsen föreslår att årsstämman 2026 förnyar mandatet för

styrelsen att återköpa upp till 10 procent av bolagets samtliga aktier.

Börsvärde och omsättning

Kursen på A-aktien den 31 december 2025 var 124,00 kronor

ochtotala marknadsvärdet för samtliga aktier, baserat på kursen

förA-aktien, uppgick till 26 198 mnkr. Under året omsattes sam-

manlagt 62 miljoner aktier på Nasdaq Stockholm, vilket motsvarar

32 procent (23) av det totala antalet utestående aktier. Beräknas

omsättningshastigheten i förhållande till aktier som finns tillgängliga

för handel på Nasdaq Stockholm, så kallad free ﬂoat, uppgick

den till 63 procent (43). Varje handelsdag omsattes i genomsnitt

251 000 aktier i Hufvudstaden (182 000).

Utdelning

Ett av bolagets finansiella mål är att Hufvudstadsaktien ska ha en

god utdelningstillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer

än hälften av nettovinsten från den löpande verksamheten, om inte

investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en

avvikelse. Styrelsen föreslår årsstämman en höjning av utdelningen

till 2,90 kronor per aktie (2,80) motsvarande 58 procent av netto-

vinsten från den löpande verksamheten. Direktavkastningen uppgick

till 2,3 procent baserat på styrelsens förslag till utdelning och börs-

kursen för A-aktien per 31december 2025.

Värdeskapande genom återköp av aktier

Antal aktier

Antal

aktieägare

Andel

aktieägare, %

Antal

emitterade aktier

Andel

aktier, %

1–999 26 947 87,4 4 180 956 2,0

1 000–9 999 3 407 11,0 7 741 834 3,7

10 000–99 999 396 1,3 10 537 159 5,0

100 000– 94 0,3 171 846 984 81,3

Utestående aktier 30 844 100,0 194 306 933 92,0

Hufvudstaden 1 16 965 000 8,0

Samtliga emitterade aktier 30 845 211 271 933 100,0

Källa: Euroclear Sweden.

Lundbergs 49%

Svenska aktie ägare 35%

Utländska aktie ägare 16%

ÄgarfördelningÄgarstruktur per 31 december 2025

92 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

BOLAGSSTYRNING / AKTIEN OCH ÄGARNA

Utestående aktier, % Emitterade aktier, %

Serie A,

antal aktier

Serie C,

antal aktier

Totalt

antal aktier Kapital Röster Kapital Röster

L E Lundbergföretagen 87 711 335 7 777 680 95 489 015 49,1 88,9 45,2 87,4

AMF 21 215 095 0 21 215 095 10,9 2,2 10,0 2,1

State Street Bank and Trust 5 599 957 0 5 599 957 2,9 0,6 2,7 0,6

BNY Mellon 4 550 768 0 4 550 768 2,3 0,5 2,2 0,5

JP Morgan Chase Bank 3 883 682 0 3 883 682 2,0 0,4 1,8 0,4

Familjen Lundberg inkl. bolag 3 529 419 66 325 3 595 744 1,9 1,0 1,7 1,0

Skogstornet 2 050 000 0 2 050 000 1,0 0,2 1,0 0,2

Legal & General Assurance 1 479 136 0 1 479 136 0,8 0,2 0,7 0,2

BNP Paribas 1 376 828 0 1 376 828 0,7 0,1 0,7 0,1

TAMT AB 1 300 000 0 1 300 000 0,7 0,1 0,6 0,1

Spiltan Fonder 1 292 013 0 1 292 013 0,7 0,1 0,6 0,1

Övriga aktieägare 52 448 196 26 499 52 474 695 27,0 5,7 24,8 5,6

Utestående aktier 186 436 429 7 870 504 194 306 933 100,0 100,0 92,0 98,3

Hufvudstaden 16 965 000 16 965 000 8,0 1,7

Samtliga emitterade aktier 203 401 429 7 870 504 211 271 933 100,0 100,0

Röstetal (exkl eget innehav) 186 436 429 787 050 400 973 486 829

Röstetal (inkl eget innehav) 203 401 429 787 050 400 990 451 829

Källa: Vantage by Euroclear Sweden.

Utdelning kronor per aktie Direktavkastning, %

Antal omsatta aktier på

Nasdaq Stockholm i miljoner

Antal omsatta aktier på

Nasdaq Stockholm i miljoner

Hufvudstaden A TSR

OMX Stockholm GI

OMX Stockholm Real Estate GI

Enligt styrelsens förslag.

Källa: Nasdaq Stockholm.

Samtliga aktier, baserat på kursen för A-aktien. Källa: Nasdaq Stockholm.

Källa: Nasdaq Stockholm.

Hufvudstaden A TSR

OMX Stockholm GI

OMX Stockholm Real Estate GI

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

Börsvärde, mnkr

Balder

Sagax

Castellum

Wihlborgs

Fabege

Catena

Hufvudstaden

Wallenstam

Pandox

Atrium Ljungberg

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

3,50

4,00

4,50

2025202420232022202120202019201820172016

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

Kr %

DecNovOktSepAugJulJunMajAprMarFebJan

Kr Volym

100

105

110

115

120

125

130

135

140

145

150

155

160

20252024202320222021

Kr Volym

110

130

150

170

190

210

230

250

270

De största börsnoterade fastighetsbolagen

Per 31 december 2025

Aktiens utveckling och omsättning 2021–2025

Inklusive utdelning i jämförelse med index

Utdelning och direktavkastning

Aktiens utveckling och omsättning 2025

Inklusive utdelning i jämförelse med index

De största ägarna per 31 december 2025

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 93

BOLAGSSTYRNING / AKTIEN OCH ÄGARNA

Årsstämma

Kalendarium

Delårsrapport jan – mar 2026 7 maj 2026

Halvårsrapport jan – jun 2026 20 augusti 2026

Delårsrapport jan – sep 2026 5 november 2026

Bokslutskommuniké för 2026 11 februari 2027

Årsredovisning för 2026 februari 2027

Kontaktpersoner

Anders Nygren, verkställande direktör

Telefon 08-762 90 00, anders.nygren hufvudstaden.se

Åsa Roslund, vice verkställande direktör, chef Ekonomi och Finans

Telefon 08-762 90 00, asa.roslund hufvudstaden.se

Informationen publiceras även på hufvudstaden.se. Årsredovisningen distribueras till alla aktieägare som begärt det.

Hufvudstadens årsstämma hålls torsdagen den 19 mars 2026

klockan 15.30 på Grand Hôtel, Vinterträdgården, Stockholm, entré i

hörnet Stallgatan/Blasieholmsgatan. Kallelse till årsstämman sker

genom annonsering på Post- och Inrikes Tidningars webbplats

bolagsverket.se/poit samt på hufvudstaden.se. Information om att

kallelse skett annonseras i Dagens Nyheter.

Anmälan

Aktieägare, som önskar delta i stämman, ska:

• dels vara upptagen som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB

framställda aktieboken avseende förhållandena onsdagen den

11 mars 2026, varvid aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina

aktier måste låta registrera aktierna i eget namn så att aktieägaren

blir upptagen i framställningen av aktieboken per ons dagen den

11 mars 2026 för att äga rätt att deltaga i stämman. Sådan registre-

ring kan vara tillfällig (s.k. rösträttsregistrering) och begärs hos för-

valtaren enligt förvaltarens rutiner i sådan tid i förväg som förvalta-

ren bestämmer. Rösträttsregistreringar som gjorts av förvaltaren

senast den 13 mars 2026 kommer att beaktas vid framställningen

av aktieboken,

• dels anmäla sig till Hufvudstaden senast fredagen den 13 mars

2026, gärna före klockan 16.00. Anmälan ska ske per bolagets

hemsida

hufvudstaden.se,

e-post anm hufvudstaden.se,

telefon 08-762 90 00 eller skriftligen till

Hufvudstaden AB, NK 100, 111 77 Stockholm.

Vid anmälan ska uppges namn, person- eller organisationsnummer,

telefonnummer dagtid, antal aktier samt eventuella biträden. Aktie-

ägare som företräds av ombud ska utfärda fullmakt för ombudet.

Fullmakt i original, registreringsbevis och andra behörighetshand-

lingar måste uppvisas vid årsstämman. För att underlätta inpasse-

ringen vid stämman bör fullmakt och behörighetshandlingar vara

bolaget tillhanda under ovanstående adress i samband med

anmälan. Fullmaktsformulär tillhandahålles på begäran och finns

på hufvudstaden.se.

Utdelning

Styrelsen föreslår att en utdelning om 2,90 kronor per aktie, totalt

563,5 mnkr, lämnas för år 2025 med avstämningsdag den 23 mars

2026 och beräknad utbetalningsdag den 26 mars 2026.

94 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

BOLAGSSTYRNING / ÅRSSTÄMMA OCH KALENDARIUM

ESRS 2 Allmänna upplysningar

BP-1 Allmän grund för utarbetande av hållbarhetsrapporten

Hufvudstaden ABs hållbarhetsrapport har upprättats med inspiration från

European Sustainability Reporting Standards (ESRS). Hufvudstadens lag-

stadgade hållbarhetsrapport har upprättats i enligt med Årsredovisningsla-

gen (1995:1554) via ändringarna i (2016:947) och återfinns på sidorna 5,

11, 32–35, 42–43, 95–107. Hållbarhetsrapporten för 2025 är inte gran-

skad, men revisorn uttalar sig om upprättandet av den lagstadgade hållbar-

hetsrapporten på sidorna 72–75. (§3)

Konsolidering

Uppgifterna i hållbarhetsrapporten konsolideras enligt samma principer som

de finansiella rapporterna, vilket innebär att de omfattar moderbolaget

Hufvudstaden AB och dess dotterbolag. Hållbarhetsrapporten omfattar

bolagets hela verksamhet om inte annat anges. Denna metod för konsolide-

ring gäller för alla upplysningar och väsentliga frågor. Uppgifter om NK

Retail presenteras separat där det är väsentligt för helhetsbilden. (§5a-b)

Hållbarhetsrapporten omfattar aktiviteter uppströms och nedströms i

värdekedjan samt Hufvudstadens egen verksamhet. Påverkan, risker och

möjligheter har bedömts för alla delar i bolagets värdekedja, men i varie-

rande detaljeringsgrad beroende på område. Värdekedjan framgår i detalj i

SBM-1 Strategi, affärsmodell och värdekedja. Hufvudstadens aktiviteter

uppströms inkluderar inköp av produkter och tjänster. Nedströmsaktivite-

terna inkluderar kundhantering samt sålda varor och tjänster. (§5c)

BP-2 Upplysningar gällande särskilda omständigheter

Tidshorisonter

I denna rapport avser kort sikt <1år, medellång sikt 1–5 år och lång sikt >5

år om inget annat anges. (§9a)

Uppskattningar i värdekedjan

Mätosäkerheter kan förekomma i värdekedjan, på grund av varierande

datakvalitet. I vår rapportering gör vi därför bedömningar och uppskattningar

för vissa datapunkter. Där fullständig och leverantörsspecifik data saknas

använder vi uppskattade data från både uppströms- och nedströmssled i

värdekedjan samt indirekta källor som branschgenomsnitt. Detta gäller sär-

skilt rapportering av utsläppsberäkningar, där vi i flera kategorier tillämpar

uppskattade mängdberäkningar och generiska utsläppsfaktorer i frånvaro

av mer detaljerade data. Den tillförlitlighet vi tillskriver dessa uppskattningar

varierar beroende på datakälla, metod och kategori, men vi bedömer att

de ger en rimlig indikation på klimatpåverkan inom ramen för tillgänglig

information.

Vi omprövar regelbundet våra beräkningsmetoder i takt med att hållbar-

hetsrapporteringen utvecklas och uppdaterar våra uppskattningar vid behov.

Förändringar i beräkningar och uppskattningar redovisas det år de imple-

menteras. Vi arbetar kontinuerligt med att förbättra datakvalitet och nog-

grannhet, bland annat genom att stärka dialogen med leverantörer, utforska

nya datakällor och följa utvecklingen av metodstandarder. (§11a-b)

Rapporteringsändringar och tidigare rapporteringsfel

Rapporteringen av Hufvudstadens hållbarhetsupplysningar har övergått

från Global Reporting Initiative (GRI) till att börja anpassas efter kraven i

ESRS. Viktiga förändringar är bland annat en förnyad väsentlighetsanalys

och förändringar i rapportens struktur och upplysningsnivå. Samtliga data-

punkter i hållbarhetsrapporten har bedömts som väsentliga i Hufvudstadens

dubbla väsentlighetsanalys. (§13a-c)

Inga väsentliga fel från tidigare rapporter har påträffats, men vissa korri-

geringar har gjorts av bland annat klimatdata. Gjorda korrigeringar beskrivs

inom varje upplysningskrav. (§14a-c)

Hållbarhets-

rapport

ESRS 2 Allmänna upplysningar 95

Miljöupplysningar 101

Taxonomirapportering 101

E1. Klimatförändringar 101

E5. Resursanvändning och cirkulär ekonomi 103

Sociala upplysningar 104

S1. Den egna arbetskraften 104

S2. Arbetstagare i värdekedjan 105

S3. Berörda samhällen 106

Styrningsupplysningar 107

G1. Ansvarsfullt företagande 107

Innehåll

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 95

HÅLLBARHETSRAPPORT

Införlivande genom hänvisning

I hållbarhetsrapporten görs vissa hänvisningar till andra delar i årsredovis-

ningen. För ytterligare information hänvisas till respektive upplysning där

detta är relevant. (§16)

GOV-1 Styrelsens och koncernledningens roll

Information om styrelsens och koncernledningens allmänna ansvarsområ-

den, sammansättning, mångfald och erfarenhet återfinns i bolagsstyrnings-

rapporten på sidorna 84–87. (§21)

Styrelsen som helhet har ett övergripande ansvar för koncernens håll-

barhetsarbete och är de som fattar beslut om bolagets policyer, granskar

och övervakar utvecklingen av hållbarhetsarbetet samt godkänner hållbar-

hetsrapporten. Under året inrättades ett revisionsutskott som, genom sitt

arbete och dialog med den externa revisorn, VD och koncernledningen,

bistår styrelsen med att utvärdera och säkerställa tillförlitligheten och effek-

tiviteten i den finansiella rapporteringen samt hållbarhetsrapporteringen.

