Ã…rsredovisning 2025
Om Hufvudstaden
Hufvudstaden i korthet 3
Det här är Hufvudstaden 4
VD har ordet 6
Ã…ret i korthet 8
Strategi, mål och utfall 10
Verksamhet
Fastighetsmarknaden 12
Fastighetsförvaltning 16
Affärsområde Stockholm 18
Affärsområde NK 20
Affärsområde Göteborg 22
Utveckling av fastigheter 24
Övriga segment 28
NK Retail 30
Övrig verksamhet 31
HÃ¥llbarhet 32
Medarbetare 34
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse 37
Finansiering 40
Risker och riskhantering 42
Koncernens räkningar 44
Moderbolagets räkningar 52
Finansiella noter 54
Förslag till vinstdisposition 71
Revisionsberättelse 72
Nyckeltal
Flerårsöversikt 76
Härledning av alternativa nyckeltal 78
Affärsområden i siffror 80
Definitioner och ordlista 82
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport 84
Styrelse och revisorer 88
Koncernledning 90
Aktien och ägarna 92
Årsstämma och kalendarium 94
HÃ¥llbarhetsrapport
Allmänna upplysningar 95
Miljöupplysningar 101
Sociala upplysningar 10 4
Styrningsupplysningar 107
Fastigheter
Fastighetsförteckning 10 8
Fastighetsbeståndet 110
Adresser 113
Den legala års redo visningen består av förvaltningsberättelsen och de finansiella rapporterna jämte noter och kommentarer på
sidorna 5, 8–11, 32–71, 76–79, 82, 84–89 samt 95–107. Den lagstadgade hållbarhetsrapporten enligt årsredovisningslagen återfinns
på sidorna 5, 11, 32–35, 42–43 samt 95–107. Jämförelser angivna i parentes avser motsvarande belopp före gående år.
KÃ¥kenhusen 40
Hufvudstaden erbjuder attraktiva kontors- och butiks-
lokaler i Stockholms och Göteborgs mest centrala delar.
Koncernen äger 28 fastigheter värderade till 48,1 mdkr. Vi är
en långsiktig fastighetsägare med fokus på god service, långa
kundrelationer och hög kvalitet i både förvaltning och utveckling
av fastigheterna. Tillsammans med våra hyresgäster och andra
samarbetspartners värnar vi om en hållbar stadsutveckling i
Stockholm och Göteborg. Vi erbjuder framgångsrika företag
attraktiva lokaler i centrala lägen med möjlighet att växa i
våra fastigheter. Genom att tillhandahålla bästa möjliga
förutsättningar för deras verksamhet bidrar vi till våra kunders
konkurrenskraft och varumärken.
Hufvudstaden
i korthet
1915
Hufvudstaden grundades 1915 och
A-aktien är sedan 1938 noterad på det
som idag är Nasdaq Stockholm. Vi har varit
verksamma under 110 år i Stockholm och
snart 60 år i Göteborg.
Inom koncernen ingår AB Nordiska Kompaniet som äger varumärket NK med
varuhus i Stockholm och Göteborg samt NK Retail AB som driver drygt 30
avdelningar motsvarande cirka 20 procent av antalet avdelningar i varuhusen.
HUFVUDSTADEN Ã…RSREDOVISNING 2025 3
OM HUFVUDSTADEN / HUFVUDSTADEN I KORTHET
Hög kvalitet,
god service och
långsiktighet
Hufvudstaden kombinerar en robust affärsmodell med
ett högkvalitativt och strategiskt koncentrerat fastighets-
bestånd i centrala Stockholm och Göteborg, vilket
skapar stabila kassaflöden och god avkastning över tid.
Rännilen 8
4 HUFVUDSTADEN Ã…RSREDOVISNING 2025
OM HUFVUDSTADEN / DET HÄR ÄR HUFVUDSTADEN
Hufvudstaden ska alltid upplevas
som och vara Sveriges mest
attraktiva fastighets bolag.
VISION
Hufvudstaden ska i egna fastigheter i centrala
Stockholm och centrala Göteborg erbjuda
framgångsrika företag högkvalitativa kontors-
och butikslokaler på attraktiva marknadsplatser.