(§22)

Koncernledningen ansvarar för att fastställa strategi och mål för hållbar-

hetsarbetet samt väsentlig påverkan, risker och möjligheter. Det operativa

ansvaret för koncernens hållbarhetsresultat ligger hos VD som delegerat

ansvaret till hållbarhetschefen. Hållbarhetschefen bereder hållbarhetsmål

och styr arbetet mot de uppsatta målen tillsammans med en styrgrupp för

hållbarhet bestående av tre representanter från koncernledningen samt

representanter från olika avdelningar inom organisationen. (§22b-d)

Hufvudstadens styrelse och koncernledning besitter övergripande håll-

barhetskompetens erhållen genom enskilda individers bakgrund och erfa-

renhet. Hufvudstadens hållbarhetschef och övriga medarbetare på hållbar-

hetsavdelningen säkerställer att bolaget har specifik kompetens med

avseende på Hufvudstadens specifika hållbarhetsrelaterade påverkan, ris-

ker och möjligheter. (§23)

GOV-2 Information som lämnas till och hållbarhetsfrågor som

behandlas av företagets styrelse och koncernledning

VD ansvarar för att hålla styrelsen informerad om framdrift, väsentliga håll-

barhetsaspekter, fokusområden samt relaterad påverkan, risker och möjlig-

heter. Eventuella avvikelser eller åtgärder relaterade till hållbarhetsarbetet

och policyer rapporteras till styrelsen vid behov. Under året har inga avvikel-

ser rapporterats.

Hållbarhetschefen rapporterar till Chef Fastighetsutveckling, som ingår i

koncernledningen, och informerar löpande koncernledningen om utfallet

och utvecklingen av hållbarhetsarbetet. Under året har koncernledningen

och styrelsen godkänt en dubbel väsentlighetsanalys, som ligger till grund

för bolagets hållbarhetsarbete.

Under året har vi arbetat med att bereda nya klimat- och hållbarhetsmål.

Arbetet med att ta fram nya relevanta klimatmål pågår men övriga hållbar-

hetsmål har presenterats för och fastställts av koncernledningen. Hållbar-

hetsmålen är integrerade i koncernens ordinarie målstyrningsprocess, vilket

säkerställer tydligt ansvar, effektiv kontroll och nyttjande av relevant ämnes-

expertis. Påverkan, risker och möjligheter övervakas kontinuerligt, följs upp

minst årligen och eventuella behov av justeringar hanteras i dialog med kon-

cernledningen.

Viktiga nyckeltal samlas in och följs upp kontinuerligt under året. Resul-

taten rapporteras löpande till koncernledningen för att säkerställa transpa-

rens och uppföljning av hållbarhetsarbetet. (§26)

GOV-3 Integration av hållbarhetsrelaterade resultat i

incitamentssystem

I dagsläget ingår inte klimat- och hållbarhetsrelaterade parametrar generellt

i bonusprogram för ledande befattningshavare. Kriterierna för bonus består

till 15 procent av individuella mål och dessa mål kan – men måste inte – vara

klimat- och hållbarhetsrelaterade. Förekomsten av klimat- och hållbarhets-

relaterade individuella mål varierar från år till år. (§29a-d)

GOV-4 Förklaring om tillbörlig aktsamhet

Tabellen nedan visar de uppgifter i hållbarhetsrapporten som rör

Hufvudstadens rutiner för tillbörlig aktsamhet. (§30)

Centrala delar i tillbörlig aktsamhet Hänvisning i hållbarhetsrapporten

a) Bygga in tillbörlig aktsamhet i styrning,

strategi och affärs modell

ESRS 2 GOV-2, ESRS 2 SBM-3

b) Samarbeta med berörda intressenter i

alla huvudstegen i tillbörlig aktsamhet

ESRS 2 GOV-2, ESRS 2 SBM-2,

ESRS 2 SBM-3, S1-2, S2-2, S3-2

c) Identifiera och bedöma negativ påver-

kan

ESRS 2 SBM-3, ESRS 2 IRO-1

d) Vidta åtgärder för att behandla negativ

påverkan

ESRS 2 SBM-3, E1-3, E5-2, S1-4,

S2-4

e) Följa upp hur ändamåls enliga dessa

insatser är och kommunicera det

E1-4, E5-3, S1-5, S2-5, S3-5

GOV-5 Riskhantering och intern kontroll över

hållbarhetsrapportering

För att säkerställa tillförlitlig och korrekt hållbarhetsrapportering samt att

minimera risker för felaktig information, arbetar vi systematiskt med riskhan-

tering och intern kontroll med systemstöd. Data för samtliga viktiga hållbar-

hetsmått samlas in och verifieras på ett strukturerat sätt. Informationen inte-

greras i våra icke-finansiella rapporteringsprocesser och granskas samt

godkänns internt innan data förs in i hållbarhetsrapporten. För att minska

riskerna med manuell datainmatning används en kvalitetskontrollprocess

där minst två personer granskar och verifierar uppgifterna innan godkän-

nande. Koncernen arbetar successivt med att utveckla ett heltäckande ram-

verk för intern kontroll. I dagsläget sker kontroller inom ramen för den

externa rapporteringsprocessen, både på bolags- och koncernnivå, vilket

säkerställer kvalitet och tillförlitlighet i rapporteringen. (§36a)

Risker kopplade till hållbarhetsrapportering analyseras och bedöms

löpande. Under året har vi kartlagt rapporteringsprocessen för att tydligare

identifiera och prioritera risker. De främsta riskerna är manuella fel vid bear-

betning av data, data med låg kvalitet samt risk för avsaknad av formalise-

ring och dokumentering av processer vilket kan leda till personberoende.

För att minska risken för dessa fel prioriterar vi interna kontroller inom områ-

den med störst risk för felaktig eller ofullständig data. (§36b-c)

I syfte att motverka fel genomförs exempelvis verifieringar av tredje part

för att säkerställa korrekta uppgifter, det gäller främst i områden med större

risk eller komplexitet såsom rapportering av scope 3-utsläpp. Vi har även

påbörjat arbetet med att ta fram enhetliga metodbeskrivningar vilket kom-

mer utvecklas vidare under 2026.

Resultaten från riskbedömningen och de interna kontrollerna integreras

i rapporteringsrutiner och system samt rapporteras till revisionsutskottet.

(§36d-e)

SBM-1 Strategi, affärsmodell och värdekedja

Hufvudstadens affärsmodell är att långsiktigt äga, förvalta och utveckla

fastigheter. Fokus är på kommersiella lokaler och marknadsplatser i attrak-

tiva lägen i Stockholm och Göteborg. Koncernen äger 28 fastigheter värde-

rade till 48,1 miljarder kronor varav 83 procent av marknadsvärdet är hän-

förligt till fastigheterna i Stockholm. I koncernen ingår bland annat AB

Nordiska Kompaniet som äger varumärket NK med varuhus i Stockholm

och Göteborg samt NK Retail AB som driver detaljhandelsverksamhet inom

mode och skönhet i NK-varuhusen. Läs mer om vår affärsmodell och stra-

tegi på sidorna 5 och 11, våra marknader på sidorna 12–15 och kunder på

sidorna 18–23.

Tillsammans för morgondagens stad sedan 1915 är koncernens syfte

och utgör grunden i vårt hållbarhetsarbete vilket är en integrerad del i vår

strategiska riktning. Syftet genomsyrar hur vi utvecklar våra fastigheter och

hur vi ser på vår roll i stadens framtid för att vara relevanta och attraktiva

även i nästa sekel. Hufvudstadens hållbarhetsarbete har fokus på att minska

klimatpåverkan och säkerställa ansvarsfulla affärer. Klimatpåverkan ska

minska på lång sikt genom energieffektiviseringar och övergå till mer cirku-

lära flöden i användning av resurser. Det innebär bland annat att vi prioriterar

att bibehålla befintliga material i ombyggnationer samt att välja återbruk,

återvunna material och resurseffektiva processer vid val av produkter. Både

fastighets- och retailsektorn är förknippade med betydande miljömässig

och social påverkan därav lägger bolaget stor vikt vid ansvarsfulla inköp.

Samarbete med leverantörer och arbetet med att stärka leverantörskedjans

96 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

HÅLLBARHETSRAPPORT

hållbarhet är en ständigt pågående process och en viktig del av koncernens

riskhantering och ansvarstagande.

Våra fastigheter och marknadsplatser är platser där tusentals personer

vistas varje dag. Därför är trygghet, tillgänglighet och god service inte bara

viktiga hållbarhetsaspekter, de är också avgörande för att möta våra kunders

förväntningar. Genom att integrera hållbarhet i hela verksamheten stärker vi

vår konkurrenskraft, möter ökade krav från kunder, medarbetare och inves-

terare, och bidrar till en mer hållbar utveckling i de miljöer där vi verkar.

(§40e-g)

Värdekedja

Hufvudstadens värdekedja omfattar både fastighets- och retailverksam-

heten samt uppströms och nedströms aktiviteter.

Uppströms sker resursutvinning, energiproduktion, tillverkning och förädling

av råmaterial samt våra inköp av varor och tjänster, allt från byggmaterial,

entreprenad- och konsulttjänster till mode- och skönhetsprodukter. Trans-

porter sker från leverantörer till koncernens fastigheter, lager och butiker.

Fastighetsverksamheten inom den egna verksamheten omfattar uthyr-

ning, förvaltning, drift, utveckling och ägande av fastigheter. Retailverksam-

heten inom den egna verksamheten omfattar försäljning via butiker och

e-handel, skapande av fysiska och digitala kundupplevelser.

Nedströms i värdekedjan återfinns våra hyresgäster, kunder och besö-

kare på våra marknadsplatser.

Illustrationen nedan visar koncernens värdekedjor och tydliggör var i våra

affärsförbindelser väsentlig hållbarhetspåverkan, risker och möjligheter

uppstår. Den utgör ett underlag för vår analys om dubbel väsentlighet och

ligger till grund för vårt arbete med tillbörlig aktsamhet i värdekedjan. (§42a-c)

VÄRDEKEDJA

Uppströms Egen verksamhet Nedströms

Leverantörer Medarbetare Kunder (hyresgäster, konsumenter), ägare

och investerare samt lokalsamhällen

Energi-

produktion

Resurs-

utvinning

Tillverkning

material och

produkter

Inköp varor

och

tjänster

Produkter

och tjänster

Attraktiva

marknadsplatser

Högkvalitativa kontors-

och butikslokaler

Varuhus / Försäljning / E-handel /

Upplevelser

Uthyrning / Förvaltning och drift /

Ägande / Fastighetsutveckling

Huvud-

intressenter

E1 Klimatförändringar: Begränsning

av klimatförändringar och energi

E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi:

Resursinflöden och avfall

S2 Arbetstagare i värdekedjan:

Rättigheter och arbetsvillkor

G1 Ansvarsfullt företagande: Affärsetik

E1 Klimatförändringar: Begränsning

av klimatförändringar och energi

E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi:

Resursinflöden och avfall

S1 Den egna arbetskraften: Arbetsvillkor

S3 Berörda samhällen

G1 Ansvarsfullt företagande: Affärsetik

E1 Klimatförändringar: Begränsning av

klimatförändringar och energi

E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi:

Resursinflöden och avfall

S3 Berörda samhällen

G1 Ansvarsfullt företagande: Affärsetik

Hufvudstadens

väsentliga

frågor

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 97

HÅLLBARHETSRAPPORT

SBM-2 Intressenters behov och synpunkter

Hufvudstaden för en kontinuerlig dialog med sina huvudintressenter –

kunder (hyresgäster och konsumenter), leverantörer, ägare och investerare,

medarbetare och lokalsamhällen – för att förstå hur olika hållbarhetsfrågor

uppfattas och prioriteras. Denna dialog utgör ett centralt underlag för att

identifiera vår påverkan, risker och möjligheter, och ligger till grund för hur vi

utformar och utvecklar vårt hållbarhetsarbete. Intressenternas förväntningar

och krav integreras i vår strategiska planering för att säkerställa affärsrele-

vans och ansvarstagande. Intressentanalysen ses över årligen och uppdate-

ras vid behov, baserat på nya insikter från våra dialoger och förändringar i

vår omvärld. Perspektiv från andra intressentgrupper såsom myndigheter,

media, fackliga organisationer, civilsamhället och tysta intressenter (miljön

och framtida generationer) beaktas genom omvärldsbevakning och analys.

(§45ai-aiv, §45b)

SBM-3 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter och förhållandet

till strategi och affärsmodell

Hufvudstadens väsentliga påverkan, risker och möjligheter som identifierats

inom väsentlighetsanalysen samt var i värdekedjan dessa är koncentrerade,

presenteras på sidan 99. (§48a-b)

Hufvudstaden har inte identifierat några hållbarhetsrelaterade risker och

möjligheter som bedöms som väsentliga ur ett finansiellt perspektiv. Detta

innebär att de hållbarhetsaspekter som analyserats i nuläget inte har en

direkt, kvantifierbar påverkan på koncernens finansiella ställning, resultat

eller affärsmodell i en omfattning som uppfyller kriterierna för väsentlighet.

Vi följer utvecklingen noggrant, särskilt inom områden som klimatrelaterade

risker, regulatoriska förändringar, investerarpreferenser och tillgång till kapi-

tal. Analysen uppdateras regelbundet i takt med förändringar i verksam-

heten och omvärlden. Om nya insikter eller förändrade förutsättningar upp-

står som innebär att en hållbarhetsfråga får en väsentlig finansiell påverkan,

kommer detta inkluderas i kommande analyser och rapportering.

Utifrån ett strategiskt perspektiv så är det hur vi hanterar klimatföränd-

ringarna som är avgörande för att säkerställa attraktivitet och relevans i vårt

kunderbjudande. Mer information om hur vi arbetar med klimatrisker och

scenarioanalyser som input till strategiska beslut återfinns i IRO-1 E1. (§48d-f)

Intressent Dialogform Syfte med dialogen Teman i fokus Vår respons

Kunder (hyresgäster och

konsumenter)

Hyresgästmöten, kundunder-

sökningar, digitala kanaler,

kundservice

Förstå kundens behov och för-

väntningar, säkerställa attraktivi-

tet och relevans i kund- och kon-

sumenterbjudandet

Attraktiva, säkra och hållbara

lokaler och produkter, förbätt-

ringsbehov, förändrande kon-

sumtionsbeteenden

Anpassning av kunderbjudanden,

förbättrad service, utveckling av

digitala och fysiska mötesplatser

Leverantörer Avstämningsmöten, kontrakts-

förhandlingar, utvärderingar

och revisioner

Säkerställa kvalitet, affärsetik

och hållbarhet i leverantörsledet

Hållbarhetskrav, transparens i

leveranskedjan, långsiktiga

affärsrelationer

Uppdaterade hållbarhetskriterier

inköp, förbättrad kommunikation

och gemensamma uppföljnings-

rutiner

Ägare och investerare Årsstämma, investerarmöten,

finansiella- och hållbarhetsrap-

porter

Transparens kring finansiell

utveckling, riskhantering och

hållbarhetsarbetet

Långsiktig hållbar tillväxt, eko-

nomisk avkastning, riskhantering

Ansvarsfullt företagande, tydlig

och transparent rapportering,

långsiktiga affärsrelationer

Medarbetare Medarbetarundersökningar,

medarbetarsamtal, interna

forum/möten

Främja engagemang, kompe-

tensutveckling och en inklude-

rande arbetsmiljö

Arbetsmiljö och trivsel, utveck-

lingsmöjligheter, samverkan och

ledarskap, ansvarsfull arbetsgi-

vare

Kontinuerlig individanpassad

kompetensutveckling, medarbe-

tardialog via bland annat under-

sökningar och samtal, stärkt

internkommunikation, systema-

tiskt arbetsmiljöarbete

Lokalsamhällen Sociala medier, hemsida, infor-

mationsmöten, dialog med

lokala myndigheter och aktörer

Säkerställa attraktiva och

levande stadsmiljöer och mötes-

platser, social hållbarhet och

trygghet

Påverkan på stadsliv, lokal

utveckling, inkludering och till-

gänglighet

Stöd till lokala initiativ, samverkan

med kommuner, insatser för

trygga och tillgängliga miljöer

98 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

HÅLLBARHETSRAPPORT

ESRS-standard Hållbarhetsfråga

Väsentlig påverkan,

risk eller möjlighet Värdekedja Tidshorisont Beskrivning

E1 Klimatförändringar Utsläpp av

växthusgaser

(Begränsning av

klimatförändringar)

Negativ påverkan Uppströms,

egen verksamhet,

nedströms

Kort, medellång, lång Utsläpp genereras i hela värdekedjan, huvudsakligen

indirekt vid tillverkning av byggmaterial och produk-

ter, hyresgästers verksamhet, transporter samt från

köpt energi. Direkta utsläpp förekommer också.

Energianvändning

(Energi)

Negativ påverkan Uppströms,

egen verksamhet,

nedströms

Kort, medellång, lång Företagets energianvändning spänner över hela vär-

dekedjan, från fastighetsdrift och egen verksamhet

till hyresgästers elförbrukning, uppströms energi-

användning i leverantörsledet vid exempelvis tillverk-

ning av produkter. Den största delen av energibeho-

vet är indirekt och kopplad till externa aktörer och

processer.

E5 Resursanvändning

och cirkulär ekonomi

Avfall

(Avfall)

Negativ påverkan Uppströms,

egen verksamhet,

nedströms

Kort, medellång, lång Vår verksamhet genererar stora mängder avfall i flera

delar av värdekedjan; hos hyresgäster, vid ombygg-

nationer och i produktionsledet, vilket kräver nog-

grann hantering för att minska klimatpåverkan och

miljörisker.

Inköp av material

och produkter

(Resursinflöden

inkl. resurs-

användning)

Negativ påverkan Uppströms,

egen verksamhet,

nedströms

Kort, medellång, lång Inköp av jungfruliga råvaror inom både fastighets-

och retailverksamhetens olika delar i värdekedjan

bidrar till resursutarmning, utsläpp och negativ påver-

kan på ekosystem.

S1 Den egna

verksamheten

Stress och ohälsa

(Arbetsvillkor)

Negativ påverkan Egen verksamhet Kort, medellång, lång Arbetsrelaterad stress kan leda till utbrändhet, mins-

kad produktivitet och högre personalomsättning, vil-

ket påverkar både individens välmående och verksam-

hetens kapacitet.

Allvarliga skador

(Arbetsvillkor)

Negativ påverkan Egen verksamhet Kort, medellång, lång Allvarliga skador på arbetsplatsen kan få långtgå-

ende konsekvenser för både individen och verksam-

heten. Inom fastighetsbranschen uppstår påverkan

främst i samband med renoveringar och fastighets-

underhåll.

S2 Arbetstagare

i värdekedjan

Förekomst av

barnarbete (Andra

arbetsrelaterade

rättigheter)

Potentiell negativ

påverkan

Uppströms Kort, medellång, lång Förekomst av barnarbete i värdekedjan, särskilt upp-

ströms vid tillverkning av material och produkter,

utgör en allvarlig potentiell påverkan både ur ett etiskt

och affärsmässigt perspektiv. Barnarbete kan leda till

långvariga negativa konsekvenser för de drabbade

individerna genom begränsad skolgång, hälsorisker

och ökad utsatthet för exploatering.

Förekomst av

tvångsarbete

(Andra arbetsrela-

terade rättigheter)

Potentiell negativ

påverkan

Uppströms Kort, medellång, lång Förekomst av tvångsarbete i värdekedjan, särskilt

uppströms vid tillverkning av material och produkter,

utgör en allvarlig potentiell påverkan både för de

drabbade individerna och för verksamheten.

Ohälsa och allvar-

liga arbetsolyckor

i värdekedjan

(Arbetsvillkor)

Potentiell negativ

påverkan

Uppströms Kort, medellång, lång Ohälsa, ohälsosamma arbetsförhållanden och allvar-

liga arbetsolyckor i värdekedjan, särskilt uppströms

vid tillverkning av material och produkter samt hos

leverantörer i byggprojekt, utgör en potentiell negativ

påverkan för arbetstagarnas säkerhet och välmående

samt för verksamheten ur ett etiskt och affärsmässigt

perspektiv.

S3 Berörda samhällen Bidrag till trygga

samhällen och

levande stads-

miljöer

(Samhällens ekono-

miska, sociala och

kulturella rättighe-

ter)

Positiv påverkan Egen verksamhet,

nedströms

Kort, medellång, lång Genom långsiktiga investeringar och samverkan i

stadens offentliga miljöer bidrar vi till trygga, inklude-

rande och attraktiva stadskärnor, vilket stärker både

den sociala och ekonomiska hållbarheten för samhäl-

let men också den egna verksamheten.

G1 Ansvarsfullt

företagande

Korruption och

mutor

(Korruption och

mutor)

Potentiell negativ

påverkan

Uppströms,

egen verksamhet,

nedströms

Medellång, lång Mutor och korruption i den egna verksamheten eller

värdekedjan kan leda till allvarliga juridiska, finansiella

och förtroendemässiga konsekvenser, särskilt för ett

börsnoterat bolag med höga krav på regelefterlev-

nad. Bristande hantering av denna potentiellt nega-

tiva påverkan påverkar bolagets styrning, affärsetik

och möjlighet till framtida samarbeten.

Policyefterlevnad

(Företagskultur,

korruption och

mutor)

Potentiell negativ

påverkan

Uppströms,

egen verksamhet,

nedströms

Kort, medellång, lång Efterlevnad av policyer är avgörande för att säker-

ställa att verksamheten bedrivs enligt fastställda rikt-

linjer, affärsetiska principer och regulatoriska krav.

Om medarbetare, leverantörer, hyresgäster eller

andra aktörer i värdekedjan inte följer dessa riktlinjer

kan det leda till avvikelser som påverkar bolagets tro-

värdighet, regelefterlevnad och interna styrning.

Förbindelser med

sårbara och eller

oetiska leverantörer

(Förvaltning av för-

bindelser med leve-

rantörer, inbegripet

betalningsrutiner)

Potentiell negativ

påverkan

Uppströms,

egen verksamhet

Kort, medellång, lång Affärsrelationer med sårbara leverantörer, det vill

säga leverantörer som är exponerade för betydande

ekonomiska, miljörelaterade eller samhällsrelaterade

utmaningar, kan ge upphov till negativ påverkan som

härrör från leverantörsledet. Brister i leverantörers

stabilitet, regelefterlevnad eller hållbarhetsarbete kan

leda till avbrott i leveranskedjan, försämrad kvalitet i

produkter eller tjänster samt ökade kostnader och

negativa följdeffekter kopplade till koncernens verk-

samhet och anseende.

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 99

HÅLLBARHETSRAPPORT

IRO-1 Beskrivning av arbetsgången för att fastställa och bedöma

väsentlig påverkan, risker och möjligheter

Hufvudstaden har sedan många år tillbaka rapporterat enligt GRI-ramver-

ket, vilket ger oss en god grund i övergången till en ESRS-inspirerad hållbar-

hetsrapport och utvecklingen av vår dubbla väsentlighetsanalys. Under

2024 genomfördes en första dubbel väsentlighetsanalys. Den reviderades

under 2025 för att tillvarata uppdaterad kunskap och den senaste utveck-

lingen vad gäller metod och process. Processen vi följt för att identifiera,

kartlägga, bedöma och validera vår väsentliga påverkan, risker och möjlighe-

ter beskrivs i detalj i tabellen nedan.

Framöver kommer våra processer att anpassas i takt med att kunskap

och praxis utvecklas eller förändras.

Aktivitet Påverkan Risker och möjligheter som kan ha finansiella effekter

Identifiera Identifiering av påverkan inleddes med en analys av relevanta håll-

barhetsfrågor utifrån koncernens affärsmodell, verksamhet och vär-

dekedja. Både interna analyser och externa källor användes, såsom

branschstandarder, regulatoriska krav och globala ramverk. En cen-

tral del i processen var intressentdialogen, där synpunkter och

insikter från exempelvis koncernens huvudintressenter samlats in

för att förstå vilka hållbarhetsfrågor som upplevs mest betydelse-

fulla.

Identifieringen av finansiella risker och möjligheter inleddes med en

analys av risker och möjligheter kopplad till identifierad hållbarhets-

påverkan. Därefter analyserades beroenden av resurser som exem-

pelvis humankapital och resurskapital. Även regulatoriska föränd-

ringar, såväl beslutade som potentiella, togs i beaktande. Både

interna analyser och externa källor användes såsom branschstan-

darder, lagstiftning och andra relevanta regelverk.

Kartlägga Med identifieringen som grund kartlades och fastställdes vilka hållbarhetsfrågor samt risker och möjligheter som skulle omfattas i väsentlig-

hetsbedömningen, och en bruttolista togs fram.

Bedöma Under bedömningen av påverkan konsulterades interna intressenter

såsom ämnesexperter och representanter för olika verksamhetsom-

råden. Flera workshopar genomfördes för att bedöma och beskriva

vilka hållbarhetaspekter som är väsentliga i koncernens värdekedja.

Påverkan bedömdes utifrån en kombination av kvalitativa resone-

mang och kvantitativa analyser utifrån definierade faktorer. Faktisk

och potentiell påverkan bedömdes utifrån faktorerna skala, omfatt-

ning och återställbarhet. För potentiell påverkan bedömdes även

sannolikhet. Tröskelvärden fastställdes för en effektiv bedömning av

väsentlighet.