AFFÄRSIDÉ
VÄRDERINGAR
K valitet | Ärlighet | Lyhördhet | Engagemang
Äga, förvalta, utveckla fastigheter
i Stockholm och Göteborg.
AFFÄRSMODELL
Tillsammans för morgondagens stad sedan 1915.
SYFTE
Rännilen 8
HUFVUDSTADEN Ã…RSREDOVISNING 2025 5
OM HUFVUDSTADEN / DET HÄR ÄR HUFVUDSTADEN
Starka mark-
nadsplatser
skapar ökade
värden
Jag är stolt över att leda ett bolag där vi för femte året i rad redovisar
ett ökat bruttoresultat. Glädjande är också att vi 2025 återigen vun-
nit den årliga nöjdkundundersökningen för kontor, ett kvitto på att
det fina samarbetet vi har med våra kunder uppskattas. Bakom siff-
rorna finns engagerade medarbetare som i dagliga kundkontakter
presenterat erbjudanden, löst problem och byggt vidare på långsik-
tiga relationer. Det är dessa relationer som skapar lönsamhet och
förutsättningar för ett effektivt hållbarhetsarbete.
Året har naturligtvis också inneburit utmaningar, men i en förän-
derlig omvärld känner jag mig trygg med Hufvudstadens position. Vi
är ett stabilt och långsiktigt bolag med vilja och förmåga att anpassa
oss, fatta beslut och genomföra förändringar när förutsättningarna
kräver det.
Utvecklingsprojekt genererar framtida kassaflöden
En viktig del i Hufvudstadens verksamhet är att utveckla starka
marknadsplatser där arkitektur, design och stadsmiljö samverkar för
att attrahera en bra blandning av aktörer. När helheten fungerar väl
förstärker de olika delarna varandra, vilket bidrar till ökad attraktions-
kraft, långsiktiga kundrelationer och högre intäkter över tid.
Mot denna bakgrund har vi intensifierat arbetet med att vidare-
utveckla våra centrala lägen. Ett tydligt exempel är Fredstan i
Göteborg där Kvarteret Johanna genomgår en omfattande om-
och nybygg nation. Uthyrningsarbetet har utvecklats väl med många
nytecknade avtal med stabila hyresgäster på bra hyresnivåer.
Vid utgången av 2025 var cirka 75 procent av ytorna uthyrda. Nu
genomförs lokal anpassningar inför inflyttning av nya hyresgäster
under 2026 och 2027. Projektet beräknas nå full ekonomisk
effekt 2028.
I Stockholm fortsätter arbetet med att stärka Bibliotekstans posi-
tion som Nordens mest attraktiva shoppingdestination. Tillsammans
med Stockholms stad och övriga fastighetsägare genomförs en
upprustning av gatumiljön för att öka tillgängligheten och göra
stadskärnan mer inbjudande.
Mot slutet av året fattade vi investeringsbeslut om en påbyggna-
tion av två våningsplan på fastigheten Orgelpipan 7 i Stockholm.
Projektet kommer att tillföra mycket eftertraktade kontorsytor i
ett av stadens bästa kommunikationslägen och byggstart planeras
till 2027.
Utöver fysiska investeringar ser vi även hur AI skapar nya möjlig-
heter för fastighetsbranschen. Vi arbetar aktivt med att utforska och
implementera AI-lösningar för att optimera energianvändningen,
effektivisera processer och förbättra kundupplevelsen.
Under 2025 förbättrades gradvis de ekonomiska förutsätt-
ningarna, samtidigt som osäkerheten i omvärlden bestod.
För Hufvudstadens del innebar året ett fortsatt tydligt fokus
på kärnverksamheten. Vår starka finansiella ställning möjlig-
gör att vi kan fortsätta utveckla fastigheterna och stärka vårt
erbjudande för att vara ett förstahandsval på marknaden.