Under bedömningen av risker och möjligheter konsulterades interna

intressenter såsom ämnesexperter och representanter för olika

områden. Flera workshopar genomfördes för att bedöma väsentliga

risker och möjligheter. Först bedömdes var den primära finansiella

effekten uppstår i resultaträkningen (kostnader/intäkter) eller

balansräkningen (fastighetsvärde/eget kapital/skulder). Efterfråge-

och affärseffekter bedömdes ingå indirekt i resultat- eller balansräk-

ningen. Sedan bedömdes risker och möjligheter utifrån sannolikhet

och storleken på den finansiella effekten. Risker och möjligheter

bedömdes genom en kombination av kvalitativa resonemang och

kvantitativa analyser baserade på definierade faktorer. Tröskelvär-

den fastställdes för en effektiv bedömning av väsentlighet.

Validera Resultatet av väsentlighetsbedömningen stämdes av mot affärsmodell, strategier, mål, värdekedja, marknad och intressenters intressen.

De interna analysdeltagarna inklusive VD och andra representanter från koncernledningen validerade resultatet. Det slutliga utfallet fast-

ställdes av styrelse och koncernledning.

(§53a-h)

E1Klimatförändringar

Mot bakgrund av den klimatpåverkan som Hufvudstadens båda verksam-

hetsgrenar, fastigheter och retail, står för identifierades begränsning av

klimatförändringar genom minskade utsläpp av växthusgaser och minskad

energianvändning som väsentligt i den dubbla väsentlighetsanalysen.

Klimatpåverkan från fastigheter uppstår i byggskedet och i den långsik-

tiga förvaltningen av fastigheter. Utsläppen kommer från energianvändning,

produktion av byggmaterial, transporter och avfall. Fastighetssektorn står för

en betydande del av Sveriges totala utsläpp av växthusgaser. Klimatpåver-

kan från retailverksamheten är kopplad till inköp, logistik och försäljning av

varor. Här kommer utsläppen främst från tillverkning av produkter, förpack-

ningar och transporter.

Hufvudstaden analyserar kontinuerligt fastighetsbeståndet relaterat till

klimatförändringar. Syftet är att förstå, bedöma och möjliggöra hantering av

framtida finansiella och operativa klimatrelaterade risker. Vi har använt sce-

narioanalyser för att förstå och bedöma klimatrisker. Scenarioanalyserna

baseras på två olika klimatscenarior: ett där koldioxidutsläppen ligger kvar

på dagens nivåer och är negativa år 2100 (RCP 2.6) och ett där utsläppen

är tre gånger så höga som dagens år 2100 (RCP 8.5). Scenarierna visar att

klimatförändringar kan medföra ökade risker för skador på fastigheter till

följd av extremväder, översvämningar och energibrist, med ökade kostnader,

periodvis obrukbara fastigheter och minskad attraktivitet som följd. Samti-

digt skapar ett ökat behov av klimatanpassning möjligheter genom stärkt

samverkan, ökad betalningsvilja och ökad attraktivitet för klimatanpassade

fastigheter. För mer information om scenarierna se tillhörande hållbarhets-

bilaga..

Klimatriskerna innefattar både omställningsrisker och fysiska risker.

Omställningsrisker är teknikrelaterade risker, regleringar och legala risker

samt marknads- och anseenderisker. Fysiska risker kan vara av akuta slag

som extremväder och kroniska fysiska risker som hänger ihop med föränd-

rat återkommande väder eller höjda vatten- och temperaturnivåer. Sannolikt

kommer flera inslag från båda scenarierna att inträffa och även händelser

som vi idag inte kan förutspå. Vi följer utvecklingen noggrant och arbetar

löpande med att utvärdera om behov eller förutsättningar förändras.

(E1 §20a-c)

E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi

Inflöde av resurser i form av jungfruliga råvaror inom både fastighets- och

retailverksamheten bidrar till resursutarmning, utsläpp och negativ påverkan

på ekosystem. Vår verksamhet genererar också stora mängder avfall i flera

delar av värdekedjan, hos hyresgäster, vid ombyggnationer och i produk-

tionsledet. Resursanvändning och cirkulär ekonomi identifierades därför

som en väsentlig fråga i den dubbla väsentlighetsanalysen. (E5 §11a)

G1 Ansvarfullt företagande

Inom fastighetsbranschen föreligger risk för mutor och korruption kopplat till

stora projekt och transaktioner. Avsteg från policyer, i egna verksamheten

eller i leverantörsledet, samt brister hos leverantörer avseende stabilitet,

regelefterlevnad och hållbarhetsarbete kan påverka affärsrelationer, leve-

ransförmåga, kvalitet, kostnader och koncernens anseende. Mot bakgrund

av risken för negativ påverkan samt intressenternas krav på god affärsetik

har ansvarsfullt företagande identifierats som en väsentlig fråga i den

dubbla väsentlighetsanalysen. (G1 §6)

MDR-P Antagna policyer för hur väsentliga hållbarhetsfrågor

ska hanteras

Hufvudstaden har fastställt policyer och riktlinjer för hantering av väsentliga

hållbarhetsfrågor, däribland hållbarhetspolicy, uppförandekod för leverantö-

rer, HR-policy, uppförandekod för medarbetare, riktlinje miljöprogram, rikt-

linje arbetsmiljö, säkerhetspolicy samt visselblåsarpolicy. Utförlig information

om policyernas innehåll och syfte, deras samband med väsentliga påverkan,

risker och möjligheter, omfattning, ansvariga samt koppling till externa initia-

tiv återfinns i tillhörande hållbarhetsbilaga. (§65a-d)

100 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

HÅLLBARHETSRAPPORT

Miljöupplysningar

Taxonomirapportering

Hufvudstaden har sedan 2021 rapporterat enligt EU:s Taxonomiförordning.

I och med uppdaterade regelverk är taxonomirapporteringen frivillig för

Hufvudstaden från 2025 och återfinns i hållbarhetsbilaga på hemsidan.

E1 Klimatförändringar

SBM-3 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter och förhållandet

till strategi och affärsmodell

Koncernens klimatpåverkan är till stor del kopplad till fastighetsverksam-

heten, där utsläpp uppstår vid ombyggnationer och i den löpande driften.

Användning av byggmaterial med hög klimatpåverkan såsom betong och

stål samt energiförbrukning bidrar till betydande utsläpp. Retailverksam-

heten genererar främst indirekta utsläpp genom tillverkningen av inköpta

produkter. Klimataspekter är integrerade i koncernens strategi genom mål

för minskade växthusgasutsläpp och ökad energieffektivitet. Läs mer om

väsentlighetsbedömningen i ESRS 2 SBM-3 samt hur vi arbetar med kli-

matrisker och scenarioanalyser som input till strategiska beslut i ESRS 2

IRO-1 E1.

E1-1 Omställningsplan

Hufvudstaden har i dagsläget ingen omställningsplan för klimatförändringar,

men arbetar med att ta fram en plan som ska tydliggöra hur koncernens

klimatpåverkan ska minska. (§17)

E1-2 Policyer

Hufvudstadens hållbarhetspolicy utgör grunden för koncernens arbete med

att minska klimatpåverkan och bidra till en hållbar utveckling. Bolaget verkar

aktivt för att minska sin klimatpåverkan genom energieffektivisering, ökad

användning av förnybar energi, effektiv resurshantering och ett ökat fokus

på cirkulära lösningar. Arbetet omfattar såväl den egna driften som kravställ-

ning och samverkan med leverantörer, hyresgäster och andra intressenter.

Utifrån hållbrhetspolicyn har ett detaljerat miljöprogram tagits fram som

syftar till att minska klimatpåverkan och energianvändning genom att säker-

ställa att bolagets miljökrav uppfylls och miljöpåverkan minimeras vid bygg-

nationer. Se MDR-P för antagna policyer. För detaljer hänvisas till tillhörande

hållbarhetsbilaga. (§24-25)

E1-3 Åtgärder

Flera åtgärder har gjorts under året för att begränsa Hufvudstadens klimat-

påverkan och minska utsläpp av växthusgaser. Vi arbetar bland annat med

att successivt ersätta äldre kyl- och värmepumpar med nya som använder

köldmedia med lågt klimatavtryck. Det är långsiktigt strategiska investe-

ringar som ofta samordnas i samband med andra stora planerade under-

hållsarbeten. På sikt kommer detta leda till betydande utsläppsminskningar

från köldmedieläckage, som idag är vår största utsläppskälla i Scope 1.

För att minska våra utsläpp av växthusgaser är energieffektivisering ett

prioriterat område. Under året har vi tagit fram långsiktiga handlingsplaner

för energieffektivisering av samtliga fastigheter. Åtgärderna för energieffek-

tivisering inkluderar bland annat driftoptimeringar till mer behovsanpassad

drift samt uppgraderingar av tekniska system för kyla, ventilation och värme.

Ett annat prioriterat område för att minska våra växthusgasutsläpp är att

arbeta med återbruk och materialåtervinning för att skapa förutsättningar

för fler cirkulära flöden av material. Läs mer om detta under E5-2.

(§26, §28, §29a)

Hufvudstadens drift- och kapitalutgifter kopplade till åtgärdsplaner för

hållbarhet särredovisas inte utan ingår i koncernens ordinarie finansiella

rapportering. (§29c)

E1-4 Mål

Hufvudstaden har under lång tid arbetat med att minska utsläppen av växt-

husgaser och har sedan 2019 minskat utsläppen i scope 1 och 2 med 49

procent. Vi har under året haft två klimatmål – ett som avser klimatneutral

fastighetsförvaltning och ett som avser halvering av klimatpåverkande

utsläpp från byggverksamheten. Det första gäller till och med 2025 och ska

ersättas av ett nytt mål från 2026. Det senare gäller till 2030. Inget av dessa

mål är vetenskapligt baserade. Vi arbetar med ett nytt klimatmål som är

vetenskapligt baserat enligt Science Based Targets initiative.

Vi har sedan tidigare ett mål om att minska energianvändningen per kvm

med 16 procent till och med 2025. Under året har vi tagit fram ett nytt ener-

gimål som sträcker sig till 2030 och som innebär att genomsnittlig energi-

användning ska vara högst 70 kWh per kvm. Energimål följs upp kvartalsvis.

Mål Utfall 2025 Målår

Förvaltningen av fastigheter ska

vara klimatneutral.¹)

²)

Utsläppen har minskat med

49 procent

2025

Klimatpåverkande utsläpp

från byggverksamheten ska

halveras.¹)

Utsläppen har minskat med

34 procent

2030

Energianvändningen per kvm ska

minska med 16 procent.¹)

25 procent minskning 2025

Genomsnittlig energianvändning

om högst 70 kWh per kvm.

76 kWh/kvm 2030

Samtliga fastigheter ska vara

miljöcertifierade.³)

99 procent ⁴⁾ 2025

¹) Målet togs fram 2020 och utgår därmed från basår 2019. Utfall beräknat i förhållande till basåret.

²) Klimatneutral förvaltning omfattar utsläpp som genereras inom ramen för vår egen verksamhet, vilket inkluderar

scope 1och 2.

³) Detta mål övergår till ett löpande mål från 2026.

⁴⁾ Varav 9 procent avser Kvarteret Johanna som är pre-certifierat under projekteringsskedet.

(§32-33, §34a-c, §34e)

E1-5 Energianvändning

Energiförbrukning och energimix, MWh 2025 2024

Bränsleförbrukning från råolja och

petroleumprodukter 1 1

Bränsleförbrukning från naturgas 6 6

Förbrukning av inköpt eller förvärvad el, värme, ånga

eller kylning från fossila källor 2 041 2 517

Förbrukning av inköpt fjärrvärme 2 041 2 517

Total energiförbrukning från fossila källor1) 2 048 2 524

Andel fossila källor av den totala

energiförbrukningen, % 6 6

Total energiförbrukning från kärnkraft – –

Bränsleförbrukning från förnybara energikällor 43 49

Förbrukning av inköpt eller förvärvad el, värme,

ånga och kylning från icke-förnybara källor 33 384 39 932

Förbrukning av inköpt el2) 18 812 20 946

varav fastighetsel 16 380 18 180

Förbrukning av inköpt fjärrvärme 11 78 9 15 509

Förbrukning av inköpt fjärrkyla 2 783 3 477

Förbrukning av egenproducerad förnybar

icke-bränsleenergi 261 296

Total energiförbrukning från förnybara källor 33 688 40 277

Andel förnybara källor av den totala

energi förbrukningen, % 94 94

Total energiförbrukning 35 736 42 801

Total energiförbrukning från verksamheter

i sektorer med hög klimatpåverkan3) 34 631 41 642

Energiintensitet

Energiintensitet från verksamheter i sektorer

med hög klimatpåverkan per nettoomsättning4),

MWh/mnkr 15 20

Energiintensitet, normalårskorrigerad, kWh/kvm 76 85

¹) Bränsleförbrukning från kol och kolprodukter, råolja och petroleumprodukter samt andra icke-förnybara källor

redovisas inte, då ingen förbrukning från dessa energislag förekommer.

) Inkluderar även verksamhetsel från helägda dotterbolag.