6 HUFVUDSTADEN Ã…RSREDOVISNING 2025
OM HUFVUDSTADEN / VD HAR ORDET
Kvalitet efterfrågas på kontorsmarknaden
Under året ökade vakansgraden på kontorsmarknaden i både
Stockholm och Göteborg till följd av svagt konjunkturläge, hybrid-
arbete och förändrad kontorsanvändning. Göteborg påverkades
även av ett stort tillskott av nya kontorsytor. Aktiviteten på marknaden
ökade dock något under andra halvåret men uthyrningsprocesserna
var utdragna. Vi ser en fortsatt god efterfrågan på högkvalitativa kon-
tor i de bästa citylägena, något som gynnar oss. Exempelvis är samt-
liga kontor i NK-fastigheterna fullt uthyrda till stabila hyresgäster.
I Kåkenhusen 40 i Stockholm pågår en omfattande lokalanpass-
ning av 5 400 kvm kontor. Vid årsskiftet var 90 procent av ytorna
redan uthyrda med planerad inflyttning i slutet av 2026.
Cecil Coworking har haft en fortsatt mycket positiv utveckling
med i det närmaste full beläggning. Hösten 2026 ser vi fram emot
öppnandet av vårt andra Cecil, beläget i Kvarteret Johanna i
Göteborg. Tillsammans utgör våra tre kontorskoncept – Eget kontor,
REDO och Cecil Coworking – ett flexibelt erbjudande som möter
kundernas behov över tid.
Tecken på vändning inom detaljhandeln
Detaljhandeln har fortsatt påverkats av hushållens försiktighet och
ökade sparande, men under året har vi sett tydliga tecken på stabili-
sering. LÃ¥gprissegmentet har haft den starkaste utvecklingen,
medan premium- och lyxsegmentet haft större utmaningar. Förutsätt-
ningarna för ökad konsumtion under 2026 är bättre än på flera år,
vilket bidragit till ökat intresse för nya butiksetableringar i bra lägen.
I Bibliotekstan är intresset fortsatt stort och vakansen låg. Här
gläds vi bland annat åt att Dior och Arc’teryx valt att öppna sina första
svenska fristående butiker, vilket bekräftar områdets ledande position.
I Nordstan i Göteborg har fastigheterna Fyran och Femman haft en
positiv utveckling trots lågkonjunktur. Vi ser att utbudet av verksamhe-
ter förändras och att modebutiker allt oftare ersätts av andra typer av
verksamheter. Två exempel är Paradox Museum och aktivitetscentret
Activate som gör att marknadsplatsen når nya kundgrupper.
Förändringsarbetet inom NK har intensifierats med målet att
stärka kundupplevelsen och lönsamheten. Fokus har legat på kost-
nadsbesparingar och att aktivera varuhusens alla ytor med attraktiva
varumärken. Genomförda åtgärder har redan gett en resultatförbätt-
ring och arbetet fortsätter under 2026.
Den svaga försäljningen inom detaljhandeln har påverkat det
helägda dotterbolaget NK Retail. För att minska effekterna och
skapa lönsamhet har förändringar och effektiviseringar genomförts
inom både organisation och sortiment. Under året har kategorin
juveler och klockor överlåtits till Nymans Ur, vars specialistkompe-
tens stärker NK:s kunderbjudande.
Ökat aktieägarvärde genom återköp
Den svenska fastighetsmarknaden var stabil tack vare lägre inflation,
mer normaliserade långa marknadsräntor och god tillgång på kapital.
Investeringsviljan förbättrades något men köparna var fortsatt måna
om sina balansräkningar och var selektiva avseende förvärv. Efterfrå-
gan på högkvalitativa fastigheter i centrala lägen i Stockholm och
Göteborg var dock god men här var det få säljare i marknaden.
Direktavkastningskraven för kontor och butiker i våra centrala
lägen var oförändrade. Marknadsvärdena påverkades främst av
driftnettoförändringar kopplat till hyror och vakanser. Skillnaden
mellan attraktiva och mindre attraktiva fastigheter ökade, vilket
gynnar våra välutvecklade fastigheter i de bästa citylägena.
Hufvudstadens styrelse beslutade, med stöd av årsstämmans
mandat, att justera kapitalstrukturen genom återköp av egna aktier.
Totalt återköptes 8 miljoner aktier, vilket bidrog till att stärka aktie-
ägarvärdet.
Långsiktighet minskar klimatpåverkan
Hufvudstaden har under året tagit ytterligare steg inom det långsik-
tiga hållbarhetsarbetet där fokus legat på att spara resurser, minska
risker och stärka affären över tid.
Energieffektivisering är ett prioriterat område där tekniska inves-
teringar, optimerad drift och daglig uppföljning minskat energian-
vändningen i fastigheterna. Ett tydligt exempel är att målet om att
minska energianvändningen per kvadratmeter med 16 procent från
2019 till 2025 överträffades, då vi uppnådde en minskning med
25 procent. Vi anpassar även fastigheterna för att möta klimatrisker
och deltar i projekt med staden och andra fastighetsägare för tryg-
gare och attraktivare stadskärnor.
I nära samarbete med våra kunder har vi ökat andelen återbruk i
våra projekt. Prioriterat är att skapa flexibla planlösningar för längre
livscykler och minskat ombyggnadsbehov. Samtidigt har vi stärkt
processerna för leverantörsutvärdering i syfte att uppnå våra mål
inom ansvarsfulla affärer.
Ökat bruttoresultat för femte året i rad
Koncernens bruttoresultat ökade med 5 procent till 1635 mnkr.
Det visar att vår affärsmodell fungerar väl även i osäkra tider och
svagare konjunkturer. Glädjande är att affärsområde NK bidrog
mest till ökningen av bruttoresultatet trots utmaningar inom
detaljhandeln. Årets resultat efter skatt var 837 mnkr (365). För-
bättringen förklaras främst av lägre negativa orealiserade värde-
förändringar i fastighetsbeståndet.
Framtidsutsikter
Jag inleder det nya året med en optimistisk syn på framtiden. Den
samlade bedömningen är att svensk ekonomi successivt kommer
att återhämta sig, vilket bör skapa bättre förutsättningar för både
kontors- och butiksmarknaden i våra centrala lägen.
En av våra främsta prioriteringar är att öka uthyrningsgraden i
fastigheterna. Parallellt fortsätter vi att driva de stora utvecklings-
projekten. I Kvarteret Johanna gläds vi åt att välkomna nya hyres-
gäster som bidrar till att stärka området Fredstan. Utvecklingen av
Orgelpipan 7 går samtidigt in i nästa fas där vi skapar nya kontors-
ytor av absolut högsta kvalitet som på sikt stärker kassaflödet.
Arbetet med att skapa lönsam tillväxt inom NK intensifieras
under 2026. Fokus ligger på att attrahera fler besökare och öka
försäljningen samtidigt som vi värnar om en god kostnadskontroll.
Vår långsiktiga strategi ligger fast – att äga, förvalta och utveckla
de bästa fastigheterna i Stockholm och Göteborg. Det är en affärs-
modell som visat sin styrka över tid och som jag är övertygad om
kommer fortsätta att skapa värde för både kunder och aktieägare.
Jag är mycket tacksam över det engagemang och den kompe-
tens jag möter hos våra medarbetare och ser fram emot att tillsam-
mans fortsätta utvecklingen av bolaget under 2026. Jag vill också
passa på att tacka våra kunder för förtroendet de givit oss och för
ett gott samarbete.
Stockholm i februari 2026
Anders Nygren
Verkställande direktör
Jag är stolt över att leda ett bolag där vi för
femte året i rad redovisar ett ökat bruttoresultat.
HUFVUDSTADEN Ã…RSREDOVISNING 2025 7
OM HUFVUDSTADEN / VD HAR ORDET
Stabilitet som
driver aktie-
ägarvärde
En stark finansiell ställning möjliggör inves-
teringar i våra fastigheter och marknads-
platser för att möta kundernas behov och
fortsätta skapa ökat värde till aktieägarna.
Hyresintäkter från fastighetsförvaltningen
var 2 453 mnkr (2 319), en ökning om
6 procent. Koncernens nettoomsättning
uppgick till 3 292 mnkr (3 179).
2 453 mnkr
HYRESINTÄKTER
Koncernens bruttoresultat ökade med
5 procent och uppgick till 1 635 mnkr
(1552).