) Avser energi för fastighetsdrift.

) Fastighetsförvaltningens nettoomsättning, not 2.

(§37-43)

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 101

HÅLLBARHETSRAPPORT

Nedan följer en översikt över vad som ingår i respektive scope:

Scope 1: Köldmedieläckage, gas och diesel. Emissionsfaktorer från leverantörer, DEFRA samt energimyndigheten.

Scope 2: El, fjärrvärme och fjärrkyla i företagets verksamhet. Emissionfaktorer för fjärrvärme och fjärrkyla från energi-

leverantörer. El (marknadsbaserad) 0 g CO₂e per kWh och el (platsbaserad) 46 g CO₂e per kWh.

Scope 3: Inköpta varor och tjänster: För fastighetsverksamheten inkluderas utsläpp från lokalanpassningar och

drift- och underhållsprojekt avslutade under året samt inköp av IT-utrustning och emballage. Lokalanpassningar har

beräknats med ett externt klimatberäkningsverktyg baserat på ingående byggmaterial, där både bolagsspecifika och

generiska data används. Drift- och underhållsprojekt har beräknats med en kostnadsbaserad metod (spend-based),

där 20 procent av kostnaden hänförs till konsulttjänster och 80 procent till produktionsrelaterade aktiviteter inklusive

material och arbetsinsatser.

För NK Retail inkluderas utsläpp från inköpta produkter som säljs på NK Retails avdelningar, ombyggnationer,

IT-utrustning, emballage och övriga inköp.

Utsläpp från inköpta produkter har beräknats med en kombination av kostnads- och viktbaserad metod. Ombyggna-

tioner och övriga inköp har beräknats med kostnadsbaserade metoder baserade på tillgängliga emissionsfaktorer.

Inköp av IT-utrustning har beräknats med schabloniserade data. Utsläpp från inköp av emballage har beräknats med

leverantörsspecifika data.

Scope 3: Kapitalvaror: Utsläpp från ingående byggmaterial till större projekt som på- eller ombyggnation. För året

redovisas utsläpp för utvecklingsprojektet Johanna, beräknad av extern aktör samt externt klimatberäkningsverktyg.

Scope 3: Bränsle- och energirelaterade verksamheter: Utsläpp kopplade till energi i scope 2.

Scope 3: Transport och distribution uppströms: Inkluderar transporter för lokalanpassningar, särskilda projekt samt

NK Retails transporter mellan lager och NK-varuhusen. Beräknats med transportsspecifika data och schabloner.

Scope 3: Avfall som genereras i verksamheten: Utsläpp från bygg- och rivningsavfall samt avfall från NK Retails

lager. Beräknas med schabloner utifrån redovisade mängder. Emissionsfaktorer från DEFRA.

Scope 3: Tjänsteresor: Utsläpp från tjänsteresor via flyg-, tåg- och taxiresor samt bilar tjänsten. Resorna är beräk-

nade på redovisade utsläppsdata från respektive operatör samt schablonberäkningar baserade på utlägg som inte

ingår i operatörernas sammanställningar.

Scope 3: Anställdas pendling: Utsläpp från pendlingsresor. Beräknas utifrån Naturvårdsverkets klimatresesverktyg.

Scope 3: Tillgångar som leasas uppströms: Utsläpp från el och fjärrvärme från NK Retails lager.

Scope 3: Transport och distribution nedströms: Utsläpp från transporter, beräknats med transportörsspecifika

utsläppsdata.

Scope 3: Slutbehandling av sålda produkter: Utsläpp från slutbehandling av sålda produkter. Produkterna antas

förbrännas.

Scope 3: Uthyrda tillgångar: Utsläpp från hyresgästel och hyresgästavfall. Hyresgästelen har beräknats med scha-

bloner där hyresgästen har eget abonnemang. Hyresgästavfall har beräknats med schabloner utifrån redovisade

mängder. Emissionsfaktorer från DEFRA.

Biogena utsläpp: Inkluderar utsläpp från biogas i scope 1 samt biogena utsläpp kopplat till fjärrvärme.

(§AR 39b, §AR 46g-h)

Koncern

Fastighets-

verksamhet1⁾ NK Retail Mål och utfall

Växthusgasutsläpp, ton CO

e 2025 2024

Föränd-

ring, % 2025 2024 2025 2024

Målår

2025

Målår

2030

Utfall

2025

Scope 1 utsläpp av växthusgaser

Scope 1 utsläpp av växthusgaser, totalt 10 291 -97 10 291 – –

Scope 2 utsläpp av växthusgaser

Platsbaserade bruttoväxthusgasutsläpp, scope 2²) 1 526 1 849 -17 1 485 1 805 41 44

Marknadsbaserade bruttoväxthusgasutsläpp, scope 2 661 885 -25 661 885 0 0

Betydande växthusgasutsläpp inom scope 3

Totala indirekta bruttoutsläpp scope 3 7 819 8 151 -4 5 637 5 547 2 182 2 604

1) Inköpta varor och tjänster 5 135 4 708 9 3 093 2 270 2 042 2 438 -50%³) -34%

2) Kapitalvaror 1 516 2 071 -27 1 516 2 071 – –

3) Bränsle och energirelaterade verksamheter

(som inte ingår i scope 1 och 2) 342 391 -13 329 377 13 14

4) Transport och distribution i tidigare led 297 392 -24 214 294 83 98

5) Avfall som genereras i verksamheten 65 100 -35 65 100 0 0

6) Tjänstresor 24 39 -38 11 17 13 22

7) Anställdas pendling 38 39 -3 14 14 24 25

8) Tillgångar som leasas uppströms 6 6 0 – – 6 6

9) Transport i senare led 2 2 0 2 2 – –

12) Slutbehandling av sålda produkter 1 1 0 – – 1 1

13) Tillgångar som leasas nedströms 393 402 -2 393 402 0 0

Totala utsläpp av växthusgaser

Totala utsläpp, platsbaserade 9 355 10 291 -9 7 132 7 643 2 223 2 648

Totala utsläpp, marknadsbaserade 8 490 9 327 -9 6 308 6 723 2 182 2 604

Biogena utsläpp

Totala biogena utsläpp 1 886 2 360 -20 1 886 2 360 – –

Utsläppsintensitet

Totala utsläpp (platsbaserade) per

nettoomsättning ⁴⁾, tCO

e/mnkr 3,0 3,4 -12 3,2 3,6 2,5 2,9

Totala utsläpp (marknadsbaserade) per

nettoomsättning ⁴⁾, tCO

e/mnkr 2,7 3,1 -12 2,8 3,2 2,4 2,8

Utsläppsintensitet kg/kvm A-temp, scope 1 och 2 – – – 1,6 2,7 – –

Utsläppsintensitet kg/kvm BTA, scope 1 och 2 – – – 1,3 2,3 – –

Klimatneutral förvaltning

Klimatneutral förvaltning, scope 1 och 2, ton CO

– – – 671 1 175 – – -100%5⁾ -49%

¹)

Samtliga bolag exklusive NK Retail.

²)

Beräkningen för 2024 har justerats till följd av uppdaterad emissionsfaktor.

³) Målet avser en del av utsläppen för scope 3-1 Inköpta varor och tjänster, utsläpp kopplade till vår byggverksamhet. Basåret är 2019. För mer information om målet, se E1-4.

⁴⁾ Fastighetsförvaltningens och NK Retails nettoomsättning, not 2.

5⁾ Basår 2019. För mer information om målet, se E1-4.

(§44, §48a, §49-53, §55, §AR 43)

E1-6 Totala växthusgasutsläpp inom scope 1, 2 och 3

Hufvudstadens klimatpåverkande utsläpp kommer från ett flertal olika

källor. För att kunna jämföra olika växthusgaser har de beräknats om till

koldioxidekvivalenter (CO

e). Utsläppsberäkningarna följer de interna-

tionella riktlinjerna i Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet) och

Hufvudstaden tillämpar även Fastighetsägarna Sveriges vägledning för

scope 1-3-rapportering. Hufvudstadens beräkning av utsläpp av växthus-

gaser har verifierats av tredje part.

Beräkningarna av Hufvudstadens klimatpåverkande utsläpp (CO

e) utveck-

las kontinuerligt för mer tillförlitliga nyckeltal och till att inkludera fler utsläpp-

sposter. För 2025 har omfattningen utökats för flera utsläppsposter. (§47)

Inför utökningen av klimatberäkningarna 2025 genomfördes en inven-

tering och analys av bolagets klimatutsläpp i samtliga scope. Denna analys

är grunden till vilka scope 3-kategorier som bedöms vara relevanta och

väsentliga för verksamheten. Kategorierna 10–11 och 14–15 har uteslutits

eftersom de inte är tillämpliga för bolagets verksamhet och inte bedöms ge

upphov till väsentliga utsläpp. (§AR 46i)

102 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

HÅLLBARHETSRAPPORT

E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi

E5-1 Policyer

Hufvudstadens hållbarhetspolicy belyser vikten av att främja cirkulär eko-

nomi och hantera resurser på ett ansvarsfullt sätt. Se MDR-P för antagna

policyer. För detaljer hänvisas till tillhörande hållbarhetsbilaga. (§14-15)

E5-2 Åtgärder

För att minska resursanvändningen och främja cirkulär ekonomi arbetar

Hufvudstaden bland annat med att minska behovet av ombyggnationer.

Under 2025 har vi genomfört flera projekt med fokus på bevarande och

återbruk. Hufvudstaden använder husstandarder för bygg- och materialval

som ska användas genomgående i fastigheten för att säkerställa tidlös och

flexibel design och attraktiva lokaler. Syftet är att standarderna kan minska

behovet av omfattande ombyggnationer och därmed förebygga uppkom-

sten av avfall. Arbetet med att ta fram husstandarder för fastigheterna har

pågått under 2025 och kommer utvecklas ytterligare under 2026.

NK Retail strävar efter att minska resursanvändningen genom att för-

länga produktlivslängden och öka andelen material som kan återanvändas

eller återvinnas. I NK Retails sortimentsstrategi fokuserar vi på att öka ande-

len varumärken och produkter med längre livslängd och som förblir aktuella

över tid.

Avfall uppstår även hos våra hyresgäster, där vi arbetar löpande med att

förbättra sorteringsgraden genom att tillhandahålla förutsättningar till kor-

rekt sortering.

Förväntat utfall av åtgärderna är minskad resursförbrukning och lägre

klimatpåverkan i exempelvis våra ombyggnationer. (§19)

E5-3 Mål

Ökad avfallssortering är viktigt för effektiv resursanvändning eftersom det

möjliggör att mer material kan återvinnas istället för förbrännas.

Hufvudstaden har därför mål kopplat till sorteringsgrad och minskad mängd

avfall per kvadratmeter.

Hufvudstaden har även som mål att klimatpåverkande utsläpp från

byggverksamheten ska halveras till 2030, där utsläppen i hög grad påver-

kas av mängden återbruk och bevarande av material och komponenter som

sker i byggprojekten. Läs mer om detta mål under E1-4.

Mål Utfall 2025 Målår

Nå minst 70 procent sorterings-

grad av avfall från hyresgästernas

och egen löpande verksamhet

45 procent sorteringsgrad 2030

Minska mängden bygg- och

rivningsavfall per kvm.¹

)

– Löpande

)

Nytt mål. Basår 2025 (5,7 kg/kvm), därför redovisas inte utfall för året. Målet omfattar endast avfall från

lokalanpasnningar.

(§23, §24b-c, §24e)

E5-4 Resursinflöden

Både fastighets- och retailverksamheten medför betydande resursinflöden.

I fastighetsverksamheten är detta främst kopplat till inköp av byggmaterial

vid ombyggnationer och renoveringar vilket innefattar bland annat trä,

betong, stål, glas, isoleringsmaterial, gips och tekniska installationer.

Inom retailverksamheten utgör mode- och skönhetsprodukter samt

förpackningsmaterial huvuddelen av produkt- och inköpsflödet. (§30)

E5-5 Resursutflöden

Hufvudstaden redovisar data för det hyresgästavfall som vi ombesörjer samt

bygg- och rivningsavfall från våra byggprojekt. Hyresgästavfallet består

främst av hushållsavfall, matavfall, wellpapp, plast, glas, metall och övrig

materialåtervinning. Sorterat hyresgästavfall hanteras till stor del av hyres-

gästerna själva vilket medför att vi inte har en heltäckande statistik för

avfallshanteringen i fastigheterna. För flera fastigheter saknas fullständig

statistik gällande hushållsavfall från våra leverantörer. För dessa fastigheter

utgår vi från uppskattade värden. Sorteringsgraden för hyresgästavfall upp-

gick 2025 till 45 procent (36).

Bygg- och rivningsavfall består av bland annat gips, glas, trä, brännbart,

metall, schaktmassor, mineraliska massor och isolering. För de projekt där vi

har tillförlitlig statistik över bygg- och rivningsavfallet uppgår sorteringsgra-

den till 93 procent (96). (§38)

Totalt Hyresgästavfall Bygg- och rivningsavfall¹)

Avfallstyp, ton

2025 2024 2025 2024 2025 2024

Icke-farligt avfall, totalt 3 775 3 339 1 908 1 882 1 867 1 457

Återanvändning – – – – –²) –²)

Materialåtervinning 1 527 1 188 839 670 688 518

Förbränning med energiåtervinning 1 689 1 700 1 066 1 209 623 491

Förbränning utan energiåtervinning – – – – – –

Deponi 559 451 3 3 556 448

Farligt avfall, totalt 26 149 13 11 13 138

Materialåtervinning 1 10 1 10 0 0

Förbränning med energiåtervinning 22 16 12 1 10 15

Förbränning utan energiåtervinning – – – – – –

Deponi 3 123 – – 3 123

Totalt avfall 3 801 3 488 1 921 1 893 1 880 1 595

Sorteringsgrad, % – – 45 36 93³) 96

¹) Variationer i mängden bygg- och rivningsavfall kan uppstå mellan åren till följd av förändringar i projektvolym och projektens karaktär.

²) Återbruk i våra byggprojekt används internt i första hand och inkluderas därför ej i avfallsstatistiken.

³) 1 757 ton av bygg- och rivningsavfallet var sorterat, vilket ligger till grund för beräkningen av sorteringsgraden.

(§37, §39)

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 103

HÅLLBARHETSRAPPORT

Sociala upplysningar

S1 Den egna arbetskraften

SBM-3 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter och förhållandet

till strategi och affärsmodell

Anställda som berörs av Hufvudstadens väsentliga påverkan, risker och

möjligheter är fast anställda och deltidsanställda. Samtliga medarbetare

inom koncernen är anställda i Sverige. Väsentlig påverkan, risker och möjlig-

heter har därför identifierats och bedömts systematiskt utifrån gällande

lagar och regler på den svenska marknaden. Läs mer om väsentlighets-

bedömningen i ESRS 2 SBM-3. (§14 a-b, §15)

S1-1 Policyer

Hufvudstaden har flertal policyer och riktlinjer som relaterar till de egna

medarbetarna: uppförandekod för medarbetare; HR-policy; riktlinje för

arbetsmiljö samt visselblåsarpolicy. Se MDR-P för antagna policyer. För

detaljer hänvisas till tillhörande hållbarhetsbilaga. (§19, §20a-b, §21-23)

Vid utformning och uppdatering av medarbetarrelaterade policyer och

riktlinjer beaktas medarbetarnas perspektiv, vilket bland annat erhålls

genom medarbetar-, introduktions- och avslutningssamtal. (MDR-P §65e)

S1-2 Rutiner för kontakter med medarbetare

Hufvudstaden har kontinuerlig dialog med sina medarbetare genom flera

strukturerade kanaler: årliga medarbetarsamtal, regelbundna avdelnings-

möten, chefsträffar, personalmöten, personalkonferenser, enkäter samt via

intranät. Via dessa kanaler får medarbetarna möjlighet att uttrycka sina syn-

punkter och delta i beslut som påverkar deras trivsel och arbetsmiljö. Reslu-

taten från medarbetarundersökningar och kompletterande pulsmätningar

genomförs för att identifiera förbättringsområden och utforma handlingspla-

ner som stärker till exempel arbetsmiljö, ledarskap, trivsel och engagemang.

Respektive chef och HR-funktionen ansvarar för att säkerställa att kontakt

med medarbetarna sker. (§27a-c)

Effektiviteten i dialogerna med medarbetare följs upp genom bland

annat utvärderingar av medarbetarundersökningar, personalkonferenser

och chefsträffar där resultat och insikter beaktas inför kommande tillfällen.

(§27e)

S1-3 Rutiner för att gottgöra för negativ påverkan samt kanaler där

medarbetare kan uppmärksamma problem

Medarbetare har alltid möjlighet att uppmärksamma problem med sin när-

maste chef eller HR-chef samt genom medarbetarundersökningar.

I de fall negativa konsekvenser för våra medarbetare har konstaterats

agerar Hufvudstaden med eventuella åtgärder utifrån omständigheterna i

varje enskilt fall.

Koncernen har även visselblåsarsystem, som medarbetare, kan använda

för att rapportera missförhållanden. Läs mer om visselblåsarsystemet i

G1-1. (§32a-e)

S1-4 Åtgärder och strategier

Hufvudstaden bedriver ett systematiskt arbetsmiljöarbete där risker konti-

nuerligt identifieras och åtgärdsförslag tas fram. Arbetet syftar till att främja

utvecklingen av både den fysiska och den psykosociala arbetsmiljön för att

skapa en trygg och hållbar arbetsplats. (§37)

En arbetsmiljökommitté följer upp och utvärderar det systematiska arbets-

miljöarbetet. De säkerställer att arbetsmiljöronder sker och utvärderas samt

tillser att eventuella incidenter och potentiella faror tas upp och utreds.

Hufvudstaden har även arbetsmiljöombud. Arbetsmiljökommittén, arbets-

miljöombud och chefer utbildas i systematiskt arbetsmiljöarbete.

Den största risken för allvarliga arbetsskador för koncernens med-

arbetare är kopplat till när vår egen driftpersonal utför skötsel och underhåll

i fastigheterna. För att minimera risker för olyckor så genomförs skydds-

ronder för att identifiera och motverka riskmoment.

Medarbetare erbjuds förebyggande friskvårdsåtgärder. Utbildningar och

föreläsningar tillhandahålls inom områden kopplade till arbetsmiljö och hälsa

som exempelvis återhämtning. För att förebygga stress är även dialogen

mellan chef och medarbetare en viktig del för att fånga upp signaler i tidigt

skede. (§38a)

S1-5 Mål

Mål Utfall 2025 Målår

Noll allvarliga arbetsolyckor

i vår verksamhet.¹)

0 allvarliga arbetsolyckor Löpande

Sjukfrånvaron ska vara under

3 procent.

5 procent Löpande

¹) Allvarliga arbetsolyckor enligt Arbetsmiljöverkets definition.

(§44a, §46)

Hufvudstaden har som mål att ha noll allvarliga arbetsolyckor inom vår

verksamhet vilket omfattar samtliga medarbetare inom koncernen och

Hufvudstadens leverantörer som verkar i och kring våra fastigheter.

Se S1-14 för detaljer om mätetal för arbetsmiljö.

Arbetsrelaterade skador och sjukdomar samt olycksfall inklusive allvar-

liga sådana hanteras enligt fastställda rutiner och ska alltid anmälas till

Arbetsmiljöverket.

Hufvudstadens mätetal för hälsa och välbefinnande är sjukfrånvaro.

Sjukfrånvaron ska vara så låg som möjligt, måltalet är satt till 3 procent. Inom

fastighetsverksamheten var sjukfrånvaron under året 2,9 procent och inom

NK Retail 6,0 procent.

Processen för målformulering för den egna arbetskraften utgår från

ledningsgruppens strategiarbete, resultat från medarbetarundersökningar

och externa faktorer. Ett förslag tas fram från HR-funktionen som samtliga

affärsområdeschefer har möjlighet att ge synpunkter på. Medarbetarna

engageras i uppföljningen av målen genom medarbetarundersökningen och

intern rapportering. (§47a-c)

104 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

HÅLLBARHETSRAPPORT

S1-6 Uppgifter om företagets anställda

2025 2024

Antal anställda, FTE

Koncern Fastigets-

verksamhet 1⁾

NK Retail Koncern Fastigets-

verksamhet 1⁾

NK Retail

Kvinnor 352 93 259 359 92 267

Män 131 84 47 135 88 47

Totalt 483 177 306 494 180 314

2025 2024

Anställda efter kön och avtalstyp, headcount

Koncern Fastigets-

verksamhet 1⁾

NK Retail Koncern Fastigets-

verksamhet 1⁾

NK Retail

Kvinnor 471 103 368 523 104 419

varav tillsvidareanställda 417 94 323 442 97 345

varav tillfälligt anställda 54 9 45 81 7 74

Män 156 89 67 159 91 68

varav tillsvidareanställda 138 86 52 143 89 54

varav tillfälligt anställda 18 3 15 16 2 14

Totalt 627 192 435 682 195 487

2025 2024

Personalomsättning tillsvidareanställda, headcount

Koncern Fastigets-

verksamhet 1⁾

NK Retail Koncern Fastigets-

verksamhet 1⁾

NK Retail

Totalt antal tillsvidareanställda som lämnat bolaget 81 24 57 84 22 62

Personalomsättning, % 15 13 15 14 12 16

¹)

Samtliga bolag exklusive NK Retail.

(§50)

Arbetsrelaterade skador och

arbetsrelaterad ohälsa 2025 2024

Antal dödsfall 0 0

Antal arbetsrelaterade olyckor 5 0

varav med allvarlig karaktär¹) 0 0

Olycksfallsfrekvens 5 0

Antalet förlorade dagar på grund av

arbetsrelaterade olyckor 0 0

¹) Enligt Arbetsmiljöverkets definition.

(§88)

S1-14 Mätetal för arbetsmiljö

Alla medarbetare omfattas av arbetsmiljösystemet och anmäler via chef eller

arbetsmiljöombud tillbud och skador till HR.

S2 Arbetstagare i värdekedjan

SBM-3 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter och förhållandet

till strategi och affärsmodell

Koncernen samarbetar med ett stort antal leverantörer, varav vissa är verk-

samma i länder eller branscher med förhöjd risk kopplat till affärsetik,

mänskliga rättigheter samt hälsa och säkerhet. Koncernens väsentlighets-

analys har identifierat väsentlig negativ påverkan för arbetstagare i värde-

kedjan, särskilt kopplat till risker relaterade till barnarbete, tvångsarbete

samt hälsa och säkerhet.

Arbetare i värdekedjan återfinns hos direkta leverantörer och underleve-

rantörer, inklusive personal inom råvaru- och produkttillverkning och leveran-

ser, byggarbetsplatser och fastighetsdrift. Dessa arbetstagare fyller en viktig

funktion för kvaliteten i Hufvudstadens erbjudande och det är därför av stor

vikt att samarbeta med seriösa leverantörer för att undvika produktionsstör-

ningar. (§11a-c)

S2-1 Policyer

Hufvudstaden har två policyer som omfattar arbetare i värdekedjan:

uppförandekoden för leverantörer samt visselblåsarpolicyn. Se MDR-P för

antagna policyer. För detaljer hänvisas till tillhörande hållbarhetsbilaga. (§16,

§17a-b, §18-19)

S2-2 Rutiner för kontakter med medarbetare i värdekedjan

Direkt kommunikation med arbetstagare uppströms i värdekedjan är ofta

känslig och kan vara begränsad av praktiska hinder. Därför sker normalt

ingen kontakt med enskilda individer. För att förstå deras arbetsförhållanden

genomförs istället leverantörskontroller, riskbedömningar och andra

uppföljningsaktiviteter som en del av vårt ansvarstagande i värdekedjan.

(§22a-b)

Koncernen har även visselblåsarsystem som intressenter, inklusive

arbetstagare i värdekedjan, kan använda för att rapportera missförhållan-

den. Läs mer om visselblåsarsystem i G1-1.

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 105

HÅLLBARHETSRAPPORT

S2-4 Åtgärder och strategier

Hufvudstaden arbetar utifrån en process för att identifiera, hantera och följa

upp väsentliga risker kopplade till arbetsförhållanden i värdekedjan.

Vi kontrollerar våra leverantörer innan ett inköp genomförs eller ett sam-

arbete inleds och hållbarhetskriterier är integrerad i upphandlingsproces-

sen. Samtliga leverantörer ska efterleva vår uppförandekod och andra

ställda miljö- och arbetsmiljökrav samt förväntas tillämpa dess krav i sin

egen värdekedja. Leverantörer förväntas även bedriva ett aktivt hållbarhets-

arbete, exempelvis genom att minska sin klimatpåverkan, främja cirkulär

ekonomi, främja god arbetsmiljö och social inkludering. Vid avsteg från

uppförandekoden eller ställda miljö- och arbetsmiljökrav har Hufvudstaden

rätt att häva ingånget avtal.

Under året har vi fortsatt utvecklingen av processen för kontroll av leveran-

törer bland annat med fokus på en mer effektiv, träffsäker och riskmedveten

hantering av leverantörer. Detta arbete utgör en viktig del av koncernens

övergripande hållbarhetsarbete och bidrar till att säkerställa att värdekedjan

genomsyras av ansvarstagande, respekt för mänskliga rättigheter och

miljöhänsyn.

Dialoger med leverantörer förs kontinuerligt och syftar till att stärka med-

vetenheten om våra förväntningar. Avvikelser gentemot förväntningar och

krav hanteras genom åtgärdsplaner och uppföljning, med rapportering till

ansvariga och vid behov till Hufvudstadens ledning.

Under samarbetets gång förbehåller sig Hufvudstaden rätten att konti-

nuerligt följa upp leverantörers verksamhet och deras efterlevnad av ställda

krav. Uppföljningen sker genom insamling av relevant information, skriv-

bordsrevisioner och platsbesök. Vi genomför även riskbedömningar, enkäter

och tredjepartsgranskningar.

Eventuella åtgärder som vidtas syftar till att vara ändamålsenliga och

proportionerliga, med fokus på att förebygga negativ påverkan och främja

förbättringar. Genom att arbeta proaktivt med dessa frågor avser vi stärka

både vårt ansvarstagande och vår affär, då hållbara leverantörsled bidrar till

långsiktig stabilitet, kvalitet och förtroende i våra relationer. (§32a, §33a-b, §38)

S2-5 Mål

Mål Utfall 2025 Målår

Noll allvarliga arbetsolyckor

i vår verksamhet.¹)

0 allvarliga arbetsolyckor. Löpande

Våra huvudleverantörer ska

bedömas årligen.