1 635 mnkr
KONCERNENS BRUTTORESULTAT
Ã…rets resultat efter skatt uppgick
till 837 mnkr (365).
837 mnkr
Ã…RETS RESULTAT
Fastighetsbeståndet marknadsvärderades
till 48,1 mdkr (47,1). Ã…rets orealiserade
värdeförändringar i förvaltningsfastigheter
var -174 mnkr (-603).
48,1 mdkr
FASTIGHETSBESTÃ…NDET
Under året återköptes 8 miljoner A-aktier
för 1 018 mnkr motsvarande en genom-
snittlig kurs om 127,22 kronor per aktie.
8 miljoner
ÅTERKÖP AV AKTIER
Styrelsen föreslår årsstämman en
höjning av utdelningen till 2,90 kronor
per aktie (2,80).
2,90 kr
UTDELNING
8 HUFVUDSTADEN Ã…RSREDOVISNING 2025
OM HUFVUDSTADEN / Ã…RET I KORTHET
Utdelning per aktie
¹) Enligt styrelsens förslag
Hyresintäkter Fastighetsförvaltning
Bruttoresultat Fastighetsförvaltning
Nettobelåningsgrad fastigheter, %
Räntetäckningsgrad, ggr
Ytvakans Hyresvakans
Hyresvakans exklusive projekt
UTDELNING
RÄNTETÄCKNINGSGRAD OCH
NETTOBELÃ…NINGSGRAD
HYRESINTÄKTER OCH
BRUTTORESULTAT
VAKANS
0,00
1,00
2,00
3,00
4,00
20252024202320222021
1)
Kronor
+4%
+4%
0%
+4%
+4%
0
2
4
6
8
10
12
14
20252024202320222021
Procent
10,2
7,3
11,2
7,0
12,9
8,8
11,1
7,1
13,2
8,6
5,9
4,0
5,7
5,0 5,1
0
2
4
6
8
10
12
14
20252024202320222021
0
4
8
12
16
20
24
28
20252024202320222021
Ggr %
9,3
7,7
4,9
4,5 4,5
17,9
18,7
20,9
21,4
24,5
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
20252024202320222021
Mnkr
1 374 1 435
1 542
1 634
1 696
1 937 2 055
2 216
2 319
2 453
Kvarteret Johanna
Resultat i sammandrag, mnkr 2025 2024 2023 2022 2021
Hyresintäkter fastighetsförvaltningen¹) 2 453 2 319 2 216 2 055 1 936
Nettoomsättning övriga segment 1 052 1 059 929 891 704
Bruttoresultat 1 635 1 552 1 469 1 354 1 344
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -174 -603 -4 042 -209 2 579
Rörelseresultat 1 400 884 -2 256 1 089 3 865
Ã…rets resultat 837 365 -1 927 722 2 955
Nyckeltal
Verkligt värde fastigheter, mdkr 48,1 47,1 46,7 49,5 48,8
Soliditet, % 56 59 59 61 61
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 24,5 21,4 20,9 18,7 17,9
Räntetäckningsgrad, ggr 4,5 4,5 4,9 7,7 9,3
Hyresvakansgrad exkl. utvecklingsprojekt, % 5,1 5,0 5,7 4,0 5,9
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 189 185 185 201 199
¹) Inkluderar koncerninterna hyror.
Branschens mest nöjda kontorshyresgäster finns hos Hufvudstaden. Vi har för åttonde året i rad placerat
oss på första plats i Fastighetsbarometern bland stor bolagen
1)
. Med ett resultat på index 89 av 100 når vi
vårt bästa resultat någonsin. Placeringen är ett resultat av långsiktigt gemensamt arbete inom hela organi-
sationen där alla medarbetare har en viktig roll att fylla. Hufvudstadens mål är att bidra till att göra kunderna
mer framgångsrika i våra fastigheter. Fastighetsbarometern startades 1997 och sedan dess har
Hufvudstaden alltid placerat sig bland de tre främsta fastighetsbolagen.
1)
Storbolag definieras som ett fastighetsbolag med fler än 100hyresgäster.
HUFVUDSTADEN Ã…RSREDOVISNING 2025 9
OM HUFVUDSTADEN / Ã…RET I KORTHET