84 procent bedömda

huvudleverantörer.

Löpande

¹) Allvarliga arbetsolyckor enligt Arbetsmiljöverkets definition.

(§39a, §41)

Hufvudstaden har som mål att ha noll allvarliga arbetsolyckor inom vår verk-

samhet. Detta omfattar såväl samtliga medarbetare inom koncernen som de

av Hufvudstadens entreprenörer som verkar i våra fastigheter.

S3 Berörda samhällen

SBM-3 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter och förhållandet

till strategi och affärsmodell

Som fastighetsbolag har Hufvudstaden en central roll i att forma och stärka

de stadsmiljöer där vi verkar. Vår affärsidé och vårt syfte tydliggör ambitionen

att bidra till attraktiva, trygga och levande miljöer där både våra kunder och

besökare trivs och kan verka långsiktigt. Vi har en positiv påverkan på de

lokala samhällen där vi bedriver vår huvudsakliga verksamhet, det vill säga

Stockholms och Göteborgs innerstad.

Genom att erbjuda högkvalitativa kontors- och butikslokaler på strate-

giskt belägna marknadsplatser skapar vi förutsättningar för framgångsrika

verksamheter och bidrar till en dynamisk stadskärna. Detta stärker stadens

attraktionskraft och främjar näringslivet.

Vårt hållbarhetsarbete innefattar långsiktiga och strategiska samarbeten

med lokala aktörer för att utveckla inkluderande och trygga miljöer. Vi enga-

gerar oss aktivt i initiativ som syftar till att förbättra den offentliga miljön och

investerar tillsammans med städerna i områden kring våra fastigheter, med

målet att skapa värde för både samhället och övriga intressenter.

Att bidra till levande stadsmiljöer är både ett samhällsansvar och affärs-

mässigt lönsamt, och bidrar till stabil värdetillväxt i vårt fastighetsbestånd.

(§9)

S3-1 Policyer

Hufvudstadens agerande gentemot berörda samhällen omfattas av uppfö-

randekoden för leverantörer, miljöprogrammet samt visselblåsarpolicyn. Se

MDR-P för antagna policyer. För detaljer hänvisas till tillhörande hållbarhets-

bilaga. (§14, §17)

S3-2 Rutiner för kontakter med berörda samhällen

Hufvudstaden har etablerade rutiner för samhällskontakter i samband med

utvecklingsprojekt. Genom deltagande i samrådsprocesser ges allmän-

heten möjlighet att lämna synpunkter, vilket bidrar till transparens och delak-

tighet i beslutsfattande. Samråd sker alltid i detaljplan- och bygglovsproces-

sen. Övriga kontakter med samhället sker främst genom

myndighetskontakter, omvärldsbevakning och genom deltagande i olika

initiativ och samverkansprojekt. (§21a-b)

För att fånga upp eventuella missförhållanden eller oegentligheter har

koncernen visselblåsarsystem som alla intressenter, inklusive kunder, besö-

kare och lokalsamhället i stort, kan använda. Läs mer om visselblåsarsystem

i G1-1.

S3-4 Åtgärder och strategier

Hufvudstaden deltar aktivt i initiativ och samarbeten som syftar till att för-

bättra den offentliga miljön och investerar tillsammans med städerna i områ-

den kring våra fastigheter. Genom samverkansprojekt som exempelvis inklu-

derar stadsutveckling, sociala insatser och belysning kan vi minska otrygghet

i områdena kring våra fastigheter och därmed bidra till en positiv utveckling

av det offentliga rummet. Effekterna av genomförda åtgärder följs upp per

projekt för att säkerställa att de uppnår de avsedda resultaten. (§32c-d)

S3-5 Mål

Mål Utfall 2025 Målår

Hufvudstaden ska ha branschens

nöjdaste kunder.

Första plats i kategorin Stor-

bolag i Fastighetsbarometerns

Nöjd Kundundersökning.

Löpande

(§39b, §41)

Hufvudstaden har i dagsläget inga specifika, mätbara mål kopplat till

berörda samhällen. Däremot följer vi regelbundet upp vad våra hyresgäster

och konsumenter anser om våra miljöer och marknadsplatser. Bland annat

genomför vi årliga NKI-undersökningar med våra hyresgäster där bedöm-

ningar såsom trygghet i området kring fastigheten samt tillgång till handel

och service är inkluderad. (§42)

106 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

HÅLLBARHETSRAPPORT

Styrningsupplysningar

G1 Ansvarsfullt företagande

G1-1 Policyer och företagskultur

Hufvudstadens uppförandekoder, både för medarbetare och leverantörer,

omfattar principer om affärsetik, mutor och korruption. Tidigare hade vi en

uppförandekod men har under året infört två separata koder, för att tydlig-

göra ansvar och krav i respektive del av värdekedjan. (§7)

Utbildning i uppförandekoden för medarbetarna sker via vårt e-learning-

system samt för nyanställda inom ramen för introduktionsprogrammet.

Utbildningen för nyanställda inkluderar även våra värderingar, företagskultur

och andra relevanta policyer. Syftet är att säkerställa att alla medarbetare

förstår företagets etiska riktlinjer och förväntningar.

Samtliga medarbetare ska bekräfta att de har tagit del av och accepterar

vår uppförandekod för medarbetare. Se MDR-P för antagna policyer. För

detaljer hänvisas till tillhörande hållbarhetsbilaga. (§9)

Hufvudstaden har inrättat rapporteringskanaler för visselblåsning internt

via intranät och externt via hemsidan. Visselblåsarsystemet hanteras av en

extern part och kan användas av alla intressenter för att rapportera missför-

hållanden, inklusive misstänkt korruption eller mutbrott, säkert och anonymt.

Koncernen tillämpar en enhetlig process för samtliga rapporterade ärenden,

inklusive missförhållanden som medfört väsentlig negativ påverkan på

arbetstagare i värdekedjan eller hos affärspartners. Processen innebär att

varje rapporterat ärende hanteras skyndsamt och objektivt. Varje kvalificerat

fall utreds noggrant och bedöms individuellt. Potentiell gottgörelse övervägs

och hanteras utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. Visselblåsare

skyddas enligt gällande lagstiftning. Information om visselblåsartjänsten

sker bland annat vid introduktionsutbildning, via vårt e-learningsystem, på

intranätet samt vid behov. Den största risken för korruption och mutor

bedöms finnas inom inköp, fastighetsförvaltning och vid externa entreprena-

der inom fastighetsutveckling. (§10)

G1-2 Hantering av förbindelser med leverantörer

Hufvudstaden strävar efter att bygga långsiktiga, ansvarsfulla och rättvisa

relationer med sina leverantörer. Leverantörshantering baseras på inköps-

policyn och uppförandekoden för leverantörer. Hufvudstadens huvudleve-

rantörer finns huvudsakligen inom byggentreprenad och underhåll av fastig-

heter, många av dessa leverantörer är relativt små. Hufvudstaden utgör en

stor kund till dessa leverantörer samtidigt som vi delvis är beroende av dem

för att upprätthålla hög kvalitet på våra tjänster. NK Retails huvudleverantö-

rer finns huvudsakligen inom varuinköp. Vår inköpspolicy föreskriver att vi

ska behandla våra leverantörer med respekt vilket bland annat innebär att

betala dem i tid. (§13-14)

Uppförandekoden för leverantörer tydliggör våra förväntningar och de

kriterier leverantörerna måste leva upp till. Vid upphandling och inköp av

varor och tjänster ställs krav utifrån uppförandekoden, vilka kompletteras

med krav inom arbetsmiljö, arbetsvillkor och miljö. Arbetsmiljöfrågor är sär-

skilt prioriterade då bygg och underhållsarbeten kan vara riskfyllda. Läs mer

om hur vi arbetar med våra leverantörer i S2. (§15a-b)

G1-3 Förebyggande arbete mot, och upptäckt av, korruption

och mutor

Hufvudstaden tolererar aldrig mutor, korruption och andra oetiska affärs-

metoder. Hufvudstaden har etablerade rutiner för att förebygga, upptäcka

och hantera korruption och mutor, inklusive interna riktlinjer, riskbedöm-

ningar, rapporteringskanaler och krav på leverantörer att följa bolagets upp-

förandekod. Inrapporterade visselblåsarfall rapporteras till en extern obero-

ende part. Efter initial granskning förs ärendet vidare till Hufvudstaden där

utredningen hanteras av en oberoende funktion inom bolaget som inte är

involverad i de berörda affärsenheterna. Resultaten från utredningar och

uppföljande åtgärder rapporteras till ledningsgruppen och styrelsen. (§16,

§18a-c)

Samtliga medarbetare genomgår årligen en utbildning uppförande-

koden för medarbetare där antikorruption, mutor och affärsetik ingår. Detta

inkluderas även i introduktionsutbildningen för nyanställda. NK Retail har

hittills inte omfattats av dessa utbildningar, något vi ser över inför näst-

kommande år. (§20)

G1-4 Bekräftade fall av korruption och mutor

Under rapporteringsperioden har inga fall av korruption eller mutor konsta-

teras. Hufvudstaden har inte varit föremål för fällande domar eller erhållit

böter för brott mot lagar mot korruption eller mutor. (§24)

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 107

HÅLLBARHETSRAPPORT

Fastighetsförteckning

Uthyrbar yta, kvm

Fastighets-

beteckning Adress

Tomt-

areal,

kvm Inköpsår

Bygg-/

ombyggn.-år

Taxerings-

värde 2025,

mnkr

Kontor

Butik

Restau-

rang

Biograf

Lager

Garage

Bostäder

Övrigt

Totalt

AFFÄRSOMRÅDE STOCKHOLM

Förvaltningsområde Kungsgatan

Hästhuvudet 13 Sveavägen 21–23,

Kungsgatan 40–42,

Apelbergsgatan 35–37,

Olofsgatan 2–4

1 302 1929/99 1919/32/

94/2001

552,0 4 962 1 795 176 6 933

Järnplåten 28 Sveavägen 24–26,

Oxtorgsgatan 18–20,

Kungsgatan 39

1 085 1928/54 1958/95 639,0 6 411 1 341 1 514 10 9 276

Kåkenhusen 40 Brunnsgatan 1–9,

Norrlandsgatan 29–33,

Kungsgatan 4–10

4 934 1921/2011 1926/28/

30/32/84/

85/89/91

1 681,0 17 078 2 912 1 668 859 22 517

Oxhuvudet 18

Kungsgatan 32–38,

Sveavägen 28–30,

Apelbergsgatan 27–33,

Malmskillnadsgatan 39

4 509 1926 1931/85/

89/91

2 098,0 20 759 5 069 2 024 1 612 5 29 469

Summa 11 830 4 970,0 49 210 11 117 1 668 – 4 573 1 612 – 15 68 195

Förvaltningsområde Norrmalmstorg

Kvasten 2 Norrlandsgatan 16,

Jakobsbergsgatan 11

934 1966 1987 358,0 2 868 372 453 281 726 4 700

Kvasten 6

Biblioteksgatan 5,

Mäster Samuelsgatan 6–8

2 075 1915 1917/90 577,0 2 816 1 563 2 600 99 7 078

Kvasten 9 Biblioteksgatan 7,

Jakobsbergsgatan 5–9

822 1955 1978/95 331,0 2 458 559 78 342 3 437

Norrmalm 2:63

Norrmalmstorg 1992 1993 21,4 194 194

Packarhuset 4

1) , 3)

Norrmalmstorg 1,

Hamngatan 8,

Norrlandsgatan 2,

Smålandsgatan 11

2 195 2000 1932/2003 1 409,0 11 787 3 135 508 15 430

Pumpstocken 10

Birger Jarlsgatan 13–15,

Mäster Samuelsgatan 2–4,

Biblioteksgatan 10–12,

Jakobsbergsgatan 1–3

2 886 1917/78/

91/2000

1865/97/

1901/29/84/

96/97/2006

1 299,1 7 810 3 851 499 75 192 1 12 428

Rännilen 8 Birger Jarlsgatan 11,

Mäster Samuelsgatan 1

645 1917 1900/90 297,0 1 895 750 28 2 673

Rännilen 11 Biblioteksgatan 8,

Mäster Samuelsgatan 5

775 1958 1902/85 284,0 1 619 809 474 2 2 904

Rännilen 18

Birger Jarlsgatan 7–9,

Smålandsgatan 8–10

1 677 1963 1888/1986/

2009

762,0 4 659 1 485 786 272 7 202

Rännilen 19 Norrmalmstorg 12–14,

Biblioteksgatan 2–4,

Mäster Samuelsgatan 3

2 169 1931/39/

2007

1902/42/64/

90/2002

1 055,0 7 938 2 047 505 787 11 277

Skären 9 Smålandsgatan 18–20,

Norrlandsgatan 8–10

2 195 1917 1984/2001/

2020

1 680,0 10 966 1 682 384 770 13 802

Vildmannen 7

Biblioteksgatan 9,

Jakobsbergsgatan 6

1 290 1918 1897/2023 619,6 2 879 1 179 87 609 4 754

Summa 17 663 8 693,1 57 695 17 432 5 084 – 2 583 2 283 801 1 85 879

Förvaltningsområde Väst

Achilles 1

Slussplan 5–9,

Skeppsbron 48,

Södra Dryckesgränd 1,

Järntorgsgatan 7

1 046 1979 1600-talet/

1974

220,0 3 779 129 558 484 4 950

Grönlandet Södra 11 Drottninggatan 92–94,

Wallingatan 5,

Adolf Fredriks Kyrkog. 12

1 662 1923 1911/91 392,0 7 607 247 395 863 9 112

Kungliga Trädgården 5 Västra Trädgårdsgatan 8 673 1984 1984/95 200,0 2 756 8 2 764

Medusa 1

1), 5)

Kornhamnstorg 61,

Slussplan 1–3,

Järntorgsgatan 6

547 1980 1878/1991 110,1 1 286 242 271 104 303 2 206

Orgelpipan 7

Klarabergsgatan 56–64,

Vasagatan 24–26,

Mäster Samuelsg. 65–73,

Klara Norra Kyrkogata 3–5

6 294 1979 1964/2001 1 252,0 10 007 3 421 1 969 1 661 13 450 1 30 509

Svärdﬁsken 2

Drottninggatan 82,

Apelbergsgatan 50–52,

Olof Palmes gata 13

1 853 1921 1851/1987 333,0 3 720 175 1 893 562 1 107 7 457

Summa 12 075 2 507,1 29 155 4 214 3 193 1 893 3 682 14 557 303 1 56 998

Totalt Affärsområde Stockholm 41 568 16 170,2 136 060 32 763 9 945 1 893 10 838 18 452 1 104 17 211 072

108 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

FASTIGHETER / FASTIGHETSFÖRTECKNING

Uthyrbar yta, kvm

Fastighets-

beteckning Adress

Tomt-

areal,

kvm Inköpsår

Bygg-/

ombyggn.-år

Taxerings-

värde 2025,

mnkr

Kontor

Butik

Restau-

rang

Biograf

Lager

Garage

Bostäder

Övrigt

Totalt

AFFÄRSOMRÅDE NK

Förvaltningsområde NK Stockholm

Hästen 19

1), 8)

och 20

7), 8)

Spektern 14

7), 8)

Hamngatan 18–20,

Regeringsgatan 36–40

8 875 1998 1915/91 3 282,0 11 141 21 874 2 388 3 722 16 39 141

Förvaltningsområde NK Göteborg

Inom Vallgraven 10:9

Östra Hamngatan 42,

Kyrkogatan 48–54,

Fredsgatan 5–7,

Drottninggatan 39–45

4 520 1998 1964/94 674,0 4 791 9 868 569 1 040 0 16 268

Förvaltningsområde Parkaden

Hästskon 10

1), 9)

Regeringsgatan 47–55,

Mäster Samuelsg. 29–33

4 921 1977 1964/95 452,7 1 832 132 785 11 523 21 514 1 35 787

Totalt Affärsområde NK 18 316 4 408,7 17 764 31 874 3 742 – 16 285 21 514 – 17 91 196

AFFÄRSOMRÅDE

GÖTEBORG

Förvaltningsområde Göteborg

Inom Vallgraven 3:2

10)

Stora Nygatan 17,

Lilla Drottninggatan 3

784 2016 1856/2022 57,6 1 239 1 239

Inom Vallgraven 12:10

11)

Södra Hamngatan 45–57,

Östra Larmgatan 1,

Drottninggatan 50–60,

Fredsgatan 2–4

6 295 1967/

2010/11

1875/1929/

30/75

531,2 12 216 4 984 589 1 307 1 275 779 21 150

Nordstaden 8:24 Postgatan 26–32

och 39–43,

Nordstadstorget 2–8,

Spannmålsgatan 19,

Nils Ericsonsgatan 17,

Götgatan 9–11,

Köpmansgatan 28–34,

Östra Hamngatan 26–28

12 678 1979/2013 1972/2005/11 2 756,0 36 982 24 117 1 615 3 569 56 66 339

Nordstaden GA:5

12)

Nordstadstorget med ﬂera 267,2 –

Totalt Affärsområde Göteborg 19 757 3 612,0 49 198 29 101 2 204 – 4 876 1 275 2 018 56 88 728

TOTALT 79 641 24 190,9 203 022 93 738 15 891 1 893 31 999 41 242 3 122 90 390 996

Fastigheten är kulturhistoriskt klassiﬁcerad.

Fastigheten innehas genom arrende.

Ägs av dotterbolaget Fastighetsaktiebolaget Stockholms City.

Fastigheten är byggnadsminnesmärkt.

Ägs av dotterbolaget Fastighetsaktiebolaget Medusa.

Orgelpipan 7 innehas med tomträtt. Avgälden efter den 31 oktober 2024 är föremål för förhandling. Taxeringsvärde för mark

ingår med 559,0 mnkr.

Hästen 20 och Spektern 14 innehas med tomträtter. Avgälden för Hästen 20 uppgår till 3,6 mnkr årligen och är bunden till 30 april 2032. Avgälden för Spektern 14

uppgår till 1,2 mnkr årligen och är bunden till 30 september 2035. Taxeringsvärde för mark ingår med 68,0 mnkr.

Ägs av dotterbolaget AB Nordiska Kompaniet.

Ägs av dotterbolaget AB Hamngatsgaraget. Hästskon 10 innehas med tomträtt. Avgälden uppgår till 3,0 mnkr årligen och är bunden till 31 augusti 2034.

Taxeringsvärde för mark ingår med 172,2 mnkr. Del av uthyrbar yta ingår i NK-varuhuset i Stockholm.

10)

Ägs av dotterbolaget Gbg Inom Vallgraven 3-2 AB.

11)

Under 2025 har sammanläggning skett av fastigheterna Inom Vallgraven 12:10 och Inom Vallgraven 12:11. Inom fastigheten pågår det omfattande

utvecklingsprojektet Kvarteret Johanna.

12)

Objektet är gemensamhetsanläggningar som bland annat avser parkeringsverksamhet, viss lokaluthyrning samt drift och skötsel av gågator, lastgator, kyla och

reservkraft. Taxeringsvärdet avser Hufvudstadens andel om 39,4 procent, motsvarande cirka 31 000 kvm.

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 109

FASTIGHETER / FASTIGHETSFÖRTECKNING

Fastighet/Byggår/Yta

Grönlandet Södra 11

Byggår: 1911

Yta: 9 112 kvm

Hästhuvudet 13

Byggår: 1919

Yta: 6 933 kvm

Fastighet/Byggår/Yta

Svärdfisken 2

Byggår: 1851

Yta: 7 457 kvm

Oxhuvudet 18

Byggår: 1931

Yta: 29 469 kvm

Fastighet/Byggår/Yta

Orgelpipan 7

Byggår: 1964

Yta: 30 509 kvm

Järnplåten 28

Byggår: 1958

Yta: 9 276 kvm

Fastighetsbestånd Stockholm

OLOF PALMES GATA

HAMNGATAN

SAMUELSGATAN

MÄSTER

MÄSTER SAMUELSGATAN

KLARABERGSGATAN

SKEPPSBRON

KUNGSGATAN

JAKOBSBERGSGATAN

Central-

station

Sergels

torg

Kungs-

träd-

gården

Karl XII:s

torg

Stortorget

Slussplan

Tyghus-

plan

Norr-

malms

torg

Norra

Bantorget

Hötorget

Stureplan

Humlegården

Tegnér-

lunden

KUNGSGATAN

WALLINGATAN

RÅDMANSGATAN

DROTTNINGGATAN

SVEAVÄGEN

VASAGATAN

VASABRON

CENTRALBRON

STRÖMSBRON

BRYGGARGATAN

BRUNNSGATAN

BIRGER JARLSGATAN

NORRLANDSGATAN

KUNGSTRÄDGÅRDSGATAN

REGERINGSGATAN

MALMSKILLNADSGATAN

BIBLIOTEKSGATAN

110 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

FASTIGHETER / FASTIGHETSBESTÅNDET

Fastighet/Byggår/Yta

Kåkenhusen 40

Byggår: 1926

Yta: 22 517 kvm

Kungliga

Trädgården 5

Byggår: 1984

Yta: 2 764 kvm

Kvasten 6

Byggår: 1917

Yta: 7 078 kvm

Packarhuset 4

Byggår: 1932

Yta: 15 430 kvm

Rännilen 11

Byggår: 1902

Yta: 2 904 kvm

Norrmalm 2:63

Byggår: 1993

Yta: 194 kvm

Fastighet/Byggår/Yta

Hästskon 10

Byggår: 1964

Yta: 35 787 kvm

Vildmannen 7

Byggår: 1897/2023

Yta: 4 754 kvm

Kvasten 9

Byggår: 1978

Yta: 3 437 kvm

Pumpstocken 10

Byggår: 1865

Yta: 12 428kvm

Rännilen 18

Byggår: 1888

Yta: 7 202 kvm

Medusa 1

Byggår: 1878

Yta: 2 206 kvm

Fastighet/Byggår/Yta

Hästen 19, 20 (NK)

Byggår: 1915

Yta: 39 141kvm

Kvasten 2

Byggår: 1987

Yta: 4 700 kvm

Skären 9

Byggår: 1984/2020

Yta: 13 802 kvm

Rännilen 8

Byggår: 1900

Yta: 2 673 kvm

Rännilen 19

Byggår: 1902

Yta: 11 277 kvm

Achilles 1

Byggår: 1600-talet

Yta: 4 950kvm

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 111

FASTIGHETER / FASTIGHETSBESTÅNDET

Fastighetsbestånd Göteborg

VÄLKOMMEN TILL

VÅRA KVARTER,

MED NÄRA TILL ALLT.

TÅG

Göteborgs Centralstation

VÅRA FASTIGHETER

Skepps-

broplatsen

Packhus-

platsen

Lilla

Torget

Sten

Packhuskajen

Operan

Central-

stationen

Trädgårds-

föreningen

Stora

Teatern

Kungs-

parken

Grönsaks-

torget

Kungs-

torget

Domkyrkan

Paddan

Kungs-

ports-

platsen

Gamla

Ullevi

NORRA HAMNGATAN

DROTTNINGGATAN

KUNGSGATAN

SÖDRA HAMNGATAN

KÖPMANSGATAN

FREDSGATAN

ÖSTRA HAMNGATAN

POSTGATAN

SPANNMÅLSGATAN

RICSONSGATAN

NILS E

NORDSTAN

AVENYN

FREDSTAN

Drottning-

torget

Fastighet/Byggår/Yta

Nordstaden 8:24

(Femman)

Byggår: 1972/2011

Yta: 45 033 kvm

Inom Vallgraven 10:9

(NK)

Byggår: 1964

Yta: 16 268 kvm

Fastighet/Byggår/Yta

Nordstaden 8:24 (Fyran)

Byggår: 1972

Yta: 21 306 kvm

Inom Vallgraven 3:2

Byggår: 1856/2022

Yta: 1 239 kvm

Fastighet/Byggår/Yta

Inom Vallgraven 12:10

Byggår: 1875/

1929/30/75

Yta: 21 150 kvm

112 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025

FASTIGHETER / FASTIGHETSBESTÅNDET

Adresser

Produktion: Hallvarsson & Halvarsson i samarbete med Hufvudstaden.

Fotografer: Maria Cruseman, Kasper Dudzik, Pao Duell, Magnus Glans, David Jansson, Emelie Otterbeck, Dan Sjunnesson, Erik G Svensson och David Thunander. Tryckeri: Åtta45.

Varumärken inom koncernen

NK Stockholm

NK 100

111 77 STOCKHOLM

Besöksadress: Hamngatan 18–20

Telefon: 08-762 80 00

Hemsida: nk.se

NK Göteborg

NK 101

411 09 GÖTEBORG

Besöksadress: Östra Hamngatan 42

Telefon: 08-762 80 00

Hemsida: nk.se

Hufvudstaden AB (publ)

E-post: info hufvudstaden.se

Hemsida: hufvudstaden.se

Organisationsnummer: 556012-8240

Styrelsens säte: Stockholm

Göteborg

Kyrkogatan 54

411 08 GÖTEBORG

Besöksadress: Kyrkogatan 54

Telefon: 031-710 21 00

NK-varuhusen

Stockholm (Huvudkontor)

NK 100

111 77 STOCKHOLM

Besöksadress: Regeringsgatan 38

Telefon: 08-762 90 00

Cecil Coworking AB

NK 100

111 77 STOCKHOLM

Besöksadress: Norrlandsgatan 10

Telefon: 08-762 94 00

E-post: info cecilcoworking.se

Hemsida: cecilcoworking.se

Organisationsnummer: 559242-1506

NK Retail AB

Box 7152

103 88 STOCKHOLM

Besöksadress: Västra Trädgårdsgatan 8

Telefon: 08-629 20 00

E-post: nkretailkundservice nkretail.se

Hemsida: nk.se

Organisationsnummer: 559268-4103

Parkaden AB

NK 100

111 77 STOCKHOLM

Besöksadress: Regeringsgatan 47– 55

Telefon: 08-762 92 00

E-post: info parkaden.se

Hemsida: parkaden.se

Organisationsnummer: 556085-3599

HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 113

ADRESSER

hufvudstaden.se